안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 기존 소형주택 임대사업자도 주택수 제외되는지 궁금해요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기존 서울에 다세대 주택 10년 장기 임대 사업 등록 중인 경우에도 주택 수 제외 혜택을 받을 수 있습니다.행정안전부는 2024년 1월 10일 발표한 정책의 실행 일환으로 취득세 중과 완화 개정안을 발표했으며, 이 법안은 2024년 3월 26일 공포 즉시 시행됩니다. 이번에 발표된 법안은 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 준공된 신축 소형 주택의 취득(상속, 증여) 시 취득한 주택을 주택 수에서 제외하여 취득세 부담을 줄여주는 내용을 담고 있습니다.따라서 기존에 임대 사업자로 등록된 주택도 주택 수에서 제외되어 종합부동산세, 양도소득세 등의 세금 혜택을 받을 수 있습니다.다만, 세금마다 주택 수 제외 기준이 다르기 때문에 주의가 필요합니다. 임대 사업자로 등록 가능한 주택 유형은 다음과 같습니다.소형 주택은 2023년 1월 10일부터 2024년 12월 31일까지 유상 승계로 취득한 다가구, 연립, 다세대, 도시형 생활주택으로, 면적과 가격 요건을 충족해야 합니다. 오피스텔은 소형 주택과 동일한 조건으로 등록 가능하며, 주거용 오피스텔도 임대 사업자 등록이 가능합니다.
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Q. 아파트에서 건폐율은 낮을 수록 좋나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 나타내는 지표입니다. 건폐율이 낮을수록 동간 거리가 넓어지기 때문에, 아파트에서는 건폐율이 낮은 것이 좋습니다. 건폐율이 낮을수록 다음과 같은 장점이 있습니다.아파트 동간 거리가 넓어져서 사생활 보호에 유리합니다. 건물이 밀집되어 있지 않아 조망권 확보에 유리합니다. 단지 내에 공원이나 놀이터 등의 여유 공간이 더 많이 확보됩니다. 반면에 건폐율이 너무 높으면 건물이 밀집되어 있어 답답하고, 채광이나 통풍이 좋지 않을 수 있습니다. 또한, 사생활 침해나 소음 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 아파트를 선택할 때는 건폐율을 고려하여 적절한 동간 거리와 쾌적한 주거환경을 갖춘 곳을 선택하는 것이 중요합니다.
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Q. 아파트 건폐율은 보통 몇퍼센트 정도 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 나타내는 지표로, 주로 주거지역에서는 50% 이하, 상업지역에서는 70% 이하로 제한됩니다.아파트의 경우에는 건폐율이 20% - 40% 사이인 경우가 많습니다. 건폐율이 낮을수록 동간 거리가 넓어져서 쾌적한 주거환경을 제공할 수 있으며, 사생활 보호에도 유리합니다. 건폐율이 너무 높으면 건물이 밀집되어 있어 답답하고 사생활 침해나 조망권 등의 문제가 생길 수 있습니다.
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Q. 서울만 해도 아파트가격이 너무 차이가 많이 나는데, 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울 내 아파트 가격 차이가 크게 나는 이유는 여러 가지가 있습니다.강남 3구(강남, 서초, 송파)와 마용성(마포, 용산, 성동) 등 인기 지역에 수요가 집중되면서 가격 상승이 두드러졌습니다.'똘똘한 한 채' 선호 현상: 투자자들이 여러 채의 중저가 아파트보다 한 채의 프리미엄 아파트에 투자하는 경향이 강해졌습니다.정부의 부동산 정책과 규제에 따라 가격이 변동합니다. 예를 들어, 재건축 규제 완화나 세금 혜택 등은 특정 지역의 아파트 가격을 상승시킬 수 있습니다. 교통, 교육, 문화 등의 인프라와 학군이 우수한 지역일수록 아파트 가격이 높습니다. 경제 성장, 금리 변동, 인플레이션 등 경제적 요인도 아파트 가격에 영향을 미칩니다. 인구 구조 변화에 따라 아파트 수요가 변화합니다. 특히, 젊은 세대의 도시 집중과 고령화 사회로의 전환은 아파트 시장에 영향을 줄 수 있습니다.이러한 이유로 서울 내에서도 아파트 가격 차이가 크게 나타납니다.
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Q. 민간 임대 아파트는 과연 안전할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간임대 아파트는 일반적으로 보증금이 안전하며, 10년 뒤 우선 매수권을 보장하는 경우가 많습니다.하지만, 전세 사기가 빈번하게 발생하는 만큼, 민간임대 아파트를 계약하기 전에 다음과 같은 사항을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.임대 사업자의 신뢰성 확인, 보증보험 가입 여부 확인, 계약서 내용 꼼꼼히 확인, 주변 시세와 비교, 등기부등본 확인합니다.위와 같은 사항을 확인하고, 계약을 체결하기 전에 전문가의 조언을 듣는 것이 좋습니다.전세 사기는 예방이 최우선입니다. 계약 전에 철저하게 확인하고, 계약 후에는 주기적으로 등기부등본을 확인하는 등의 노력을 기울이면 전세 사기를 예방할 수 있습니다.
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Q. 디딤돌 대출로 아파트 구입후 2억미만 아파트 증여 받아도 돼나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌 대출을 받은 후에 2억 원 미만의 아파트를 증여받는 것은 가능합니다.하지만 증여받은 아파트를 담보로 대출을 받거나, 증여받은 아파트를 매도하는 등의 행위는 디딤돌 대출의 조건 위반으로 간주되어 대출금을 상환해야 할 수 있습니다. 디딤돌 대출을 받은 후에는 대출 조건을 꼼꼼히 확인하고, 증여받은 아파트를 포함하여 보유 중인 주택의 수와 가격을 지속적으로 관리해야 합니다.
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Q. 12월부터 중형빌라도 무주택자로 인정된다하는데 중형빌라의 정의는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오는 12월부터 수도권에서 전용면적 85제곱미터 이하, 공시가격 5억 원 이하의 중형 빌라 한 채를 보유한 경우에도 무주택자로 인정받게 됩니다. 이는 청약 시장에서 비 아파트의 무주택자 인정 범위를 확대하는 조치로, 침체된 비 아파트 시장을 활성화하기 위한 일환입니다. 현재는 수도권에서 전용면적 60제곱미터 이하, 공시가격 1억 6,000만 원 이하인 아파트와 비 아파트만 무주택자로 인정받고 있습니다.개정안은 청약 때 무주택으로 간주하는 비 아파트의 범위를 종전 전용면적 60제곱미터 이하, 공시가격 1억 6천만 원(지방은 1억 원)에서 전용면적 85제곱미터 이하, 공시가격 5억 원(지방 3억 원)으로 확대하는 내용을 담고 있습니다. 이때 비 아파트는 빌라로 통칭하는 다세대, 연립주택과 단독, 다가구 주택, 도시형 생활주택 등입니다.
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Q. 아파트 용적률은 몇퍼센트까지 적용이 가능하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트의 용적률은 용도지역에 따라 다릅니다.용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분되며, 각 용도지역별로 용적률의 상한이 정해져 있습니다.제1종 전용주거지역은 50% 이상 100% 이하, 제2종 전용주거지역은 100% 이상 150% 이하, 제1종 일반주거지역은 100% 이상 200% 이하,제2종 일반주거지역은 150% 이상 250% 이하, 제3종 일반주거지역은 200% 이상 300% 이하, 준주거지역은 200% 이상 500% 이하입니다.서울시의 경우에는 2025 서울시 도시·주거환경 정비 기본계획을 통해 아파트의 용적률을 최대 300%까지 허용하고 있습니다. 다만, 재개발, 재건축 등 정비 사업을 추진할 때는 해당 지역의 용적률을 완화하여 적용할 수 있습니다.용적률은 아파트의 층수와 밀접한 관련이 있습니다. 용적률이 높을수록 아파트를 더 높게 지을 수 있기 때문입니다. 하지만, 용적률이 과도하게 높으면 주거환경이 악화될 수 있으므로, 적정한 수준의 용적률을 유지하는 것이 중요합니다.
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Q. 부동산 가격이 계속 오르고 있다는 중이라는데 맞나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한국부동산원의 부동산통계정보시스템(https://www.reb.or.kr/r-one/main.do) 에서 확인하실 수 있습니다. 해당 사이트에서는 지역별, 유형별 부동산 가격 지수와 변동률 등 다양한 정보를 제공하고 있습니다. 부동산 시장은 지역별, 시기별로 다르기 때문에 부동산 가격이 계속해서 오르고 있는지 여부는 해당 지역의 시장 상황과 정부의 정책 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.집값이 이미 많이 오른 상태에서 추가적인 상승이 제한적일 수 있으므로, 집을 매수하기 전에 충분한 시간을 가지고 시장 동향을 파악하고, 자신의 자금 상황과 대출 조건 등을 고려하여 적절한 타이밍을 선택하는 것이 중요합니다.
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Q. 아이들의 이름으로 청약저축을 하는 것이 의미가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미분양 사태가 벌어지더라도 청약저축은 여전히 의미가 있습니다. 청약저축은 다음과 같은 이유로 아이들의 미래를 위해 준비하는 것이 좋습니다. 청약저축은 주택 구입 자금을 마련하는 데 도움이 됩니다. 청약저축을 통해 모은 돈으로 주택을 구입하거나, 대출을 받을 때 이자를 감면받을 수 있습니다. 청약저축을 가입한 기간과 납입한 금액에 따라 주택 청약 기회가 주어집니다. 청약 당첨 확률이 높아지면 원하는 주택을 구입할 수 있는 기회가 더욱 많아집니다. 청약저축은 장기적인 자산 관리에 도움이 됩니다. 청약저축을 통해 모은 돈은 인플레이션에 따른 화폐 가치 하락을 방어할 수 있으며, 장기적으로 안정적인 수익을 얻을 수 있습니다.청약저축은 세제 혜택이 있습니다. 청약저축을 납입한 금액에 대해 소득공제를 받을 수 있으며, 청약 당첨 후 주택을 양도할 때 양도소득세를 감면받을 수 있습니다. 청약저축을 통해 주택 구입 자금을 마련하고, 주택 청약 기회를 확보하면 미래의 경제적 안정성을 확보할 수 있습니다. 미분양 사태가 벌어지더라도 청약저축은 여전히 의미가 있으며, 아이들의 미래를 위해 준비하는 것이 좋습니다. 다만, 청약저축을 가입할 때는 자신의 상황과 목표에 맞게 적절한 상품을 선택하고, 꾸준히 납입하는 것이 중요합니다.