안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 경매가 시작될 건물에 대해 이를 알리지 않고 임대차계약을 맺으면 임대인은 사기범죄를 치는 것 아닌가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매가 시작될 건물에 대해 임차인에게 알리지 않고 임대차계약을 맺는 경우, 이는 사기죄에 해당할 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 임대인이 경매 진행 중인 사실을 알고 있음에도 불구하고 이를 임차인에게 고지하지 않고 임대차계약을 체결하여 임대보증금을 받는 행위는 사기죄가 성립할 수 있다고 판단되었습니다. 사기죄는 타인을 기망하여 재산상 이득을 취할 경우에 성립하는데, 임대인이 임차인에게 중요한 사실을 알리지 않음으로써 임차인이 계약을 체결하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정됩니다. 따라서, 임대인이 경매 진행 중인 사실을 알고 있으면서도 이를 임차인에게 알리지 않고 계약을 체결한다면, 이는 소극적 기망에 해당하여 사기죄가 성립할 수 있습니다.이러한 경우, 임차인은 법적 조치를 취할 수 있으며, 임대인은 형사적 책임을 질 수 있습니다. 임대차계약을 체결하기 전에는 건물의 등기부등본을 확인하여 경매 진행 여부를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 전세 계약할 때 다가구는 힘들까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 시 다가구 주택에 대한 대출은 일반 아파트 전세 대출보다 조금 더 복잡할 수 있습니다. 다가구 주택의 경우, 전체 건물에 대한 권리를 분석해야 하고, 보증보험이 바로 가입되지 않는 경우가 많아 대출 승인이 어려울 수 있습니다. 그러나, 청년 버팀목 전세자금대출과 같은 복지성 대출 상품을 활용하면, 다가구 주택에서도 저렴한 금리로 대출을 받을 수 있습니다. 대출 가능 여부를 확인하기 위해서는 전세계약서 작성 전에 부동산에서 임대인과 함께 전세계약서를 작성하고, 은행에 사전 상담을 받는 것이 좋습니다. 특히, 다가구주택이 버팀목 전세대출이 가능한지 은행에서 사전에 확인하는 것이 중요합니다.또한, 주택의 소유권에 대한 권리침해 및 전입 내역이 없어야 하며, 건물의 인도와 전세계약서 상의 확정일자를 충족해야 합니다. 이러한 조건들을 만족시키면, 다가구 주택에서도 전세자금대출을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 양도세에 대해 궁금합니다 알려 주시면 감사 하겠습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.양도세는 부동산을 유상으로 양도할 때 발생하는 수익에 대해 과세되는 세금입니다. 일반적으로 매매를 통해 부동산을 양도할 때 발생하는 차익에 대해 부과되며, 전세를 놓는 경우에는 양도세가 부과되지 않습니다. 다만, 양도세는 매우 복잡한 세법 규정을 가지고 있어, 구체적인 상황에 따라 다를 수 있습니다.비조정 지역에서 실제로 거주하지 않고 전세를 놓는 경우, 양도세의 비과세 혜택을 받기 위해서는 일정 기간 동안 실제 거주해야 하는 요건이 있습니다. 예를 들어, 1세대 1주택자가 비조정 지역에 있는 주택을 2년 이상 보유하고, 실제로 거주한 경우에 한해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.현재 규정에 따르면, 비조정 지역의 주택을 3년 이상 실제 거주하지 않고 전세를 놓게 되더라도, 양도세가 부과되지 않습니다. 그러나 이는 양도 시점에 1세대 1주택 요건을 충족하고, 해당 주택을 2년 이상 보유한 경우에 한합니다.
부동산
Q. 이사 후 전입신고를 하지 않고 1년째 살면 만약의 경우 대항력은 전혀 없는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이사 후 전입신고를 하지 않을 경우, 세입자는 여러 가지 불이익을 받을 수 있습니다. 전입신고는 주민등록법상 이사한 날로부터 14일 이내에 신고해야 하는 의무가 있으며, 이를 위반할 경우 5만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 또한, 전입신고를 하지 않으면 임대차 계약에 대한 대항력을 취득하지 못해, 임대인이 부동산을 매각하거나 경매에 넘어갈 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리인 우선변제권을 상실할 위험이 있습니다. 전입신고를 하지 않은 경우, 주택임대차보호법에 의한 보호를 받지 못하게 되어, 계약기간이 만료되지 않았음에도 불구하고 퇴거 요구를 받거나 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, 주소가 변경되지 않아 투표, 보험료, 자동차 등록 등에 불이익을 받을 수 있으며, 은행 업무나 다른 행정 서비스에 차질이 생길 수 있습니다.따라서, 전입신고는 임대차 계약의 안정성을 확보하고 법적 보호를 받기 위해 반드시 필요한 절차입니다. 건물에 이사온 분이 아직 전입신고를 하지 않았다면, 가능한 빨리 신고하는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 월세를 놓게 되면 주소이전
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 다른 곳으로 주소를 이전하는 것은 필수가 아닙니다. 세입자가 해당 주택에 거주하게 되면, 세입자가 그 주소로 전입신고를 하게 됩니다. 집주인이 다른 곳으로 이사를 가더라도, 월세로 놓은 아파트의 주소를 유지할 수 있습니다. 하지만, 집주인이 주소를 옮기기로 결정했다면, 세입자는 여전히 해당 주택에 대한 전입신고와 확정일자를 유지하며, 이는 세입자의 권리를 보호합니다. 부모님 집으로 이사를 가게 되면, 2주택자가 되는지 여부는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 부모님 집이 본인 명의가 아니라면, 그 주택은 본인의 주택으로 간주되지 않을 수 있습니다. 그러나 본인 명의로 된 주택이 이미 있고, 부모님 집도 본인 명의로 되어 있다면, 2주택자로 간주될 수 있습니다.2주택자로 분류되는 경우, 양도소득세 등 세금과 관련된 규정이 달라질 수 있으므로, 이에 대한 자세한 정보는 세무 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다. 주소 이전과 관련하여, 세입자의 권리를 보호하기 위해 전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요하며, 이는 임대차 계약의 안정성을 위해 필요한 조치입니다. 만약 집주인이 변경되는 경우에도, 세입자는 주택임대차보호법에 따라 보호를 받으며, 새 집주인은 기존의 권리와 의무를 승계하게 됩니다.