안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 집주인이 전세 사기로 구속되었다면 내 보증금은 어떻게 찾아야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 사기로 구속된 집주인의 경우, 보증금을 돌려받는 방법은 압류 및 경매 절차는 법원의 집행관이 집주인의 집에 들어가 압류 대상 품목에 표시를 하고 해당 품목에 대해 경매를 진행합니다.동산에 대한 경매를 진행한 뒤 받은 낙찰 대금으로 전세보증금을 변제받을 수 있습니다.부동산 압류 및 경매는 만약 채권 압류, 동산 압류 및 경매 절차에서 전세보증금을 돌려받지 못한다면, 집주인 명의의 주택(부동산)을 압류하여 경매를 진행합니다. 해당 주택의 경매를 통해 낙찰 받은 대금으로 전세보증금을 변제받게 됩니다.이러한 절차를 통해 전세보증금을 회수할 수 있으며, 상황에 따라 전문 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
부동산
Q. LH 반전세 세입자 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH 반전세 계약에서 세입자가 월세를 내지 않는 경우, 일반적으로 월세 미납금은 전세금에서 차감하여 돌려주는 것이 가능합니다. 하지만, 이러한 조치는 임대인과 세입자 간의 계약 내용에 따라 달라질 수 있으며, 법적 절차를 준수해야 합니다.월세 미납 시 처리 방법에 대해, LH공사로부터 월세를 청구할 수 있으며, LH공사는 세입자에게 구상권을 행사하고 계약 해지를 할 수도 있습니다. 만약 세입자가 월세를 3개월 이상 연체할 경우, 계약 해지와 퇴거를 진행할 수 있으며, 이 경우 LH공사가 직접 퇴거 절차를 진행할 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 가두리 개념과 주의점이 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 가두리는 부동산 시장에서 특정 지역이나 도심의 시세를 조정하기 위해 중개인들이 담합하여 가격을 제한하는 행위를 말합니다. 이는 주로 부동산 경기가 침체되었을 때 거래량을 늘리기 위해 사용되는 방법입니다. 가두리는 매도자가 원하는 가격보다 낮은 가격으로 매물을 팔도록 유도하고, 실제 거래가 이루어지면 낮은 가격으로 신속하게 실거래가 신고를 하여 시세를 조절합니다.주의점으로는 매도자는 자신의 부동산이 시장 가격보다 낮게 평가되지 않도록 주의해야 합니다.매수자는 너무 저렴한 가격이 의심스러울 경우, 가두리로 인해 생긴 현상이 아닌지 확인해야 합니다.허위 매물이나 중복 매물 등록 여부를 확인하고, 주변 시세를 체크하는 것이 중요합니다.매물 등록 시에는 동과 호수를 기재하고, 집주인 인증 등의 절차를 거치는 것이 좋습니다.부동산 가두리는 매도인에게 불리하고 시장의 건전한 거래를 방해하는 행위이므로, 이러한 행위에 대한 인식과 주의가 필요합니다.
부동산
Q. 세법에서 명시하는 주택 보유기간 및 주거기간을 계산하는 방법이 궁금해요~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택의 보유기간과 주거기간은 종합부동산세와 관련하여 중요한 요소입니다. 주택을 양도할 때, 보유기간은 해당 자산을 취득한 날의 초일부터 양도한 날까지로 계산됩니다.2년 이상 보유한 경우에는 종합부동산세에서 세액공제를 받을 수 있습니다.주택을 5년 이상 보유한 경우에는 보유기간에 따라 20%에서부터 50%까지의 세액공제를 적용합니다.주택의 거주 기간은 해당 주택의 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따릅니다.주민등록상 전입일부터 전출일까지의 기간을 거주 기간으로 계산합니다.주택을 1년 이상 거주한 경우에는 종합부동산세에서 세액공제를 받을 수 있습니다.1세대 1주택자로서 종합부동산세를 아끼려면 다음 사항을 고려해야 합니다.주택을 2년 이상 보유하고 1년 이상 거주하는 것이 최적입니다.연령공제와 보유기간공제를 중복하여 적용할 수 있으며, 종합한도인 공제율 80% 이내에서 계산됩니다.주택을 장기매입임대주택으로 등록하거나 변경하는 경우에도 종합부동산세 감면 혜택을 고려하시길 바랍니다.이렇게 주택의 보유 및 거주 기간을 최적화하면 종합부동산세를 효율적으로 관리할 수 있습니다.
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Q. 일반 임대사업자 보증보험 가입 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반 임대사업자의 경우, 보증보험 가입은 선택 사항이며, 의무는 아닙니다. 그러나, 임대인이 주택임대사업자로 등록되어 있다면, 보증보험에 가입하는 것이 의무일 수 있습니다. 임대인이 세무서에만 등록하고 지자체에 신고하지 않았다면, 일부 의무에서 면제될 수 있으나, 이는 임대보증금이 주택임대차보호법상 최우선 변제금액 이하이고, 임차인이 보증보험 미가입에 동의한 경우에 한합니다. 등기부등본에 민간임대주택으로 표시되지 않았다면, 이는 임대사업자가 부기등기를 하지 않았을 가능성이 있습니다. 부기등기는 임대사업자가 임대 의무 기간과 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권 등기에 기재하는 것을 말합니다. 이러한 부기등기를 하지 않을 경우, 과태료가 부과될 수 있습니다.결론적으로, 임대인이 보증보험에 가입하지 않았다면, 임차인이 보증보험에 가입하는 것이 권장됩니다. 이는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 조치로, 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비하기 위함입니다. 임대인이 보증보험에 가입할 수 있는지 여부는 임대인의 등록 상태와 임대보증금의 금액, 그리고 임차인과의 합의에 따라 달라질 수 있습니다.