안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 신탁방식 패스트 트랙이란 어떤것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.패스트트랙은 주민 제안이나 지구단위계획 등이 세워진 지역을 대상으로 서울시의 기획설계 용역 발주 없이 자문만을 통해 계획수립 기간을 단축할 수 있는 사업방식입니다. 이 방식은 기존의 정비구역 지정 기간을 단축하며, 동의율 30%를 확보하면 신청할 수 있습니다. 신탁방식 정비사업은 전문성과 공공성을 갖춘 부동산신탁사가 재건축·재개발 등의 시행을 맡아 사업을 주도하는 방식입니다. 이 방식은 조합 내분 등으로 인한 사업지연을 예방할 수 있고, 신탁사의 자체자금 또는 신용보강을 통해 원활한 자금조달이 가능해 신속하게 사업을 추진할 수 있는 장점이 있습니다. 이러한 방식은 부동산 시장의 변화를 빠르게 일으킬 것으로 기대됩니다. 규제를 효율적으로 개선하면서 공급 지연 문제도 해결될 수 있을 것으로 보입니다.
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Q. 결혼전 생애최초청약당첨 후 결혼후 생초신혼부부대출 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.결혼 전에 생애최초 청약 당첨으로 분양권을 획득하셨다면, 결혼 후에도 신혼부부 대출을 받을 수 있습니다. 생애최초특별공급 (HF) 대출 조건 변경은 기존에는 배우자가 주택을 소유한 이력이 있거나 청약당첨 이력이 있는 경우 특별공급 신청이 불가능했습니다. 하지만 최근 변경된 조건에서는 배우자의 결혼 전 주택 소유 이력을 배제하고, 신혼부부가 생애최초 특별공급을 받을 수 있게 되었습니다.또한, 배우자의 청약 통장 가입 기간을 본인 가점에 합산하여 미혼보다 신혼가구가 유리하도록 개선되었습니다.대출 가능 여부는 결혼 전에 생애최초 청약 당첨으로 분양권을 획득했다면, 결혼 후에도 신혼부부로 대출을 받을 수 있습니다.다만, 청약 시점에는 부부가 무주택자이어야 하며, 배우자의 가입 기간의 50%까지만 가점 인정됩니다.따라서, 결혼 후에도 생애최초신혼부부로 대출을 받을 수 있으며, 이를 활용하여 새로운 집 매매를 고려하시면 됩니다.
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Q. 건축물의 허가후 기한연장 하려고합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건축허가 기한 연장에 관심이 있으시군요! 건축허가 기한 연장은 중요한 절차입니다. 건축허가 기한 연장 절차는민원실에서 서류를 접수합니다. 접수증을 받으시면 집으로 연장 신청 완료된 서류를 보내드립니다.연장 신청 완료된 서류를 가지고 SGI 서울보증보험을 방문하시면 1년치 보험금을 추가로 납부하시면 됩니다. 일반적으로 15만원 정도입니다.건축허가와 건축신고의 연장 비용은 다를 수 있습니다. 연면적 합계에 따라 다양한 금액이 적용됩니다.허가받은 날로부터 2년 이내에 공사를 착수하지 않으면 허가가 취소됩니다.건축 신고의 경우 1년 이내에 공사를 착수하지 않으면 신고 실효가 됩니다.정당한 사유가 있다면 1년 내에서 착수 기한을 연장할 수 있습니다.연장 신청 시 주의사항을 잘 숙지하시고, 필요한 서류와 비용을 준비하시기 바랍니다.
부동산
Q. 상가건물 분양 당시 업종을 제한했는데, 건물주인이 이를 어기면 어떻게 대응할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물 분양 당시 업종을 제한하는 약정은 상가분양계약에서 흔히 볼 수 있는 내용입니다. 이러한 업종제한 약정은 동일한 건물 내에서 특정 업종의 독점적 운영을 보장하기 위해 사용됩니다. 만약 건물주가 이를 어기고 편의점을 2건 계약했다면, 최초 임대계약을 맺은 편의점 임차인은 다음과 같은 대응 방법을 고려할 수 있습니다상가분양계약에서 약정한 업종제한을 위반한 건물주에 대해 영업금지가처분을 청구할 수 있습니다. 이를 통해 현존하는 위험을 제거하고 업종제한을 준수하도록 할 수 있습니다.또한 본안 소송을 통해 계약해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.업종제한 약정을 위반한 건물주에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이로 인한 금전적 손해를 전보할 수 있습니다.업종제한 약정을 위반한 경우, 형사적 조치를 고려할 수 있습니다. 이는 법적 절차를 통해 위반 행위를 제재할 수 있는 방법입니다.
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Q. 부동산 위험 신호는 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장에서 일부 위험 신호가 감지되고 있습니다. 이에 대해 이창용 한은 총재가 경고하고 있으며, 주요 선진국에서도 상업용 부동산 대출의 부실화 징후가 나타나고 있습니다. 2022년에는 부동산 가격이 하락하기 시작했습니다. 정부의 정책 개입으로 인해 가격이 일시적으로 반등했지만, 2023년에는 다시 하락세가 시작되었습니다.제2 금융권 내 캐피털사와 저축은행의 부동산 PF 위험 노출액이 많습니다. 이 중 일부는 장기 연체 상태에 있으며, 대부분은 대출 취급 후 1년 이상 지난 사업장입니다.건설업계도 약한 고리로 꼽히며, 신용 등급이 하향 조정된 건설사들이 있습니다.이러한 상황에서 부동산 시장이 어려워질 가능성이 크다고 판단됩니다. 따라서 부동산 투자를 고려하는 경우 신중한 판단이 필요하며, 정부의 정책과 시장 동향을 주시하는 것이 중요합니다. 올해는 부동산 시장에서 집을 사지 않는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.