안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 1주택 매도조건으로 신생아특례대출하려면 어떻게 해야하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례대출은 신생아 출산 가구의 주거안정을 위해 특례로 주택구입자금을 대출해 드리는 프로그램입니다.대출접수일 기준 2년 내 출산 (2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용)한 무주택 세대주 및 1주택 세대주 (대환대출)입니다.소득 및 자산 조건은부부합산 연소득 1억 3천만 원 이하순자산 4.69억 원 이하주택 조건은주택가액 9억 원 이하전용면적 85㎡ 이하대출한도는 최대 5억 원 이내 (LTV 70%, 생애최초 주택구입자는 LTV 80%, DTI 60% 이내)대출기간: 10년, 15년, 20년, 30년 (거치 1년 또는 비거치)신생아 특례대출은 한국주택금융공사를 통해 신청할 수 있습니다. 자세한 내용은 가까운 기금수탁은행을 방문하여 확인하실 수 있습니다. 계산이 필요하시면 기금수탁은행에서 상담을 받아보시는 것이 좋습니다 또한, 무주택자로 인정받으려면 해당 단독주택이 도시지역이 아닌 지역 또는 면 소재지에 있으면서 20년 이상 경과되었거나 전용면적 85㎡ 이하이거나 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등으로 이전받았을 경우 중 하나에 해당되는 단독주택에 거주하다가 다른 지역으로 이주할 경우 무주택자로 인정받을 수 있습니다
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Q. 건축협정을 할때 건축연한이 30년미만 이어도 건축협정 해서 재건축 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건축협정과 관련하여, 건축연한이 30년 미만인 경우에도 재건축이 가능한지 여부는 도시 및 주거환경정비법 시행령 제2조 3항에 따라 결정됩니다. 이 법령에 따르면, 준공된 후 20년에서 30년 이하의 범위 내에서 시도조례로 정하는 기간이 지난 건축물에 대해 재건축 사업 추진이 가능합니다. 그러나 모든 아파트에 적용되는 것은 아니며, 아파트 구조, 준공연도 등에 따라 다를 수 있습니다. 재건축 사업을 진행할 때 기존 세대수에 추가하여 더 많은 세대수로 재건축하여 분양하는 것은 일반적으로 가능합니다. 이는 용적률을 높여 기존 세대수보다 더 많은 세대를 지어 분양함으로써 수익을 창출하기 위한 일반적인 방식입니다. 조합원에게도 분양하고 남는 세대는 일반 분양하는 방식으로 진행됩니다.따라서, 건축연한이 30년 미만인 경우에도 특정 조건과 지역의 조례에 따라 재건축 협정을 맺고 사업을 추진할 수 있으며, 기존 세대수에 추가하여 분양하는 것도 가능합니다.
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Q. 5년 의무 거주? 10년 전매 예외 기준은 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 거주의무와 전매제한 기준에 대해 알려드리겠습니다. 거주의무기간은 아파트 분양가상한제 아파트에 적용되는 제도입니다.공공택지에서 공급되는 경우는분양가격이 인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만: 5년분양가격이 80%~100%: 3년분양가격이 100% 초과: 거주 의무 기간 없음공공택지 외 택지에서 공급되는 경우는분양가격이 80% 미만: 3년분양가격이 80%~100%: 2년분양가격이 100% 초과: 거주 의무 기간 없음거주의무기간 예외 사항으로는 주택법 제57조의2 1항에 따라 "해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다"고 되어 있습니다.예외 사항에는 다음과 같은 경우가 포함됩니다입주 준비기간이 필요한 경우 (최초 입주 가능일로부터 90일까지 유예)거주의무자의 근무, 생업, 취학, 질병치료를 위해 해외에 체류기타 특정 상황에 따라 예외적으로 거주 의무 기간을 유예할 수 있습니다.전매제한 기간은 아파트 분양가상한제 아파트에서 적용됩니다.10년이 지나면 자유롭게 거래가 가능해집니다.전매제한 기간 중 공공환매를 신청하면 거주의무기간 경과 전에는 매입비용으로, 거주의무기간이 지나고 전매제한기간 이내에는 입주금에 시세차익의 70%를 더한 금액으로 환매할 수 있습니다12.층간소음을 피하고 싶다면 아래 사항을 확인해보세요:건축년도 확인: 2014년 이후 신축된 아파트는 층간소음 방지를 위한 법을 준수하도록 설계되었습니다.건축구조 확인: 벽식구조보다 기둥식구조가 층간소음에 더 강합니다.바닥 쿵쿵 해보기: 바닥이 떨리거나 울리는 소리가 들리지 않는지 확인하세요.낮보다 저녁에 방문: 조용한 시간에 방문하여 층간소음을 확인하세요.
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Q. 협동조합 민간임대 계약해지할때
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.협동조합 민간임대 계약을 해지할 때, 인감증명서와 등본이 필요한지에 대해 알아보겠습니다.인감증명서는 계약 당시의 인감을 확인하는 문서입니다. 계약을 해지할 때도 이전에 제출한 인감증명서를 활용하여 신뢰성을 보장합니다. 계약 시 제출한 인감증명서를 보관하고, 해지할 때도 같은 인감증명서를 사용하는 것이 좋습니다.등본(등기부등본)은 부동산의 소유권과 관련된 정보를 확인하는 문서입니다. 계약 시 등본을 확인하여 소유자와 권리관계를 파악합니다. 계약 시 등본을 제출했다면, 해지할 때도 등본을 확인하는 경우가 있습니다. 이는 소유자 변경 여부를 확인하기 위함입니다.법인이 임대인인 경우, 법인 인감도장을 사용하며, 인감증명서와 등본은 불필요합니다. 계약 시 위임인이 대리인으로 계약을 진행하는 경우, 위임장에 법인인감도장을 날인하여야 합니다.따라서, 계약 시 제출한 인감증명서와 등본은 해지 시에도 유용하게 활용될 수 있습니다.
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Q. 부동산에서 상가를 볼 때 주의할 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산에서 상가를 볼 때 주의할 점은 매우 중요합니다. 상가 투자는 잘 고려해야 할 사항이 많습니다. 상가의 위치는 매우 중요합니다. 주변 시세를 확인하고 유동인구가 많은 지역을 선택하세요. 하지만 너무 큰 도로나 노출되지 않은 곳은 피하는 것이 좋습니다. 상가의 물리적 상태를 검토하세요. 잠재적인 문제나 수리가 필요한 사항을 고려해야 합니다. 전문가의 감정평가와 부동산 검증이 도움이 될 수 있습니다. 상가 매수에 대한 금융 조건을 신중히 검토하세요. 이자율, 대출 기간, 대출 유형 등을 고려해야 합니다. 임대차 계약서를 확인하여 임대권의 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 및 환산보증금 계산을 통해 상가건물임대차보호법 적용 여부, 임대차 계약기간, 갱신 여부를 확인하세요.상가주택에서 주택으로 되어있는 부분은 매도시에 면세에 해당하지만, 나머지 면적에 대해서는 10% 부가가치세를 납부해야 합니다. 매수자도 부가세 환급을 받기 위해 일반과세 임대 사업자로 등록하는 것이 좋습니다.