안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 외국인 임차인도 임대차보호를 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.외국인 임차인도 임대차보호를 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따라 외국인 임차인은 확정일자를 받을 수 있으며, 이를 통해 우선변제권도 취득할 수 있습니다. 확정일자는 주민등록을 마친 후에 받을 수 있으며, 출입국관리법에 따라 체류지 변경 신고를 함께 하면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 따라서 국내에 체류 중인 외국인 근로자들도 확정일자나 등기 설정을 할 수 있습니다. 또한, 영주권자도 주택임대차보호법에 의하여 보호받을 수 있으며, 확정일자를 부여받은 후 귀화하거나 국민으로서 확정일자를 부여받은 후 국정상실 등으로 외국인이 된 경우에도 이미 부여받은 확정일자에 의한 우선변제권에는 영향을 미치지 않습니다. 따라서, 외국인 임차인들도 적절한 절차를 통해 확정일자를 받아 보호받을 수 있습니다.
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Q. 중도퇴실 시 다음 임차인이 없을 경우 중개수수료 관련
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 만기 전 퇴실로 인하여 중개수수료가 발생할 경우, 임차인이 부담하지 않아도 됩니다. 이는 법적으로 임차인의 의무가 아닌 경우입니다. 만기 전 퇴실 시 중개수수료를 누가 부담할 것인가를 특약으로 작성한 경우, 해당 특약에 따라야 합니다. 계약서에 명시된 내용이 중요합니다. 법적으로 계약 만기 전에 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려주는 의무가 없으며, 임차인은 계약이 끝날 때까지 월세와 관리비를 지급해야 합니다. 중도 퇴실은 임차인이 계약의 내용을 어기는 것이기 때문에 관례적으로 임차인이 새로운 임차인을 구하고 나가기 위해서 중개수수료를 지불하는 것입니다. 임차인이 계약 만기 전 퇴실하는 경우, 중개수수료를 본인이 부담하는 경우가 대부분입니다. 이는 임차인이 계약을 어기는 것이기 때문입니다.요약하자면, 법과 관례는 차이가 있기 때문에 임차인과 임대인 모두 혼란스러울 수 있습니다. 하지만 일반적으로 중개수수료는 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.
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Q. 보증금 못받은 집에 짐 빼도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법에는 미리 지급하라는 조항이 없습니다. 계약 종료일에 세입자가 퇴거함과 동시에 보증금 전액을 반환해 주는 것이 원칙입니다. 세입자들도 전세 계약서 특약에 ‘만기일에 보증금액 전액을 반환해 준다’ 요구하지 않으며, 미리 10%를 집을 구하라는 명목으로 반환해준다는 내용의 특약은 일반적으로 없습니다.보증금 반환을 위해 아래의 순서를 따르셔야 합니다임대차 계약서 작성 시 보증금 반환 지연에 관한 이자율 약정하기대항력과 우선변제권 취득하기임대차계약 해지 통보하기임차권등기명령 신청 및 완료임대차 목적물 반환하기보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명 발송하기보증금 반환 관련 소송 (지급명령 또는 청구 소송)전세 계약 만기가 되었고 보증금을 받지 못한 상태에서 모든 짐을 빼도 괜찮습니다.다만, 짐을 다 빼는 경우에도 주의해야 합니다. 집주인과 상의하여 원활한 짐 빼기를 진행하시면 됩니다.전입 상태가 그대로 유지되어 있다면, 짐을 빼는 것에 문제가 없습니다.요약하자면, 보증금 반환과 관련하여 법적 의무를 준수하며, 보증금 반환 절차를 따르시고, 짐을 빼는 것에 대해 주의하시면 됩니다.
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Q. 빌라 구입 시 동거인 공동명의 등록관련 문의 입니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라를 공동명의로 등록하는 것은 가능합니다. 공동명의 등록 절차는 일반적으로 부동산 매매 계약 후 소유권 이전등기를 통해 진행됩니다. 공동명의로 등록할 경우, 취득세와 증여세 등의 세금 문제, 대출 조건, 그리고 법적인 책임과 권리 분배에 대해 고려해야 합니다. 대출을 받을 때는 공동명의자 모두의 소득이 고려될 수 있습니다. 다만, 금융기관마다 조건이 다를 수 있으므로, 구체적인 대출 조건은 해당 금융기관에 문의하시는 것이 좋습니다. 일부 금융기관에서는 공동명의자 모두의 동의가 필요하며, 내지분만으로 대출을 받는 경우도 있지만, 이 경우에도 공유지분자의 동의가 필요할 수 있습니다.또한, 공동명의 부동산에 대한 대출은 부동산의 시가나 감정가의 일정 비율로 한도가 정해지며, 기존에 대출이 있는 경우 그 금액이 차감될 수 있습니다. 대출 금리는 차주의 조건과 부동산의 가치에 따라 달라질 수 있습니다.
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Q. LH소유 4평정도의 땅을 매입하려면
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH 소유 대지(답)을 매입하려면 어떤 절차를 따라야 하는지 알아보겠습니다. 또한, 살고 있는 집과 붙어있는 짜투리 땅을 매입하려면 어떻게 해야 하는지도 살펴보겠습니다.LH 소유 대지 매입 절차는LH에서 소유하고 있는 토지의 매입공고를 확인합니다. 매입하고자 하는 토지에 대한 신청을 접수합니다. 신청한 토지가 적격인지 여부를 통보받습니다. 토지의 크기와 가치를 측량하고 평가합니다. 매입 가격을 협의합니다. 매입 계약을 체결합니다.주의사항은토지의 정착물 등은 신청자 부담으로 철거해야 합니다.공법상 취득·이용·처분 등이 제한된 토지는 접수 제외됩니다.살고 있는 집과 붙어있는 짜투리 땅을 매입하려면 해당 토지의 소유자와 협의하여 매입 계약을 체결해야 합니다.매입 후 용도 변경이 가능한지 여부는 토지의 용도와 관련하여 확인해야 합니다.현재 살고 있는 집 철거 소멸 신고 후 토지로 된 상태에서 명의 변경(부부간)을 하려면 소멸 신고 전에 명의 변경을 진행해야 합니다.따라서, 소멸 신고 전에 명의 변경을 진행하시는 것이 좋습니다.