안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 계약자와 세대주가 다른경우 문제가 되나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약자와 세대주가 다른 경우에 대해 알아보겠습니다. 주택임대차계약을 체결할 때, 계약자와 세대주가 일치하지 않아도 되며, 세대주를 변경하더라도 전세계약의 효력에 영향을 주지 않습니다.보증금 반환과 대항력은 세대주를 변경하더라도, 계약자가 세대내 세대원이라면 별 문제가 없습니다. 세대주를 변경한 경우에도 보증금 반환에 대한 권리에 문제가 없습니다. 세대주를 변경한 후에도 계약자로서의 권리와 의무는 유지됩니다.향후 해당 집에 문제가 생겼을 경우 보증금 반환에 대한 권리에 영향을 주지 않습니다.전입신고는 세대주를 변경할 때에는 임대인에게 통보해야 합니다. 무단 전대로 간주되지 않도록 동의를 받는 것이 좋습니다.전입신고를 할 때에는 알릴 필요 없습니다. 단, 세대주를 변경한 경우에는 임대인에게 통보하는 것이 중요합니다.확정일자는 전입신고를 하더라도 확정일자를 새롭게 받을 필요는 없습니다. 재전입한 다음날에 새로운 대항력과 우선 변제의 효력이 생깁니다. 따라서, 동생과 함께 이사를 하고 싶다면 세대주 변경과 관련하여 임대인과 상의하시고, 계약자로서의 권리와 의무를 지켜가시면 될 것입니다.
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Q. 우리나라에서 전세가 사라지지 않는 이유?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 제도가 한국에서만 유지되는 이유는 여러 가지가 있습니다. 한국의 전세 제도는 임차인에게 상대적으로 유리한 조건을 제공하며, 내 집 마련을 위한 ‘주거 사다리’ 역할을 해왔기 때문입니다. 선진국에서는 주로 월세를 내며 살다가 모기지론을 활용해 집을 구입하는 반면, 한국에서는 전세금을 종잣돈으로 사용하여 주택을 구입하는 경로가 일반적이었습니다.또한, 한국의 금융 시스템이 발달했음에도 불구하고 전세 제도가 남아 있는 것은, 전세금을 통해 임대인이 사업자금 등으로 활용할 수 있는 경제적 이점이 있기 때문입니다. 이는 임대인과 임차인 양측에게 이익이 되었기 때문에 전세 제도가 확산되었습니다.하지만 전세 제도에는 위험성도 존재합니다. 예를 들어, 매매가가 전세가보다 낮아지는 경우 보증금 미반환의 위험이 있으며, 이러한 사각지대가 존재합니다. 최근에는 전세 사기 문제도 대두되고 있으며, 이로 인해 월세를 선호하는 경향이 높아지고 있습니다.장기적으로는 전세 제도가 사라질 가능성이 있으나, 단기간에 이루어지기는 어려울 것입니다.
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Q. 요즘 전체적으로 흐름이 어떤가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.요즘 부동산 시장은 여러 가지 요인에 의해 영향을 받고 있습니다. 주택 매매 및 전세 가격이 전국적으로 전분기보다 하락폭이 확대되었습니다.대내외 여건에 따라 기준금리가 큰 폭으로 인상되면서 주택 매매 및 전세 가격 하락이 가시화되었습니다.수도권과 비수도권 모두 매매가격과 전세가격이 유사한 폭으로 동반 하락했습니다.월세지수는 2021년부터 상승하고 있어 아직까지는 공급 대비 수요가 감소하지 않고 있는 것으로 판단됩니다.금리인상이 지속될 경우 주거서비스에 대한 수요도 감소할 수 있으나, 아직까지는 공급 대비 임대수요의 하락 현상은 나타나지 않았습니다. 최근 경매로 넘어간 아파트 등 공동 주택이 11년 만에 가장 많았던 것으로 조사되었습니다.소유자들이 대출금을 갚지 못하자 채권자들이 더 이상 기다리지 않고 경매에 넘겼기 때문입니다
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Q. 오피스텔 계약했는데 임차보증금 안전하게 받을수 있는 요건 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 임대계약에서 보증금을 안전하게 받기 위해 주택 임대차보호법에 따른 몇 가지 방법을 고려할 수 있습니다. 이 방법은 주택 임대차보호법에 따라 "전입신고 + 확정일자"를 받는 것입니다. 이를 통해 임대인은 임차인의 임대료 체납이나 퇴거 후 주택 손상으로 인한 피해를 예방할 수 있습니다. 전입신고를 하면 임대인과 임차인 모두에게 보증금 반환에 대한 법적 보호가 제공됩니다. 최근에는 오피스텔 임대보증금 반환보증 가입이 의무화되었습니다. 부동산테크를 활용하여 보증금 반환보증 가입 가능 여부를 확인하고, 최신 계산법에 따라 보증금 한도를 계산할 수 있습니다. 이를 통해 보증금을 안전하게 받을 수 있습니다. 보증금 반환보증은 임차인이 임대료를 체납하거나 퇴거 후 주택을 손상시켰을 때, 임대인에게 손해를 보상해 주는 제도입니다. 2024년 하반기부터 오피스텔도 임대보증금 반환보증 가입이 의무화되었습니다3. 이를 통해 임대인은 임대료 체납이나 주택 손상으로 인한 피해를 예방할 수 있습니다.이러한 방법들을 고려하여 보증금을 안전하게 받으시길 바랍니다.
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Q. 해외에 콘도나 아파트를 구매하게 되면 관리는 어떤 방식으로 하게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로, 해외 부동산을 구매한 후 관리하는 방법은 몇 가지가 있습니다콘도나 아파트의 소유주가 되면, 직접 임대인으로서 임차인을 관리하고, 임대료를 징수하며, 유지보수를 담당할 수 있습니다. 이 경우, 소유주는 건물의 공동 부분(로비, 복도, 엘레베이터 등)의 관리와 유지 보수를 위해 콘도 협회와 협력하게 됩니다.많은 해외 투자자들은 현지 부동산 관리 회사를 고용하여 일상적인 관리, 임대료 징수, 유지보수, 그리고 임차인 문제 해결 등을 대행하도록 합니다. 이 방법은 소유주가 거주지에서 멀리 떨어져 있을 때 특히 유용합니다. 임대 수익과 부동산 가치를 높이기 위해, 주기적으로 리노베이션(대대적인 수리)이나 업그레이드를 진행할 수도 있습니다. 이는 장기적인 투자 가치를 높이는 방법 중 하나입니다. 해외 부동산 투자와 관리는 복잡할 수 있으니, 전문가의 조언을 구하거나 현지 부동산 시장에 대한 충분한 조사를 하는 것이 중요합니다.