안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 카뱅 전세대출을 이용하고있는데 청년버팀목 전세대출을 같이이용할수있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 청년버팀목 전세대출은 다른 전세대출과 중복하여 이용할 수 없습니다. 이미 카카오뱅크 전세대출을 이용 중이시라면, 해당 대출을 상환하고 나서 청년버팀목 전세대출을 신청하셔야 합니다. 전세대출 만료까지 세 달이 남았다면, 이 기간 동안 새로운 주거지를 알아보시고 이사 준비를 하시는 것이 일반적입니다. 전세대출 만료 전에 새로운 집을 계약하는 경우, 대출 종류에 따라 이전 대출을 상환하고 새로운 대출로 전환하는 절차가 필요할 수 있습니다. 다른 분들의 경우를 궁금해하시는데, 일반적으로 세입자들은 전세대출 만료일에 맞춰 새로운 주거지를 찾고, 이사 계획을 세웁니다. 만약 새로운 집을 찾는 데 시간이 걸린다면, 일시적으로 다른 임시 숙소를 찾거나 지인의 도움을 받아 지내는 경우도 있습니다. 이사 준비 과정에서 임대인과의 협의, 다음 세입자 찾기, 보증금 반환 절차 등을 미리 계획하시는 것이 좋습니다. 전세대출 만료 전 이사를 준비하실 때는 임대인과의 협의, 다음 세입자 찾기, 보증금 반환 절차 등을 미리 계획하시는 것이 중요합니다.
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Q. 매매하려는 빌라 층은 위반건축물이 아닌데 그 위로는 위반건축물인경우는 대출에 영향이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.위반건축물이 있는 건물의 경우, 대출에 영향을 줄 수 있습니다. 일반적으로, 위반건축물은 은행에서 담보로 잡는 것이 가능하지만, 대출을 받기는 어려울 수 있습니다. 이는 은행이 대출을 해주고 나서 채무자가 돈을 갚지 않을 경우, 담보로 잡힌 위반건축물이 일반 매물보다 잘 팔리지 않을 가능성이 있기 때문입니다. 다세대 주택의 경우, 호실마다 주인이 다르고 별도의 건물로 취급되기 때문에, 건물 한 곳에 위반사항이 있더라도 해당 세대에 위반사항이 없다면 전세자금대출 및 반환보증보험이 가능합니다. 그러나 단독, 다가구, 다중주택 등의 경우에는 하나의 집으로 판단되어, 계약을 원하는 세대의 층이 아닌 곳에 위반이 있더라도 전세반환보증 및 대출 가입이 불가능할 수 있습니다. 매매 시에는 위반건축물이 등재되었을 때, 위반된 부분에 대한 취득세 납부 여부를 확인해야 하며, 매수인이 위반건축물임을 인지하고 그 부분에 대한 모든 것을 인수함을 계약서에 명시해야 합니다. 또한, 매년 이행강제금이 부과되고 시정될 때까지 납부해야 함을 매수인이 충분히 인지하고 있어야 하며, 추후 이의 제기를 하지 않는다는 내용도 계약서에 포함되어야 합니다.따라서, 매매하려는 3층이 위반건축물이 아니라면, 대출이나 매매에 있어서 문제가 없을 가능성이 높지만, 건물 전체의 상황과 해당 금융기관의 정책에 따라 다를 수 있습니다.
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Q. 다가구주택 1층에만 상가가 있고, 상가는 학원용도입니다. 학원으로 인해 건축법 개정으로 화재성능보강을 건물주가 해야 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가임대차보호법에 따르면, 임대인과 임차인이 약정한 임대차 기간에 일방 당사자는 상대방의 동의 없이 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 그러나 특별한 사유가 있는 경우에는 계약을 해지할 수 있는데, 이는 주로 임차인의 의무 위반 또는 계약을 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때 가능합니다. 건축법 개정으로 인한 화재성능보강 의무는 건물의 관리자, 즉 건물주가 책임져야 하는 부분입니다. 이러한 의무가 발생했을 때, 공사비용을 감당할 수 없다는 이유만으로 임대차계약을 해지하는 것은 법적으로 명확한 근거가 없을 수 있습니다. 다만, 임대차계약을 갱신하지 않는 것에 대해서는 상가임대차보호법 제10조에 따라 계약갱신 거절 사유가 명시되어 있으며, 이 중 하나에 해당하는 경우 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 현재 상황에서 학원이 없으면 공사를 해야 할 의무가 사라진다고 하셨으니, 이는 임대차계약을 갱신하지 않고 종료하는 것에 대한 가능한 근거가 될 수 있습니다. 그러나 이러한 결정을 내리기 전에 법적 조언을 구하는 것이 중요합니다. 또한, 건축물관리법 개정에 따라 화재안전성능보강 의무화가 시행되었고, 이에 따른 공사비용 지원이나 융자 가능성도 있으니 해당 지자체의 지원 프로그램을 확인해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.
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Q. 미분양 아파트 계약은 어떻게 이뤄지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미분양 아파트를 알아보는 방법 국토교통 통계누리나 지자체 홈페이지에서 미분양 아파트 현황을 조회할 수 있습니다.부동산 앱이나 네이버 부동산과 같은 온라인 플랫폼을 통해 조회하는 방법도 있습니다.미분양 아파트의 계약 절차 매입 가격과 조건에 합의한 후, 부동산 매입 계약서를 작성합니다.부동산의 상태와 문제 여부를 검증하기 위해 부동산 조사 전문가를 통해 검증합니다.필요한 자금을 준비하거나 대출 절차를 진행합니다.계약부터 입주까지의 절차에 걸리는 시간 평균적으로 아파트 분양부터 입주까지 29개월이 소요됩니다.비용 미분양 아파트의 경우, 분양가격의 20%인 계약금을 10%만 낼 수 있는 혜택을 제공하는 경우도 있습니다.매입 가격 외에 부가적인 비용 (중개 수수료, 등록비 등)을 고려하여 전체 비용을 예상해야 합니다.미분양 아파트 계약 시 주의해야 할 점은, 미분양 분양권을 계약할 경우 이후 청약 과정에서 무주택자의 지위를 유지하지만, 양도세나 취득세 등 세금을 계산할 때는 주택수에 포함된다는 점입니다. 또한, 미분양 아파트의 가격은 주변 시장 평균과 비교하여 너무 높거나 낮은 가격에 주의해야 합니다.
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Q. 임대차 신고 지금와서 해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 하며, 기한을 넘길 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 이미 거주하고 계신 상황에서 계약서를 새로 작성하시더라도, 신고는 가능합니다. 다만, 과거에 계약이 체결되었다면 그 시점부터 30일 이내에 신고했어야 했기 때문에, 지금 신고하시면 과태료가 부과될 수 있습니다. 계약서만 필요한 경우라도, 임대차 신고는 법적으로 의무화되어 있습니다. 임대차 신고를 통해 확정일자를 받음으로써 법적 보호를 확보할 수 있으며, 임대차 시장의 투명성을 높이는 데 기여합니다. 임대차 신고는 주택이 위치한 신고관청(읍·면·동·출장소)에 방문하여 신고하거나, 온라인으로 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)을 통해 신고할 수 있습니다. 따라서 거주지가 아닌 다른 동사무소로 가도 신고는 가능합니다.계약서 서류를 신고할 때는 원본을 제출해야 하며, 신고 후에는 임대차 계약 신고필증이 발급됩니다. 따라서 계약서는 최소한 3부를 준비하시는 것이 좋습니다. 한 부는 신고 시 제출하고, 나머지 두 부는 임대인과 임차인이 각각 보관하시면 됩니다.간단하게 요약해드리자면, 계약서를 작성하신 후 30일 이내에 신고하셔야 하며, 신고는 법적으로 의무화되어 있어서 꼭 하셔야 합니다. 신고는 거주지 동사무소 뿐만 아니라 다른 동사무소에서도 가능하며, 계약서는 3부를 준비하시면 됩니다.