안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 1년치 선납 시 사기 위험이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1년치 월세를 선납하는 것은 일부 장점이 있지만, 사기 위험도 있을 수 있습니다. 선납은 임대인과 임차인 모두에게 편리할 수 있지만, 임대인의 재정 상태나 부동산에 대한 권리가 불확실할 경우 위험할 수 있습니다. 한국에서는 선납한 월세를 보호받기 위한 몇 가지 법적 조치가 있습니다. 예를 들어, 임대인이 계약을 위반하거나 부동산 사기에 연루된 경우, 선납한 월세의 남은 기간에 대한 환불을 요구할 수 있습니다. 또한, 최근에는 임차인을 보호하기 위한 법안이 제안되었으며, 이는 부동산 사기 피해자들의 주거권을 보호하기 위한 것입니다. 이러한 법안은 임차인이 사기로 인해 피해를 입었을 때 보호받을 수 있는 방법을 제공할 것입니다. 그러나, 계약 기간 동안 문제가 발생하여 계약을 채우지 못하고 쫓겨나야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 이 경우, 임차인의 권리를 보호하기 위한 법적 조치가 있으며, 임차인은 법적 조언을 구하거나 관련 기관에 문의하여 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 전입신고가 가능하다면, 이는 임차인으로서의 권리를 더욱 확실히 할 수 있는 좋은 방법입니다. 전입신고를 함으로써, 임차인은 해당 주소지에서 정식으로 거주하고 있다는 것을 증명할 수 있으며, 이는 임차인의 권리를 주장하는 데 도움이 될 수 있습니다. 결론적으로, 선납을 결정하기 전에 임대인의 신뢰성을 확인하고, 계약서에 모든 조건이 명확하게 기재되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 어릴때 부모님이 개설한 주택청약 종합저축 유지할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미납 횟수가 많은 경우, 통장을 해지하고 새로 시작하는 것이 좋을 수도 있습니다. 하지만, 미납된 금액을 일괄 납부하는 방법으로 미납회차를 해결할 수도 있습니다. 이 경우, 미납된 금액을 분할하여 납부하면 납부 회차로 인정받을 수 있으며, 최대 24회차까지 가능합니다. 따라서, 해지보다는 미납된 금액을 납부하여 계좌를 유지하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 미납 패널티에 대해서는, 미납된 금액을 납입할 경우 총 금액은 인정되지만, 회차 인정에는 제약이 있습니다. 즉, 미납으로 인한 연체가 있었다면, 납입 인정일이 지연될 수 있습니다. 선납 총 일수가 많을수록 납입 인정일이 빨라지지만, 선납 횟수는 24회까지만 인정됩니다.납입 금액에 대해서는, 국민주택의 경우 매월 최대 10만 원까지 인정되므로, 10만 원을 납입하는 것이 유리할 수 있습니다. 하지만, 소득공제를 고려한다면 월 20만 원까지 가능하므로, 본인의 상황에 맞게 결정하시는 것이 좋습니다.결론적으로, 미납된 금액을 납부하여 계좌를 유지하는 것과, 납입 금액은 본인의 경제적 상황과 청약 목표에 따라 결정하시는 것이 바람직합니다.
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Q. 우리 나라는 아직도 반지하 집을 짓나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반지하 주택의 건축에 대한 규제가 강화되고 있습니다. 특히 서울시는 2022년에 발표된 '지하·반지하 거주가구를 위한 안전대책’에 따라, 지하·반지하의 주거 목적 용도를 전면 불허하기 위해 정부와 협의하기로 했습니다. 이는 기록적인 폭우로 인한 침수 피해와 사망 사고가 잇따른 후에 나온 조치입니다. 서울시는 신축 건물을 지을 때 지하·반지하 거주공간을 마련하는 것을 허가하지 않을 방침이며, 기존 건물도 10~20년의 유예기간을 주고 지하·반지하 공간을 주거용으로 쓰지 않도록 유도할 계획입니다. 이러한 조치는 반지하 주택이 안전, 환경 등 모든 측면에서 취약계층을 위협하는 후진적 주거유형으로 간주되기 때문에 취해진 것입니다. 따라서, 새로운 반지하 주택의 건축은 점차 줄어들고 있으며, 기존의 반지하 주택도 점진적으로 줄어들 것으로 예상됩니다.
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Q. 회사 문제로 거주지 옮기고 전입신고하면 현 거주지 확정일자에 영향이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 전입신고와 확정일자는 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리인 우선변제권을 확보하기 위해 필요합니다. 현재 상황에서는, 세대주인 귀하께서 다른 지역(B)으로 전입신고를 하게 되면, 원칙적으로는 현 거주지(A)에 대한 대항력을 상실하게 됩니다. 이는 세대주가 전출함으로써 실거주 요건이 충족되지 않기 때문입니다. 그러나, 배우자가 계속해서 해당 주택(A)에 거주하며 주민등록이 유지된다면, 대항력은 상실되지 않습니다. 이 경우, 세대주 변경 신청을 별도로 하지 않아도 됩니다. 확정일자는 임대차 계약에 대한 법적인 증거를 가지는 법률상의 날짜로, 임대차계약서가 법적으로 권리를 갖는다는 것을 법원과 동사무소가 확인한 날입니다. 귀하가 다른 지역(B)으로 전입신고를 하더라도, 배우자가 현 거주지(A)에 계속 거주하고 확정일자를 유지한다면, 확정일자에 영향을 주지 않습니다. 요약하자면, 귀하가 다른 지역(B)으로 전입신고를 하더라도, 배우자가 현 거주지(A)에 계속 거주하고 주민등록을 유지한다면, 현 거주지(A)에 대한 대항력과 확정일자는 유지됩니다.
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Q. 상가 계약 기간 내에 업종을 변경 하고자 할 때 건물주와 협의가 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 계약 기간 중에 업종을 변경하고자 할 때는 일반적으로 건물주와의 사전 협의가 필요합니다. 상가의 용도 변경은 건물의 '시설군’과 '용도군’을 파악하여 변경하고자 하는 용도가 같은 시설군인지 확인하는 절차가 필요하며, 특정 조건과 절차에 부합해야만 가능합니다. 예를 들어, 높은 시설군에서 낮은 시설군으로 용도를 변경하기 위해서는 '신고’가 필요하고, 낮은 시설군에서 높은 시설군으로 변경하기 위해서는 '허가’를 받아야 합니다. 임대인이 업종 변경에 반대하는 경우, 계약 해지 여부는 계약서의 내용과 관련 법률에 따라 달라질 수 있습니다. 법적으로 중도금이 납부된 상황에서 계약금 10%만 포기하고 정당하게 계약을 해지하기는 어렵지만, 특정 규약이나 계약 조항에 따라 다를 수 있습니다. 위약금 없이 계약을 해지할 수 있는 근거는 계약서에 명시된 조건이나 상가임대차법 등 관련 법률에 의해 결정됩니다. 예를 들어, 임대인이 계약의 조건을 위반하거나 계약서에 명시된 특정 사유가 발생한 경우 계약을 해지할 수 있습니다