안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 비과세 적용시점이 언제인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택자의 경우, 비과세 적용시점은 주택 취득 시기와 관련된 여러 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 2023년 2월 28일 개정된 소득세법에 따르면, 일시적 2주택자가 신규 주택을 취득한 후 기존 주택을 처분할 때까지의 기간이 2년에서 3년으로 연장되었습니다.비과세 혜택요건은 기존 주택을 취득후 1년이 지나야 하며신규 주택이 완공된후 완공일로부터 3년이내에 기존주택을 양도해야 합니다.분양권 취득일자에 따라 달라질수 있는데 구분의 경우2020년 12월 31일 이전에 취득한 경우: 분양권은 주택 수에 포함되지 않으며, 입주 잔금일이 주택의 취득일로 간주됩니다. 입주 잔금일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세가 적용됩니다.2021년 1월 1일 이후에 취득한 경우: 분양권 자체가 주택 수에 포함되며, 분양권을 취득한 시점으로부터 3년 내에 기존 주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.세부적인 사항의 경우 세무사에게 직접 문의하시는것이 좋을수 있습니다.
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Q. 월세를 살때 1년치 월세를 미리 납부해도 괜찮은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세를 미리 1년치 납부하는 것은 가능합니다. 그러나 이에는 몇 가지 규정과 주의사항이 있습니다.월세 계약서 확인: 월세를 미리 납부하기 전에 임대차 계약서를 꼼꼼히 확인하세요. 계약서에 월세 납부 방법과 기간에 대한 규정이 명시되어 있을 것입니다.법적 규정: 월세는 주택임대차보호법에 따라 규정됩니다. 이에 따라 월세 상한이 정해져 있으며, 과도한 인상을 막기 위해 상한을 초과해서 월세를 올릴 수 없습니다. 따라서 월세를 미리 납부할 때도 이 법적 규정을 준수해야 합니다.이자: 월세를 미리 납부할 경우, 이자를 지급해야 할 수 있습니다. 이자율은 월세 납부 기간과 관련하여 은행이나 관련 기관에서 정해집니다.보증금과 월세: 월세를 미리 납부하면 보증금과 월세를 함께 지불해야 합니다. 보증금은 임대차 계약 시 지불하는 금액으로, 월세 납부와 별도로 고려해야 합니다.재무 상황 고려: 월세를 미리 납부할 때 자신의 재무 상황을 고려하세요. 월세를 미리 납부하면 해당 금액을 다른 용도로 사용할 수 없으므로 신중한 결정이 필요합니다.요약하자면, 월세를 미리 납부하는 것은 가능하지만, 계약서와 법적 규정을 준수하며, 재무 상황을 고려하여 결정해야 합니다.
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Q. 가족 부동산 임대 법인이란 것은 어떤 것을 의미하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가족 부동산 임대 법인은 가족 구성원들이 공동으로 소유한 부동산을 효율적으로 관리하고 운영하기 위해 설립하는 법인을 의미합니다. 이러한 법인 구조는 부동산 관리의 전문성을 강화하고, 세금 부담을 최적화하며, 상속 및 증여 과정을 용이하게 하는 등의 다양한 이점을 제공합니다.법인을 통한 자산의 승계는 부의 세대 간 전달을 보다 체계적이고 효율적으로 관리하는 방법 중 하나입니다. 법인 구조 내에서 자녀를 주주로 포함시키는 것은 합법적인 방법으로 자산을 승계하며, 이를 통해 부모와 자녀 간의 자산 분배를 더욱 유연하게 조정할 수 있습니다. 예를 들어, 부모가 설립한 법인에 자녀를 주주로 추가함으로써, 자녀들은 법인에서 발생하는 수익의 일정 부분을 배당 형태로 받게 됩니다. 이 경우, 부모는 자녀에게 직접 자산을 이전하는 것이 아니라, 법인을 통해 간접적으로 자산을 승계시키는 것이므로, 세금 및 법적 측면에서 더욱 유리할 수 있습니다. 이 과정에서 자녀의 지분 비율을 부모의 지분 비율보다 높게 설정함으로써, 법인에서 발생하는 수익 중 상당 부분이 자녀에게 돌아가게 되고, 이는 자녀에게 안정적인 수입원을 제공합니다. 이 과정은 자녀가 법인의 경영에 참여하면서 사업에 대한 이해를 높이고, 장기적으로 가족 사업의 지속 가능성을 강화하는 데에도 기여할 수 있습니다.이러한 방식은 특히 부동산과 같이 고가의 자산을 보유하고 있는 경우, 자산의 가치를 유지하면서도 법적, 세금적 관점에서 최적화된 승계 방안을 모색하는 데 있어 매우 유용합니다. 법인을 통한 자산 승계는 단순히 재산을 전달하는 것이 아니라, 세대 간 사업의 연속성과 가치를 전달하는 전략적 접근 방식이라 할 수 있습니다.또한, “가족 부동산 임대 법인”의 설립은 부동산 자산의 상속 및 증여 과정을 체계적으로 관리하고 세금 부담을 경감시키는 효과적인 전략입니다. 이 접근 방식은 개인 대신 법인이 부동산 자산을 소유하게 함으로써, 관리와 이전 과정을 보다 효율적으로 수행할 수 있게 합니다. 부동산이 법인 소유가 되면, 주주인 가족 구성원들이 소유 및 운영을 맡게 됩니다.
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Q. Hug안심전세보험 왜 이렇게 금리가 비싼지 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.허그(HUG) 안심전세대출은 전세금 반환보증과 보증보험이 결합된 상품으로, 임차인에게 전세보증금 반환보증과 전세자금대출원리금상환을 모두 보증해주는 제도입니다. 이를 통해 전세금 반환과 대출 원리금 상환에 대한 불안을 해소할 수 있습니다.이제 HUG 안심전세대출의 조건과 자격, 그리고 금리에 대해 자세히 설명드리겠습니다:대출특징:전세반환보증금 필수 가입: 임대인의 임차보증금 미반환 우려를 해소합니다.권리보험 가입: 사기나 위변조 등에 의한 대출취급 위험을 해지합니다.주택도시보증공사 전세대출특약보증서 100% 담보: 전세계약에 대한 보증을 제공합니다.대출대상:전세보증금 반환보증을 가입한 임차인.주택 보유수 관련 요건 (부부합산 기준):2 주택자 이상은 신청 불가.1 주택자: 부부합산 연소득 1억 원 이하 & 주택 가격 9억 원 이하 모두 충족 시 취급 가능.20.7.10 이후 투기 및 투기과열지구 3억 원 초과 아파트 취득 시 대출 제한.신혼부부: 부부합산 연소득 6천만 원 이하, 혼인기간 7년 이내인 가구 (3개월 내 결혼 예정자 포함).청년 가구: 연소득 5천만 원 (기혼자인 경우 부부합산) 이하, 만 19세 이상 34세 이하 (보증신청인 기준)인 가구.대상주택:아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구, 주거용 오피스텔.취급조건:전세계약이 1년 이상일 것.전세보증금이 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하일 것.공인중개업자와 함께 작성 날인한 전세계약일 것.임차주택의 선순위 채권 (근저당권 설정금액 등)이 주택가액의 60% 이내일 것.임차주택에 권리침해 사항 (가압류, 가처분, 가등기, 신탁등기, 전세권 등)이 없을 것.임차인이 외국인 또는 재외동포 (재외국민, 외국국적 동포)인 경우 취급 불가.임차주택은 미등기 건물이 아닐 것.손해보험사 권리보험증권 발급 가능한 자.대출한도:최대 4억 원 한도 내.
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Q. 작은 상가에도 건물관리인을 둘 수 있는가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.작은 상가에도 건물관리인을 둘 수 있습니다. 집합상가가 아니더라도 토지건물의 작은 상가에서도 건물관리인을 선임할 수 있습니다. 이 경우, 건물관리인은 상가 건물의 관리와 운영을 담당하게 됩니다.또한 건물관리인이 선임되면 임대차계약을 건물관리인과 체결할 수 있습니다. 건물관리인은 상가 건물의 일부분 또는 전체를 대표하여 임대차계약을 체결하고 관리할 수 있습니다. 그러나 임대차계약을 체결할 때에는 법적 절차와 규정을 준수해야 하며, 상가 소유주와 임차인 간의 권리와 의무를 적절히 보호해야 합니다.따라서 작은 상가에서도 건물관리인을 선임하고 임대차계약을 체결할 수 있으며, 이를 통해 상가 건물의 관리와 운영을 원활하게 진행할 수 있습니다.