안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 임대아파트 청약방법 궁금합니다?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민임대주택 (국민임대아파트)에 대한 자격과 신청 방법에 대해 알려드리겠습니다. 국민임대주택은 정부에서 주도적으로 추진하는 사업으로 저소득층의 주거 문제를 해결하기 위해 진행되고 있습니다.공공임대주택:공공임대란? 청약이나 추가 잔여세대 신청을 받아 5년 혹은 10년 동안 월세 혹은 반전세 형태로 거주를 하고 이 기간이 지난 이후에는 임대주택 거주자에게 그 아파트의 분양 우선권을 주는 제도입니다.분양 시점의 가격은 해당 시점에 감정평가액을 기준으로 주변 시세 대비 80~90% 수준의 가격으로 아파트를 매수할 수 있게 됩니다.최근 수도권의 집값 상승으로 인해 시세 대비 80~90% 가격 적용 시 비용 부담이 높다는 비판도 있지만, 주거 문제를 해결할 수 있는 선택지로 고려됩니다.국민임대주택:국민임대주택은 공공임대주택과 다르게 입주민의 주택 분양 우선권은 없지만 첫 계약 후 2년 단위로 갱신 계약을 하고 최장 30년까지 연장 거주 계약이 가능한 임대주택 개념입니다.주택 분양권은 없지만 반대로 임대료가 매우 저렴하다는 장점이 있고, 무주택 조건이 유지되며 신청 시 사용한 청약 저축도 계속 사용이 가능합니다.영구임대주택:국가유공자, 독거노인, 다문화가정, 기초생활수급자 등 사회적 취약계층에게만 공급하는 주택으로, 상기 국민임대주택 대비 더욱더 저렴한 월세 부담과 기한이 없이 영구적으로 임대 계약 갱신이 가능한 장점이 있습니다.신청 방법:국민임대주택의 신청 방법은 크게 온라인 신청과 현장 접수 두 가지가 가능합니다.온라인 신청은 ‘마이홈’ 홈페이지를 통해 가능하며, 서류 제출이 필요합니다.현장 접수는 대면 접촉을 최소화하기 위해 만 65세 이상 고령자 혹은 장애인 등 불가피한 경우에만 가능합니다. 따라서 컴퓨터나 스마트폰을 이용하여 온라인 접수하는 방법을 권장드립니다.자세한 신청 방법과 기준은 해당 주택의 임대공고문을 확인하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 경매에 대해 일반인도 참여 할수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매에 일반인도 참여할 수 있습니다. 하지만 몇 가지 제한 사항이 있습니다. 법정대리인의 동의 없는 미성년자: 만 19세 미만의 미성년자는 법정대리인의 동의 없이 경매에 참여할 수 없습니다.채무자: 채무자는 해당 부동산에 대한 경매에 참여할 수 없습니다.매각 절차에 관여한 집행관: 경매 절차에 직접 관여한 집행관은 참여할 수 없습니다.매각 부동산을 평가한 감정인: 해당 부동산을 평가한 감정인도 경매에 참여할 수 없습니다.매각사건에 이해관계가 있는 법관 및 법원사무관: 해당 사건과 관련된 법관이나 법원사무관도 참여할 수 없습니다.재매각 사건인 경우 전 매수인: 이미 해당 부동산을 구매한 사람은 재매각 사건에 참여할 수 없습니다.또한, 부동산에 따라 법원이 일정 자격을 갖춘 사람만 입찰하도록 결정할 수 있습니다.경매 참여를 위해 따로 공부하거나 자격증을 취득할 필요는 없습니다. 다만, 입찰서 작성, 주민등록증 또는 운전면허증, 도장 등이 필요할 수 있습니다. 또한, 대리인이 참가할 경우 위임장과 인감증명서도 필요합니다.
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Q. 우선변제권과 최우선변제권은 무슨 차이가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대차에서는 우선변제권과 최우선변제권이라는 두 가지 권리가 적용됩니다. 이 두 용어의 차이를 간단히 설명드리겠습니다우선변제권:임대차에서 임차인이 임대차 물건이 경·공매시에 보증금을 후순위 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.대항력을 갖춘 날 (이사+전입신고 일의 다음날) 이후에 담보권이 설정된 경우에는 해당 담보권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.최우선변제권:임차인이 경공매시에 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.담보권의 설정 여부와 관계없이 무조건 최우선으로 보증금 일부를 돌려받을 수 있습니다.요약하자면, 우선변제권은 대항력과 확정일자를 갖춘 이후에 담보권 설정 여부에 따라 변제받는 권리이며, 최우선변제권은 담보설정 순서와 상관없이 무조건 일정액을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
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Q. 토지거래허가지역 매매시 중도금 지급을 위한 대출 관련 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지거래허가지역 아파트 매매와 관련하여 중도금 대출과 주담대에 대해 알려드리겠습니다.중도금 대출:중도금은 아파트 분양을 받게되면 분양대금의 10%를 계약 시 납부하고, 분양대금의 60%를 10%씩 나눠 분할로 납부합니다.중도금 대출은 현재 거주하고 있는 집의 전세 보증금에 묶여 있어 즉시 지급이 어려운 상황에서 활용할 수 있습니다.중도금 대출을 받을 경우 입주 전까지는 이자만 내면 되며, 추후 잔금을 치를 때 주택담보대출을 받아 중도금 대출을 상환하고, 남은 금액과 보유 현금으로 잔금을 처리할 수 있습니다. 이를 중도금 대환 또는 주담대로 전환이라고 합니다.주담대 (LTV)와 영향:주담대는 주택담보대출의 한 형태로, 주택을 담보로 대출을 받는 것입니다.주담대로 전환 시 주택담보대출의 LTV (Loan-to-Value) 비율에 영향을 줄 수 있습니다.주담대로 전환 시 주택 가치 대비 대출 금액의 비율을 고려해야 합니다.주담대로 전환 시 은행이나 금융기관의 정책에 따라 대출 가능 여부와 LTV 비율이 결정됩니다.주담대 대출 가능 여부 확인:주담대 대출 가능 여부는 은행이나 금융기관의 정책에 따라 다를 수 있습니다.특히 토지거래허가지역에서의 주담대로 50% 대출 가능 여부는 해당 기관의 정책에 따라 결정됩니다.자세한 내용은 부동산 분야의 전문가와 상담하여 확인하시는 것이 좋습니다.
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Q. 땅은 우리땅인데 집은 무허가입니다. 30년된집이고 13년전에 샀는데 누가 신고하면 집 철거 할떄까지 이행금 나온다는데 정말인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무허가 건물에 대한 철거명령과 이행강제금 부과 여부는 복잡한 문제입니다. 하지만 여러 가지 측면을 고려해보겠습니다.무허가 건물의 철거명령과 이행강제금 부과 원칙:건물은 건축허가나 건축신고를 받은 후 건립되어야 합니다.만약 건물이 허가나 신고 없이 건축된 경우, 해당 건물은 무허가 건물이 됩니다.무허가 건물은 관할 행정청에서 철거명령을 내릴 수 있으며, 철거명령에 따르지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.장기간 존치된 무허가 건물에 대한 철거명령의 위법성:무허가 건물이라고 하더라도 장기간 존치된 사실만으로 합법성을 부여할 수 없습니다.건물이 장기간 행정청에 적발되지 않고 버텨왔다면 무허가 건물이 양성화된다는 주장은 인정되기 어렵습니다.신뢰 이익의 보호 필요성:최근 예외적으로 40년 이상 존치된 무허가 건물의 양수인에게 이행강제금을 부과하는 경우도 있습니다.그러나 이는 재량권을 일탈, 남용한 것으로 판단되는 경우입니다.무허가 건물의 철거명령이나 이행강제금 부과를 다툴 때:원칙적으로 무허가 건물은 행정청의 철거명령 및 이행강제금 부과 처분의 대상이 됩니다.다만 실제 무허가 건물의 건축자가 아닌 사정, 건물에 안전상 문제가 없는 경우 등을 고려해야 합니다.소음문제로 주변신고로 양성화 할 때까지 이행금 부과 여부:이행강제금 부과 여부는 각 지역의 법규와 상황에 따라 다를 수 있습니다.소음문제로 주변에서 신고가 들어온 경우, 이행강제금이 부과될 수 있습니다.비가 새고 암유발 물질 때문에 철거해야하는 경우:이행강제금이 부과되면 철거 후 새로 지을 돈이 없는 상황이라면 어려운 결정일 수 있습니다.지원금과 생활보호대상자, 차상위자에 대한 지원:지원금은 예산 상황에 따라 제공되며, 일반적으로 무허가 주택의 경우 지원이 어려울 수 있습니다.요약하자면, 무허가 건물의 철거명령과 이행강제금 부과 여부는 지역별 법규와 상황에 따라 다르며, 실제 상황을 면밀히 검토해야 합니다.