안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 혹은 매매 부동산 수수료 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 만기 시에는 몇 가지 절차와 주의사항이 있습니다. 전세계약 해지 통보:임대차기간 만료 시 전세계약 해지가 가능합니다.임대인(집주인)은 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 만기 및 계약해지 통보를 해야 합니다.만기로 인한 계약 해지 시에는 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주어야 합니다.묵시적 갱신 (묵시적 계약 연장):주택임대차보호법에 따르면 임대인과 임차인이 계약기간 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 서로 가만히 있으면 만기 이후로도 계약 기간이 연장됩니다.묵시적 갱신으로 인한 계약기간에는 중도에 이사를 하더라도 세입자가 복비를 지불할 의무가 없습니다.임차인의 ‘계약갱신청구권’ 사용:2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 전세 세입자는 2년마다 1회 (2년)의 계약 갱신을 요구할 수 있게 되었습니다.이것이 '계약갱신청구권’입니다.전세금 증액 재계약:집주인이 전세금을 올려서 다시 계약하는 경우도 있습니다.재계약 시 계약서를 새로 작성하거나 기존 계약서를 수정하여 복비를 결정합니다.이상이 전세 만기 시의 주요 절차와 유의사항입니다. 부동산 중개수수료는 상황에 따라 다르므로 중개인과 상의하여 결정하시면 됩니다.
부동산
Q. 전세 계약시 대출이 몇 프로까지 있는 거는 괜찮은 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 시 대출 가능 여부와 관련하여 도움드리겠습니다. 전세 계약에서 대출은 몇 가지 주요 단계를 거쳐 진행됩니다.대출 가능 여부 확인 ('가’확인):상황에 따라 전세자금 대출이 불가능한 경우도 있으므로, 본인이 대출 가능 대상인지 꼭 먼저 확인하셔야 합니다.대출 가능 여부는 실제 계약서를 작성하기 전에는 "가확인"만 가능합니다. 실제 대출심사에서 거절되는 경우도 있으니 주의하셔야 합니다.대출 가능한 부동산 크기와 위치 등을 체크하고 부동산 매물을 보러 가시는 것이 좋습니다.전세 계약서 작성:대출이 가능하다면, 전세 계약서를 작성하시면 됩니다.대출 심사는 보통 1주 (넉넉하게 2주) 정도 걸리며, 최종 심사 후 대출금이 나오는데까지는 넉넉하게 1달 정도의 기간을 두시길 바랍니다.전월세신고 및 확정일자 받기:입주일로부터 30일 이내에 전월세신고와 확정일자를 받으셔야 합니다.전월세신고는 주택임대차계약신고제에 따라 필요한 절차입니다. 주의해야 할 사항이 있으니 꼼꼼히 확인하시고 신고하시기 바랍니다.대출 거절 시 계약금 반환 특약 넣기:대출받아서 이사 가시려고 했는데, 대출 거절이 된 경우 이미 낸 계약금을 돌려 받을 수 없기 때문에, 계약서에 대출 거절 시 계약금 반환 특약을 넣어주시길 바랍니다.은행에서는 위약금 관련 특약을 넣도록 안내해주고 있습니다.요약하자면, 대출 가능 여부는 상황에 따라 다르며, 대출 거절 시 계약금 반환 특약을 넣어 안전하게 전세 계약을 진행하시길 권장합니다.
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Q. 사회초년생인데 집사면 세금 내야되나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사회 초년생이 집을 구매할 때 고려해야 할 세금과 관련된 상식을 알려드리겠습니다.4대 보험료: 월급에서 4대 보험이 공제됩니다. 국민연금, 건강보험, 고용보험, 그리고 산재보험입니다. 이 보험료는 월급에서 차감되며, 연말정산 시에도 고려됩니다. 월급에서 실제로 받는 금액은 이 보험료를 제외한 실수령액입니다.소득세와 지방세: 연말정산 시에는 소득세와 지방세도 고려해야 합니다. 연간 소득에 따라 세율이 다르며, 연말정산을 통해 세금을 돌려받거나 납부할 수 있습니다.세금은 연봉, 소득, 보험료 등 여러 요소에 따라 달라지므로, 연말정산을 준비하시는 것이 중요합니다. 연말정산을 위해 필요한 증빙서류를 준비하고, 세금 공제 혜택을 최대한 활용해보세요. 또한, 주택청약 통장을 통한 공제도 고려해볼만 합니다.
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Q. 오피스텔 무주택? 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.준공 15년 된 6평 정도의 오피스텔 매매를 고려하시는데, 주택수에 포함되는지 궁금하신 것 같아요. 오피스텔은 상황에 따라 다르게 적용됩니다. 세금 낼 때만 주택 수에 포함되며, 청약이나 대출 시에는 주택으로 취급되지 않습니다. 세금 관련해서는 오피스텔을 주택으로 취급하여 취득세, 재산세, 양도세를 계산하게 됩니다. 다만, 주거용으로 사용하는 경우에만 해당되며, 공부상 업무용으로 되어 있더라도 실제 주거용으로 사용한다면 주택으로 취급됩니다. 오피스텔 분양권은 주택 수에 미포함되지만, 주택 분양권은 포함됩니다.신생아 특례 대출 후 16평 아파트 매매 후 준공 15년 된 6평 정도의 오피스텔 매매를 고려하시는 경우, 1가구 1주택에 포함되는지 궁금하실 것 같아요. 주택 청약 시에는 보통 무주택 세대주 등 보유 주택 수와 관련된 제한이 있습니다. 이때 보유 중인 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다. 업무용 및 주거용 오피스텔 모두 주택으로 취급하지 않고, 특별공급 등의 경우에 보유 부동산 자산 가격 기준을 초과해서 청약이 불가능할 수도 있습니다.요약하자면, 세금 낼 때만 오피스텔이 주택 수에 포함되며, 청약이나 대출 시에는 주택으로 취급되지 않습니다.
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Q. 임대인이 원상복구를 요구 합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약 종료 시 원상복구에 관한 문제는 복잡하고 법적인 측면이 많이 포함되어 있습니다. 하지만 제가 알려드릴 수 있는 일반적인 지침을 드리겠습니다.원상복구 의무:임대인은 임차인에게 원상복구 의무를 부담합니다.원상복구는 입주 당시의 상태로 임대목적물을 반환하는 것을 의미합니다.임차인은 임대주택 전용부분의 시설물을 퇴거 시 입주 당시 상태로 유지하거나 설치를 위해 부수 행위를 입주 당시 상태로 복원해야 합니다.손상된 부분과 원상복구:세면대, 바닥 타일, 현관문 등의 손상된 부분은 원상복구가 필요합니다.손상된 정도와 시간이 지난 정도에 따라 원상복구 범위가 결정됩니다.임차인이 고의로 인한 파손이나 훼손은 원상복구 의무가 있습니다.조율과 협의:임대인과 조율을 시도하고, 가능한 한 합의를 이루는 것이 좋습니다.민사소송은 비용과 시간이 많이 소요되므로 최대한 피하는 것이 좋습니다.임대인의 어머니와 협의:임대인의 어머니와 협의를 하시는 것은 가능합니다.하지만 반드시 계약서에 명시된 당사자들과 협의해야 합니다.마지막으로, 이러한 문제는 법률적인 상담이 필요하므로 변호사와 상담하시는 것을 권장드립니다.