안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 4층 증축해도 다가구주택 유지 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 건물이 지하 1층 대피소, 1층 근린생활시설과 주택, 그리고 2층과 3층 주택으로 용도 신고되어 있으며, 총 주택 가구수는 5가구입니다. 여러 층을 추가하여 상가 용도로 이용하고자 하는데, 다가구주택 유지 여부와 다세대주택으로 변경될 가능성에 대해 궁금하신 것으로 이해했습니다.먼저, 다가구주택과 다세대주택의 구분을 설명드리겠습니다. 다가구주택은 여러 세대가 독립적으로 거주하는 주택으로, 각 세대가 별도의 주택으로 구분되어 소유될 수 있습니다. 반면 다세대주택은 공동주택으로, 여러 세대가 공동으로 거주하며 세대별로 구분소유가 불가능한 형태입니다.건축법상 다가구주택은 층수나 면적 제한 등의 시설 요건을 초과하지 않는 한, 다가구주택으로 유지될 수 있습니다. 다가구주택이 층수나 면적 제한을 초과하는 경우에는 건축법상 적법한 다가구주택으로 보기 어려울 수 있습니다.따라서, 4층 증축 후 상가 용도로 이용하고자 한다면, 다가구주택으로 유지되는지 여부를 확인해야 합니다. 다가구주택으로 유지하려면 실제 주거용으로 사용하는 층수가 3개층 이하여야 합니다. 여러 판례에서도 실제 주거용으로 사용하는 층수가 3개층 이하인 경우 다가구주택으로 판단되었습니다.증축 후 다세대주택으로 변경될 가능성은 건축물의 실제 용도와 관련이 있습니다. 만약 4층 증축 후 상가 용도로 이용하더라도, 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하로 유지된다면 다가구주택으로 유지될 수 있습니다. 그러나 정확한 판단을 위해서는 해당 지역의 건축법과 관련 규정을 상세히 확인하시는 것이 좋습니다.
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Q. 분양권 중도금 대출승계시 질문 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중도금 대출 승계 시 필요한 부가적인 금액과 보증보험료에 대해 설명드리겠습니다.중도금 대출 승계에 들어가는 부가적인 금액:중도금 대출 승계는 주로 건설사와 은행 간의 집단 대출로 이루어집니다. 따라서 개인적으로 추가로 지불해야 하는 부가적인 금액은 크게 없습니다.다만, 본인의 신용등급이 중요한 요소입니다. 신용등급이 5등급 이하일 경우 중도금 대출 승계가 어려울 수 있습니다. 1~3등급이시라면 걱정하지 않으셔도 됩니다.전세금 대출 여부는 중요하지 않습니다. 중도금 대출은 건설사와 은행 간의 집단 대출이기 때문에 개인 전세대출과는 상관이 없습니다.보증보험료:보증보험료는 중도금 대출 승계 시 추가로 지불해야 하는 금액 중 하나입니다.일반적으로 1~6회차까지 총 포함된 금액으로 계산됩니다. 따라서 각 회차별로 별도로 지불할 필요는 없습니다.중도금 대출 승계 절차:건설사와 아파트마다 거래 은행이 다르기 때문에 해당 은행을 방문하여 중도금 대출 승계가 가능한지 확인하셔야 합니다.필요한 서류는 주민등록 등본, 인감증명서, 재직증명서, 근로소득원천징수 영수증 등이 있습니다.요약하자면, 중도금 대출 승계는 주로 신용등급과 건설사/은행의 협의에 따라 진행되며, 보증보험료는 1~6회차까지 포함된 금액으로 계산됩니다.
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Q. 자기땅에 지어진 무허가 주택과 시유지에 지어진 무허가 주택을 따로 구별하는 용어가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무허가 주택과 시유지에 지어진 무허가 주택을 구별하는 용어가 있습니다. 무허가 주택 (무허가건축물):정의: 건축법상 시장이나 군수의 허가를 받지 않고 건축한 건물을 말합니다.특징:준공검사허가제도 이전에 건축한 건물이나 건축법 제11조, 제14조, 또는 제20조 1항에 따라 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고, 같은 법 제22조에 의한 사용승인을 받지 않은 무허가, 미등기 건축물을 지칭합니다.법적으로 하자가 없는 부동산으로 허가 받은 건축물과 별반 차이가 없습니다.무허가건축물은 강제철거 대상도 아니며, 허가 받은 건축물과 유사한 권리를 가집니다.세법상 주택으로 간주되어 양도세는 일반 건물과 큰 차이가 없습니다.무허가건물 확인원증은 종이 한 장으로 이루어져 있습니다.주택공급규칙 제6조에 따라 무주택 소유자로 인기지역 아파트 청약 대기자에게 유리합니다.미등기 주택 (미등기 건물):정의: 건축 허가를 받아 건축하였으나 사용승인을 받지 못한 건물을 말합니다.특징:건축물대장에는 등록되어 있으나 등기되어 있지 않은 주택입니다.토지상의 지상권에 의한 점유권을 인정받을 수 있어서 토지를 매입하지 않더라도 건물 소유자는 해당 점유면적에 대한 변상금만 납부하면 됩니다.무허가 주택은 주택세와 토지세를 모두 부과받을 수 있습니다. 그러나 미등기 주택은 주택세가 부과되지 않습니다. 이는 주택세 부과 기준에 따라 결정됩니다. 구청에서 주택세를 부과하는 무허가 주택이 있는 경우, 해당 주택세를 납부한 내역을 가져오시면 됩니다. 주택세와 토지세를 정확히 구분하여 납부하시기 바랍니다.
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Q. 전세금 못받았는데 이사를 가야하는 경우 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야할 때 세입자가 할 수 있는 대응 방법은 다음과 같습니다주소지 이전을 피하십시오: 임차인이 전세보증금 반환을 요구하기 위해서는 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 합니다. 따라서 전세계약 후 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이 중요합니다. 대항력은 임차한 주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 뜻합니다. 이러한 대항력은 주민등록 및 전입신고를 마친 그 다음날 오전 0시부터 효력이 발생합니다. 또한, 우선변제권은 임차한 주택이 경매에 넘어갈 때 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 따라서 우선변제권과 대항력이 상실되면 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 주소지를 이전하지 않더라도 전세금을 못받은 상태에서 이사를 가야할 때에는 기존에 살았던 집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서라도 절대 다른 곳으로 주민등록 및 전입신고를 옮겨서는 안됩니다. 또한, 집주인이 보증금을 돌려주겠다는 약속만 믿고 이사를 하면서 짐을 모두 빼는 경우가 있는데, 이럴 때에도 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문에 전세보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 따라서 이사를 나가야 한다면 꼭 일부 짐을 남겨두시길 바랍니다. 일부 짐을 남겨두면 임대차 기간이 끝나도 세입자가 집을 계속 점유한 상태로 간주되기 때문입니다. 또한, 집열쇠나 집 비밀번호도 절대 집주인에게 인계하지 마시길 바랍니다.임차권등기 신청: 법적으로 임차권등기를 신청하면 됩니다. 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야할 때에는 임차권등기명령신청이 있습니다. 이는 기존 집에 대한 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지하기 위한 제도입니다. 임차권등기명령을 신청하게 되면 세입자가 전세금을 받지 못한 채 이사를 가더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 그대로 유지됩니다.
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Q. 아파트 2년실거주후 매매시 대출금
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 시 대출 승계에 관한 주의사항과 절차를 살펴보겠습니다.대출 승계란?대출 승계는 매수자가 기존에 있던 대출을 떠안고 부동산을 매수하는 것을 의미합니다.매수자는 기존 대출 금리와 중도 상환 수수료 조건 등을 확인하고 신규 대출과 비교해 대출 승계를 결정해야 합니다.주의사항:은행 동의 확인: 대출 승계를 하기 전에 반드시 은행에서 승계 가능 여부와 대출 조건을 확인해야 합니다. 은행의 동의 없이 승계를 하면 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.피담보채무확인서 발급: 융자 있는 건물을 매매하기 위해서는 융자를 승계하든 아니면 융자를 상환하여 근저당권을 말소하든 융자금이 얼마인지 확인해야 합니다. 은행에서 피담보채무확인서를 발급 받아야 합니다.부동산 매매계약서에 특약 넣기: 매수인 입장에서는 매매대금에서 승계한 융자금 만큼 공제되는 것이 중요하므로 이러한 내용이 부동산 매매계약서에 기재되어야 합니다.추가 비용:대출 승계 시 추가적인 비용은 다음과 같습니다:근저당권 말소 비용: 대출 승계를 하기 위해 근저당권을 말소해야 합니다. 이에 따라 등기 비용이 발생할 수 있습니다.중도 상환 수수료: 기존 대출을 상환할 때 중도 상환 수수료가 발생할 수 있습니다.따라서, 대출 승계를 고려하실 때는 은행과 상담하여 자세한 내용을 확인하시고, 매매계약서에 관련 내용을 명확히 기재하시는 것이 좋습니다.