안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 분양권 전매 시 인지세 미납 가산세 관련
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권 전매 시 인지세 미납 가산세에 관한 문제는 꽤 복잡한 부분입니다. 하지만 최근의 법률 및 규정을 기준으로 알려드리겠습니다.인지세 납부 시점:기존에는 계약서 작성일 이후 10일 이내에 인지세를 납부해야 했습니다. 그러나 현재는 실무적으로는 등기 신청 시에 인지세를 납부하는 것이 일반적입니다. 따라서 분양권 전매 시에도 등기 신청 시에 인지세를 납부하시는 것이 일반적인 관행입니다.계약당시 말고 등기신청시 인지세를 납부하는 것이 현실적이고 효율적인 방법입니다.가산세:아파트 분양, 전매, 소유권 이전 등기 시에는 등기 때 인지세를 납부하더라도 가산세는 붙지 않습니다. 따라서 가산세는 걱정하지 않으셔도 됩니다.계약 이후 6개월:계약 이후 6개월이 이미 지났다면 가산세 300%가 부과되는 것은 아닙니다. 가산세는 계약 이후 6개월이 지난 경우에도 추가로 부과되지 않습니다.조합과 땅소유자 소송 관계:등기 가능 여부는 조합과 땅소유자 사이의 소송 결과에 따라 달라집니다. 현재 상황에서는 언제 등기가 가능할지 정확히 예측하기 어렵습니다.소송이 해결되면 등기 절차를 진행하시면 될 것으로 보입니다.
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Q. 농지에 허가 없이 지을 수 있는 집의 크기는 얼마나 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지에서 지을 수 있는 건축물의 종류는 다양하게 규정되어 있습니다. 농지법, 국토계획법, 산지관리법, 건축법, 그리고 지역별 조례 등에서 농지에서 건축할 수 있는 종류와 규모가 정해져 있습니다. 비닐하우스: 농지 위에 설치하는 비닐하우스는 농업진흥지역을 비롯하여 그린벨트 지역을 불문하고 어떠한 용도지역의 농지에서도 허가나 신고 없이 설치가 가능합니다.고정식 온실 및 유리온실: 작물재배를 위한 고정식 혹은 유리온실은 그린벨트 내에서는 그 안에 온실의 가동에 직접 필요한 기계실 및 관리실을 66제곱미터 이하로 설치할 수 있습니다.농막: 농지에서 설치하고자 하는 건축물, 공작물, 또는 콘테이너 등 시설이 다음 요건에 해당하는 경우에 농막으로 인정하여 농지전용 절차 없이 설치할 수 있습니다:농업생산에 직접 필요한 시설주거목적이 아닌 시설연면적 합계가 20㎡ (약 6평) 이내농업용관리사: 농업인이 영농하는 농지의 관리, 축산업을 경영하기 위한 축사시설의 관리, 또는 자기가 생산한 농산물을 처리하기 위한 시설입니다. 농지법에서는 관리사의 규모에 대해서 별도로 규정하고 있지 않으며, 관리사는 주된 시설의 부대시설로서 최소한의 시설로 설치하여야 합니다.우령이 지렁이 양식장: 그린벨트에서 꿩, 우령이, 달팽이, 지렁이 등의 사육을 위하여 임야 외의 토지에 설치하는 경우에는 1가구당 기존 면적을 포함하여 300제곱미터 이하로 설치하여야 합니다.이상이 농지에서 지을 수 있는 일부 건축물 종류입니다.
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Q. 무직자 법인소유 전세대출 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무직자이면서 법인 소유의 주택에 대한 전세대출은 일반적으로 은행에서 허용되지 않습니다. 그러나 일부 은행은 특정 조건을 충족하는 경우 무직자에게 전세대출을 제공할 수 있습니다. 이 조건에는 신용평가, 소득증빙, 보증인 등이 포함될 수 있으며, 각 은행마다 조건이 다를 수 있습니다.법인 소유의 주택에 대한 전세대출은 은행마다 차이가 있습니다. 일반적으로 법인 소유의 주택은 전세자금 대출이 불가능하다고 합니다. 은행이 법인 소유의 주택을 꺼리는 이유 중 하나는 법인이 사업에 문제가 생겨서 주택이 경매에 넘어가면, 전세보증금보다 법인 직원의 급여와 퇴직금이 배당 순위가 높기 때문입니다.그러나 일부 은행은 무직자인 경우에도 일정한 소득이 있는 경우 전세대출을 고려할 수 있습니다. 소득증빙으로 작년 소득과 신용카드 이용 내역을 활용할 수 있습니다. 이를 통해 은행에서 전세대출 가능 여부를 확인하시는 것이 좋습니다. 또한, 전세보증보험 가입 여부도 고려해보시기 바랍니다.따라서, 다른 시중 은행을 찾아보시고 해당 은행의 조건과 요구사항을 상세히 확인하여 전세대출 가능 여부를 파악하시는 것이 좋습니다.
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Q. 신생아특례버팀목대출로 월세보증금 대출이 가능한나가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아특례 버팀목 대출과 월세보증금 대출에 대해 알려드리겠습니다.신생아특례 버팀목 대출:이 대출은 신생아를 출산한 가구의 주거안정을 위해 매우 낮은 금리로 전세보증금을 빌려주는 정부지원 대출입니다.대출 대상은 다음 조건을 만족해야 합니다:주택임대차계약을 체결하고 임차보증금 (전세 자금)의 5% 이상을 지불한 자.세대주가 민법상 성년인 세대주여야 하며, 결혼으로 세대주 예정자도 포함됩니다.주택임대차계약을 체결한 후 1년 동안은 반드시 주택에 거주해야 합니다.월세보증금 대출 가능 여부:월세보증금 대출은 일반적으로 전세보증금 대출과는 별도로 취급됩니다.월세보증금 대출은 은행이나 기금에서 제공하는 상품에 따라 다를 수 있습니다.주택도시기금에서는 월세보증금 대출을 지원하며, 대출 조건은 다음과 같습니다:부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.45억원 이하.대출금리는 연 2.1%~2.9%입니다.대출한도는 수도권 1.2억원, 수도권 외 0.8억원 이내.따라서 월세보증금 대출은 가능하며, 주택도시기금이나 은행에서 상세한 정보를 확인하시면 됩니다.
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Q. 두 아파트가 한 필지에 있을 때 재건축은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.두 아파트가 한 필지에 있을 때 재건축 가능 여부는 여러 요소에 달려 있습니다. 먼저, 용적률이 낮은 단지와 높은 단지의 상황을 고려해 보겠습니다.용적률 80% 단지:사업성이 괜찮다고 하셨으므로 이 단지는 재건축을 고려할 수 있습니다.추가 분담금이 낮을 가능성이 높습니다.용적률 180% 단지:좋지 않은 상황이라고 하셨으며, 높은 추가 분담금이 예상됩니다.이 단지의 재건축 가능성은 불확실합니다.두 단지를 함께 재건축하는 것이 가장 이상적이지만, 현실적인 어려움이 있습니다. 그렇다면 용적률이 낮은 단지 단독으로 재개발하는 절차를 고려해 볼 수 있습니다.용적률이 낮은 단지 단독으로 재개발하는 절차는 다음과 같습니다:필지 합병 검토:먼저, 두 단지의 필지를 합병할 수 있는지 확인해야 합니다.필지 합병이 가능하다면, 하나의 대지로 볼 수 있습니다.건축허가 신청:필지 합병이 완료되면 건축허가를 신청합니다.건축허가를 받기 위해 필요한 서류를 준비해야 합니다.건축 계획 및 설계:용적률이 낮은 단지의 재건축 계획을 세우고 설계합니다.건축물의 크기, 구조, 사용 목적 등을 고려해야 합니다.시공 및 완공:건축공사를 진행하고 완공합니다.재건축 절차는 지역별 규정과 상황에 따라 다를 수 있으므로, 지역 관할 담당 기관과 상담하여 자세한 조언을 받으시는 것이 좋습니다.