안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 청년 버팀목 전세대출 근로소득 인정 기간 범위
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 버팀목 전세자금대출의 근로소득 인정 기간은 대출 신청일 기준으로 최근 1년간의 소득을 기준으로 합니다. 23년 1월 중순에 대출 심사를 받으신다면 22년1월~12월까지의 소득이 인정됩니다. 이때 근로소득은 급여내역서상 총금액을 연소득으로 환산해서 적용됩니다. 만약 최근에 연봉이 올라서 연간 총소득이 5천만원 초과하게 되었다면 대출 신청 자격이 불가능할수 있습니다. 그러나 다음의 경우 총 6천만원 이해인 경우 대출신청 가능합니다.신혼부부, 혁신도시이전 공공기관 종사자, 타지역으로 이주하는 재개발 구역 세입자, 다자녀가구, 2자녀가구등입니다.
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Q. 언론이 잘못하고 있는건지 제가 잘못 느끼고 있는건지 궁금하네요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집값 상승과 하락에 영향을 미치는 요인은 다양하고 복잡합니다. 일반적으로 금리, 경기, 공급과 수요, 정책등이 중요한 역할을 합니다. 언론에서는 주택시장의 상황을 다양한 관점에서 분석하고 예측하고 있습니다. 그러나 언론의 의견이 항상 정확하고 일치하는 것은 아닙니다. 언론의 의견은 자신의 입장이나 관심사에 따라 다를수 있으며 예측은 불확실성이 항상 존재합니다.올해 주택가격은 전반적으로 하락세를 보일것으로 보입니다.그 이유는 금리인상으로 대출부담, 가격부담에 따른 거래부족, 대출규제로 인한 매수세 약화등으로 보입니다.
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Q. 방을 구했는데 장기일반 임대 주택입니다. Lh매입임대주택도 신청 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 장기일반 민간임대주택은 공공지원 민간임대주택이 아니므로 lh매입 임대주택이나 sh 임대주택등의 공공임대주택에 신청 및 선정이 가능합니다. 다만 공공임대주택의 신청 자격은 무주택 세대구성원, 소득 및 자산 기준등이 있으므로 해당 기준을 충족하는지 확인하셔야 합니다.2. 장기일반 민간임대주택은 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급되므로 , 임차인의 자산 또는 소득이 초과되면 나가야 하는 규정은 없습니다. 다만 장기일반 민간임대주택의 경우에는 양도소득세의 감면 및 장기보유 특별공제를 받을수 있는 세제 혜택이 있으므로 임대사업자가 8년이상 임대할 목적으로 취득한 주택을 임대하는 경우에는 임차인이 8년 이내에 계약을 해지하면 안됩니다.
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Q. 부부공동명의 주택 임대소득시 세금도 나누어 나오나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부부 공동명의 주택 임대소득은 각자의 지분비율에 따라 소득금액을 배분하고 각자의 소득세율에 따라 세금을 납부하게 됩니다. 즉 부부가 나누어서 세금을 내는것이 맞습니다.세금은 임대소득의 종류와 금액, 필요경비, 기타소득 등에 따라 달라지므로 정확한 금액을 알려드리기는 어렵습니다. 하지만 대략적인 예시를 들어보겠습니다.예로 부부가 공동명의로 5천/210만원 월세를 받는 주택 1채(기준시가 9억이하)를 보유하고 있고 지분 비율이 각각 50%라고 가정해보겠습니다.또한 월세 수입 외에 다른 임대소득이 없고 필요경비는 50%로 적용한다고 가정하겠습니다.이경우 부부의 연간 월세수입은 2500만원이므로 각자의 임대소득은 1250만원이 됩니다. 필요경비를 50% 공제하면 각자의 과세표준은 625만원이 됩니다.
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Q. 사무실/상가 임대계약기간을 못채웠을경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사무실/ 상가 임대 계약기간을 못채웠을 경우에는 임대인이 계약대로 이행할 것을 요구할수 있습니다. 즉 잔여 계약기간의 임대료를 지불하거나 새로운 임차인을 구해야 합니다. 그러나 현실적으로는 임대인과 타협을 하거나 중개인의 도움을 받아 문제를 해결할수 있습니다. 질문에 대한 답변은1. 부동산이 임차인을 구할시 보통 중개수수료를 새로운 임차인과 기존 임차인이 각각 부담합니다. 중개수수료는 보증금의 10%이내로 정해져 있으며 중개인과 협의하여 결정할수 있습니다. 또한 새로운 임차인이 기존의 시설을 그대로 인수한다면 권리금을 받아야 합니다.2. 직접 임차인을 구할시에는 부동산 중개수수료를 절약할수 있습니다. 그러나 직접 광고하고 계약서를 작성하고 권리금을 협상하는 등의 과정이 필요합니다. 또한 임대인과의 협의가 원활하지 않다면 분쟁이 발생할수 있습니다.
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Q. 다른데로 이사왔는데 전에 살던집이 세입자가 안구해져요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 미납시 강제퇴거는 임대인이 임차인에게 계약해지를 통보하고 법원에 점유이전금지 가처분신청을 하면 가능합니다. 그러나 이 과정은 시간과 비용이 많이 들수 있으므로 임차인과 협의하여 계약해지를 하는것이 좋습니다. 만약 임차인이 협조하지 않고 계속 월세를 미납한다면 보증금에서 월세와 지연이자를 차감할수 있습니다. 지연이자는 계약서에 명시된 비율로 단리로 계산하며 법정 최고 이율은 5%입니다. 강제 퇴거가 이루어지면 보증금은 임차인에게 돌려주어야 하지만 미납된 월세와 지연이자, 소송비용등을 공제할수 있습니다.LH 임대주택은 특정조건을 만족하는 사람들을 대상으로 저렴한 전세나 월세로 주택을 제공하는 사업입니다. LH임대주택에 입주하기 위해서는 소득, 자산, 주거실태등의 조건을 충족해야 하며 입주후에도 정기적으로 확인을 받습니다. 만약 입주 조건에 위반되는 경우에는 계약 해지 및 퇴거를 요구 받을수 있으며 위약금이나 손해배상금을 지불해야 할수도 있습니다.
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Q. 전세를 1년만 계약해 달라고 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 기간은 원칙적으로 당사자들이 합의한대로 설정가능합니다. 그러나 주택임대차보호법에 따르면 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 규정이 있습니다. 다만 임차인은 2년미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할수 있습니다.
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Q. 아파트를 사고팔때 양도세는 얼마나 나가나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 양도세는 부동산의 양도소득에 대해 부과되는 세금으로 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 세율을 적용하여 계산합니다.2. 양도세의 세율은 일반세율과 중과세율로 구분되며 일반 세율은 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 누진적으로 적용됩니다.3.중과세율은 단기보유 중과, 미등기 양도중과, 비사업용 토지중과, 조정대상지역 다주택 중과 등이 있으며 일반세율에 추가로 적용됩니다.
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Q. 단기임대사업자는 매도시기가 정해져 있는지 궁금해요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.단기임대사업자는 의무임대기간이 4년입니다. 즉 임대사업자로 등록한 날로부터 4년이내에 임대주택을 매도하면 과징금을 내야 합니다. 과징금은 임대주택의 취득가액의 10%입니다. 그러나 의무임대기간이 만료된 후에도 임대사업자로 등록을 유지하고 있다면 언제든지 매도할수 있습니다. 단, 매도시에는 세무서에 임대사업자 등록말소를 신고해야 합니다.만약 임대사업자로 등록하면서 거주주택의 양도세 비과세 혜택을 받았다면 임대주택을 매도하기전에 거주주택을 매도해야 합니다. 그렇지 않으면 거주주택의 양도세 비과세 혜택이 취소되고 , 양도세를 내야 합니다. 또한 임대주택을 매도할때는 장기보유특별공제를 받을수 없습니다.
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Q. 세컨하우스 전입신고시 불이익은 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세컨하우스 전입신고시 불이익은 다음과 같습니다.1. 서울시민으로 받던 혜택이 사라집니다. 예로 다둥이카드, 서울시민카드등이 사라집니다.2. 재산세가 증가합니다. 강원도에 전입신고를 하면 서울에 있는 자가 주택은 별장으로 인정되어 취득세와 재산세가 중과세됩니다. 별장으로 인정되는 기준은 거주여부이며, 가장 필수적인것이 전입신고 여부입니다. 별장으로 인정되면 취득세는 4%로 적용되고 재산세는 0.5에서 2까지 상승합니다.3. 주택청약에 제한이 있습니다. 강원도에 전입신고를 하면 서울에서는 거주지 우선권ㅇ르 받을수 없습니다. 거주지 우선권은 주민등록 기준으로 인정되며 일정 기간 이상 거주해야 합니다. 또한 강원도에서도 주택청약을 할수 있는 기회가 줄어듭니다.장점의 경우1.대출을 받을수 있습니다. 그리고 워케이션을 즐길수 있습니다.