안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전입신고 후 확정일자에 대해 문의 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자란 임대차 계약의 효력을 보장하기 위해 임대인과 임차인이 대법원에 신청하여 부여 받는 날짜를 말합니다. 전입신고와는 별개로 신청하셔야 하며 인터넷이나 주민센터에서 신청할수 있습니다. 확정일자는 임대차 계약기간 동안 유효하며 계약기간이 연장되면 확정일자도 갱신해야 합니다. 갱신을 하지 않으면 임대차 계약의 효력이 소멸할수 있습니다.
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Q. 아파트 매매시 세대주가 2명인 경우 괜찮은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매시 세대주가 2명인 경우에는 원칙적으로 불가능합니다. 세대주란 한 세대의 대표를 의미하는데 한 아파트에 세대주가 2명이면 전입신고를 2명이 한 경우입니다. 각각 주민등록본이 있으니 세대분리가 되어 있으리라 예상되지만 출입구가 1개이고 주방도 1개이기 때문에 아파트 한채를 1세대로 해석하기 때문입니다.그러나 임대차 계약서를 작성하여 세대주로 전입신고를 해서 받아 준다면 별도의 세대주가 가능한 것입니다. 이 경우 아파트 매매할때 불이익은 없을것으로 생각됩니다. 다만 양도소득세 측면에서는 2세대 이면 양도소득세 감면은 힘들수 있습니다.
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Q. 신혼부부 디딤돌대출 하려는데 개인부채가 많은데 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 디딤돌대출은 부부합산 연소득 8천500만원이하이고 순자산이 5억원이하인 무주택 세대주가 6억원 이하의 주택을 구입할때 받을수 있는 대출 상품입니다. 디딤돌대출의 대출한도는 신혼부부의 경우 4억원까지 가능하며 대출금리는 연 2.15~3%입니다.신혼부부 디딤돌대출을 신청하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.1. 소유권이전등기 접수일로부터 3개월 전에 대출선청을 해야 합니다.2. LTV 비율이 최대 70% 이내여야 합니다. 즉 담보 주택의 평가액의 70%이하만 대출 받을수 있습니다.3. DTI 비율이 최대 60%이내여야 합니다. 즉 월 소득의 60%이하만 월 상환액으로 인정됩니다.4.CB점수가 350점 이상이어야 하며 신용정보관리 규약에 따른 부정적인 신용정보가 없어야 합니다.5. 담보 주택에 입주일로부터 1개월 이내에 전입신고를 하고 1년이상 실거주해야 합니다.질문하신 내용에 따르면 부부합산 연소득 6000만원정도이고 자산으로 차량이 있으며 신용부채가 7400만원정도인데 이 경우 디딤돌 대출 심사 통과가능성은 낮아보입니다.
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Q. LH 입주 전에 해야 할 것들 아래 사항들 맞나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 전입신고 및 확정일자 부여받기는 청년버팀목 전세자금 대출을 받기 위한 필수 조건은 아닙니다. 하지만 전입신고는 입주일로부터 14일이내에 하셔야 하고 확정일자 부여는 입주일로부터 30일이내에 하셔야 합니다. 청년버팀목전세자금 대출을 받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다. 1) 부부합산 연소득 5천만원이하, 순자산가액 3.61억원이하 2) 만 19~34세이하의 무주택 단독 세대주 (예비세대주 포함) 3) 주택임대차계약을 마치고 임차보증금의 5%이상을 계약금으로 지불 4) 중복 대출이 없음2. 전자계약으로 계약을 진행하셨다면 그것이 전세계약서가 맞습니다. 전자계약은 전자문서 및 전자거래 기본법에 따라 법적 효력이 인정되는 계약 방식입니다. 전자 계약서는 LH 청약선터 홈페이지에서 확인하실수 있습니다.3. LH 신청할때 주소를 지금 살고 있는 주소가 아니라 주민등록상 주소를 신청하셨다면 계약된 LH 로 주소를 옮기셔도 됩니다. 단 주소변경은 입주일로부터 14일 이내 하셔야 합니다.4. 보증금 증액 신청을 해서 청년버팀목전세자금 대출을 받으려고 하시는 경우 추가 계약금을 내시면 저절로 계약서도 변동이 됩니다. 보증금 증액 신청은 LH 청약센터 홈페이지에서 온라인으로 하실수 있습니다. 증액 신청후에는 가상 계죄에 납부 하시면 됩니다.
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Q. 청약 포기 후 청약통장 새로 개설시 기간은 어떻게 따지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약에 당첨된 후 포기하고 새로운 청약통장을 개설할때 기간은 재당첨제한의 적용여부와 지역에 따라 다릅니다. 재당첨제한이 적용되는 경우에는 투기과열지구 혹은 분양가 상한제 적용주택은 10년간, 청약과열지구는 7년간, 토지임대주택 및 투기과열지구 정비조합은 5년간 재당첨 제한됩니다. 재당첨 제한이 적용되는 않는 경우는 수도권과 투기과열지구, 청약과열지구에서는 1년간 그외 6개월이후 사용가능합니다.
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Q. 부동산 매매할때 복비를 언제지급하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매할때 복비를 언제 지급하느냐는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따라 다릅니다. 약정이 없을경우에는 중개 대상물의 거래대금 지급이 완료된날 즉 잔금을 치르는 날이 복비를 지급하는 날이 됩니다. 일반적으로 계약서를 작성하는 날이나 잔금을 치르는 날로 정하는데 요즘에는 잔금이 완료되고 나서도 수수료를 안보내시고 연락을 안받거나 계속 미루는 경우가 자주 있는것 같습니다.
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Q. 묵시적 자동연장된 임대차 계약 (1년 계약으로 월세 계약)의 경우 임차인이 한 달 전에 계약 종료를 공지해도 계약 종료가 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 자동연장된 임대차 계약의 경우 임차인이 한달전에 계약 종료를 공지해도 계약 종료가 가능하지 여부는 임대차의 종류와 보증금의 금액에 따라 다릅니다. 편의점 기업에 가게를 임대하고 월세를 받고 있다면 상가건물임대차보호법의 적용을 받을수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 묵시적 갱신된 임대차 계약의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할수 있으며 통지를 받은날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다.따라서 임차인이 한달전에 계약 종료를 공지한 경우에는 계약 종료가 가능하지 않습니다.
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Q. 유주택 (빌라 2억원) 자도 넣어볼수 있는 청약들이있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우주택자지만 부모님께서 거주하고 계신 주택을 소유하고 있는경우 청약할수 있는 물량은 제한적입니다. 일반적으로 85제곰미터 초과의 주택형은 추첨제가 적용되어 유주택자도 청약할수 있습니다. 다만 추첨제의 75%는 무주택자에게 우선 배정되고 나머지 25%만 유주택자의 몫이기 때문에 당첨확률이 낮습니다. 또한 분양받은 아파트 입주 시작일부터 6개월이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.
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Q. 재개발 아파트를 입주하여 몇 년뒤 팔면 양도세 비과세 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 아파트를 입주하여 몇년뒤 팔면 양도세 비과세가 되는지는 다음의 요건에 따라 다릅니다.1. 재개발 아파트가 완성된 후 2년이내 세대원 전원이 이사하여 1년이상 계속 거주하고 양도일 현재 다른 주택이 없을경우에는 비과세가 가능합니다.2. 재개발 아파트가 완성된후 2년이내 세대원 전원이 이사하여 1년이상 계속 거주하고 양도일 현재 다른 주택이 있지만 그 주택을 취득한 날부터 3년이내에 재개발 아파트를 양도하는 경우에는 비과세가 가능합니다.3. 재개발 아파트가 완성된 후 2년이내에 세대원 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주하지 않거나 양도일 현재 다른 주택이 있고 그 주택을 취득한 날부터 3년이 자난 경우에는 비과세가 불가능합니다.따라서 귀하의 경우에는 24년에 매수한 아파트를 매도하고 재개발 아파트를 입주하여 몇년 뒤 팔면 양도세 비과세가 되지 않습니다.
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Q. 아파트 매매 계약 중도금 시점에 주택담보대출 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 계약 중도금 시점에 주택담보대출을 받으려면 일반적으로 불가능합니다. 왜냐하면 주택담보대출은 소유권을 확보한 후에 근저당을 설정하고 대출을 받을수 있기 때문입니다. 그러나 매매계약 중도금 시점에는 아직 소유권이 이전되지 않았으므로 주택담보대출을 받을수 없습니다.하지만 몇가지 예외적인 경우가 있습니다.예로 매도인이 중도금 대출에 동의하고 매수인이 중도금 반환채권을 양도하고, 은행이 시공사나 HUG 보증등의 신용보강을 받는다면 중도금 대출이 가능할수 있습니다.따라서 무조건 불가능한것은 아니지만 상당히 어렵습니다.