안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 아파트 리모델링 조합일경우 리모델링취소되면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.리모델링 조합에 가입했다고 해서 임의로 탈퇴 할수 있는것은 아닙니다. 조합의 규약에 따라 탈퇴가 허용되는 경우가 있을수 있지만 그렇다고 해서 리모델링 결의에 대한 동의를 철회할수 있는것은 아닙니다. 리모델링 결의는 동의율이 충족되면 유효하게 성립되며 그 후에는 동의 철회가 효력이 없습니다.따라서 리모델링 조합에 가입했다면 리모델링 사업이 취소되거나 재건축으로 변경되는 경우에도 지금까지 조합에서 사용한 금액을 분담해야 할 가능성이 있습니다. 이는 조합의 규약과 사업계획서 등에 따라 달라질수 있으므로 자세한 내용은 해당 조합에 문의바랍니다.
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Q. 월세 계약이 내일 입니다. 특약사항에 범에는 무엇이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약시 특약사항은 임대인과 임차인이 상호 협의하여 작성하는 사항으로 계약서에 기본적으로 들어가지 않느 내용을 추가하거나 수정할수 있습니다. 특약사항은 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확하게 하고 임대기간동안 발생할수 있는 분쟁이나 문제를 예방하거나 해결하는데 도움이 됩니다. 특약사항은 법적인 효력이 있으므로 계약서 작성시 꼼꼼하게 확인하고 서명 날인해야 합니다.월세 계약시 특약사항의 범위는 다양하고 자유롭지만 일반적으로 다음과 같은 내용들이 들어갑니다.1. 월세의 선불 지급 여부2. 월세의 연체시 가산금지급여부 및 비율3. 중도 해지시 위약금 지불 및 납부방법4. 중도 퇴실시 중개 수수료 및 비용5. 실내 흡연 금지 및 애완동물 사육금지 조항6. 시설물 파손 및 훼손시 원상복구 의무 7. 천재지변으로 인한 파손시 수리여부 등이 있습니다.
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Q. 상가를 주거지로 바꿀 수 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가를 주거지로 바꾸려면 우선 건축물의 용도변경이 가능한지 여부를 확인해야 합니다. 용도변경이 가능한지 여부는 건축물이 위치한 지역의 용도지역이나 지구, 그리고 변경하려는 용도의 건축기준에 따라 다릅니다. 예로 상업지역이나 일반주거지역에서는 상가를 주거용으로 변경할수 있지만 제1종 일반주거지역이나 준주거지역에서는 상가를 주겨용으로 변경할수 없습니다. 또한 상가를 주거용으로 변경할때는 주차장이나 정화조등의 시설을 추가로 확보해야 할수도 있습니다.용도변경이 가능하다면 다음의 절차가 필요합니다.1. 건축사사무소 등을 통해 용도변경허거신청서와 용도변경 전후 평면도, 변경되는 건축설비에 관한 도서등을 작성합니다.2. 각 관할구청 건축과에 용도 변경 허가신청서를 접수하고 허가를 받습니다.3. 용도변경에 맞게 공사를 진행합니다.4. 공사완료후 건축물의 사용승인을 신청하고 검사를 받습니다.5. 사용승인증을 교부받고 건축물 대장을 변경합니다.용도변경의 비용은 건축물의 면적과 변경되는 시설에 따라 다르겠지만 대략 실평수 기준 평당 10~20만원대의 금액으로 예상할수 있습니다.
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Q. 생애최초주택구입 분리세대는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애최초주택구입 분리세대란 부모님과 동일한 세대에 속하지 않고 자신의 세대를 구성하는것을 말합니다. 생애최초주택구입 분리세대를 하려면 다음과 같은 방법이 있습니다.1. 주소이전 : 부모님과 다른 주소로 이전하는 방법입니다. 주소이전을하려면 신분증과 주민등록등본, 주민등록증명서등의 서류가 필요합니다. 주소이전을 하면 세대주가 변경되고 세대원도 분리됩니다. 주소이전은 주민센터나 인터넷 등기소에서 할수 있습니다.2.세대분리 : 부모님과 같은 주소에 살면서도 세대만 분리하는 방법입니다. 세대분리를 하려면 신분증, 등본, 세대분리 신청서등의 서류가 필요합니다.
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Q. 청약 당첨 후 주택담보대출, 2주택자 관련 고민입니다.ㅠㅠ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문1. 남편 명의로 주택담보대출을 받으려면 꼭 혼인신고와 공동명의 신청을 해야 하나요?답변 : 혼인신고와 공도명의 신청은 주택담보대출과 직접적인 관련이 없습니다. 즉 혼인신고를 하지 않아도 남편명의로 주택담보대출을 받을수 있습니다. 다만 혼인신고를 하지 않으면 부부간의 재산관계가 정해지지 않으므로 만약 남편이 대출을 갚지 못하거나 사망하는 경우에는 부부의 재산분할이나 상속에 문제가 생길수 있습니다. 따라서 혼인신고를 하고 공동명의 신청을 하는 것이 부부의 법적보호와 재산권 확보에 도움이 됩니다.질문2. 시행사에서 제공하는 공동명의 신청 기간이 지났는데 이후에도 공동명의 신청이 가능한가요?답변 : 공동명의 신청 기간은 시행사마다 다르게 정할수 있으므로 시행사에 직접문의해야 합니다. 일반적으로는 계약일로부터 6개월이내에 공동명의 신청을 할수 있으며, 그 이후에는 추가비용이 발생할수 있습니다.질문3. 혼인신고를 하면 저희 부부는 2주택자가 되는데 남편의 주택이 소형주택이면 2주택이어도 그로 인한 세금 발생등의 문제가 발생하지 않는걸까요?답변 : 혼인신고를 하면 저희 부부는 2주택자가 되며 그러 인해 다양한 제한과 세금부담이 발생할수 있습니다. 예로 2주택자는 민간분양에서 일반 공급만 신청할수 있으며 특별공급이나 임대주택은 신청할수 없습니다. 또한 2주택자는 민간분야에서도 특별한 제한이 있습니다. 예로 투기과열지구나 조정대상지역에서는 6억원이상의 주택을 구입할수 없으며 비규제지역에서도 9억원 이상의 주택을 구입할수 없습니다.
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Q. 전입신고는 하고 확정일자는 아직 안받은상태입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자는 서로 다른 개념이며 문제 발생시 서로 다른 역할을 합니다. 전입신고는 세입자로서 대항력을 행사할수 있는 권리를 뜻하면 계약에 대한 법적 효력을 인정받는 확정일자는 세입자의 우선변제권을 뜻합니다. 전입신고만 되어 있을 경우 부동산 경매시 세입자가 대항력은 행사할수 있지만 확정일자가 없다면 전세금 변제가 어려울수 있기 때문에 전입신고를 할때 확정일자도 같이 신청해야 합니다.따라서 전입신고를 하고 확정일자를 아직 안받은 상태라면 다시 주민센터나 인터넷 등기소에 방문하여 확정일자를 받으시기 바랍니다.
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Q. 다가구주택 옆집과 담사이 문제 발생, 우리가 공사 해줘야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다가구주택 옆집과 담사이 문제는 경계 분쟁의 일종으로 법적으로는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.1. 경계선 부근의 건축: 건물을 축조할때에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 0.5미터 이상의 거리를 두어야 합니다. 인접지 소유자는 위의 사항을 위반한 자에 대해 건물의 변경이나 철거를 청구할수 있습니다.2. 소유자의 권리 행사 : 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대해 방해의 제거를 청구할수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에게 그 예방이나 손배의 담보를 청구할수 있습니다.3. 담의 설치와 비용 : 담은 인접지 소유자들이 협력하여 설치하고 비용을 분담한느 것이 원칙입니다. 협력을 구하지 않고 단독으로 설치한 후에는 상대방에게 비용 분담을 청구하지 못한다고 보는것이 타당합니다.4. 경계침범죄 : 경계표를 손괴, 이동 또는 제거하거나 그 밖의 방법으로 토지의 경계를 인식 불능하게 한자는 3년이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌급에 처해집니다.따라서 이 사안에서 저희쪽에서는 축대 안으로 물이 들어가지 않게 담과 바닥의 벌어진 부분에 시멘트 등으로 고정시키고 담 방수공사를 진행하면 될것 같습니다.
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Q. 주택청약예금 보유 또는 해지여부 조언 구합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약예금은 주택구입을 목적으로 하는 저축으로 주택청약에 당첨되면 예치된 금액을 입주금으로 사용할수 있습니다. 주택청약예금은 가입기간과 가입금액에 따라 청약가점이 부여되어 주택분양에 참여할때 유리하게 됩니다. 그러나 이미 1주택을 보유하고 있는 경우 주택청약 예금을 유지할 필요가 있는지는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.1. 1주택 보유자는 민간분양에서 일반공급만 신청할수 있으며 특별 공급이나 임대주택은 신청할수 없습니다.2. 1주택 보유자는 민간분양에서도 특별한 제한이 있습니다. 예로 투기과열지구나 조정대상지역에서 6억이상의 주택을 구입할수 없으며 비규제지역에서도 9억이상의 주택을 구입할수 없습니다.3.1주택 보유자는 청약당첨 후에 기존 주택을 매각해야 합니다. 기존 주택의 매각시점은 분양사업자가 정하는 계약일로부터 6개월 이내입니다.따라서 1주택보유자가 주택청약예금을 유지하려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.1. 기존 주택보다 저렴하거나 동일한 가격대의 주택을 구입하려는 경우2. 기존 주택을 청약 당첨후 6개월 이내 매각할수 있는경우3. 자금조달 계획서를 작성하고 대출한도를 충족할수 있는 경우만약 위 조건들이 만족되지 않거나 청약해서 이사갈 계획이 없다면 주택 청약예금을 유지할 필요가 없습니다.오히려 낮은 이자율로 저축하고 있는것이 손해일수 있습니다.
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Q. 구축 아파트 거주할 때 주의사항 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.20년 넘은 구축 아파트를 거주할때 주의점은1. 누수: 누수는 건물의 내구성과 주거 환경에 큰 영향을 줍니다. 누수가 발생하면 벽이나 천장에 곰팡이가 생기거나 바닥이 부풀거나 전기설비에 문제가 생길수 있습니다. 누수를 확인하기 위해서는 세탁실, 욕실, 부엌, 베란다 등 물을 사용하는 곳을 집중적으로 살펴야 합니다.2.균열 : 균열은 건물의 안전성과 외관에 영향을 줍니다. 균열이 발생하면 건물의 구조가 약해지거나 외부로부터 열, 소음, 습기등이 침투할수 있습니다. 균열을 확인하기 위해서는 벽, 천장, 창문, 문틀 등 건물의 모든 부분을 살펴야 합니다.3. 파손: 파손은 건물의 기능성과 실용성에 영향을 줍니다. 파손이 발생하면 건물의 수명이 단축되거나 생활의 불편이나 위험이 발생합니다.
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Q. 아파트 구매시 여러조건중 선택순위는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 구매시 선택순위는 개인의 성향과 우선순위에 따라 다를수 있습니다. 하지만 일반적으로 고려해야 할 요소들은 다음과 같습니다.1. 학군 : 아이들의 교육을 위해 중요한 요소입니다. 좋은 학군이 있는 아파트는 가격이 높고 수요가 많습니다.2. 교통 : 출퇴근이나 생활 편의를 위해 중요한 요소입니다. 3. 쇼핑문화생활 : 취미나 여가를 즐기기 위해 중요한 요소입니다.4. 창밖뷰 : 주거환경의 쾌적성을 위해 중요한 요소입니다.5. 일조량 : 건강과 에너지를 위해 중요한 요소입니다.6. 아파트브랜드 : 품질과 신뢰도를 위해 중요한 요소입니다.