안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 청년 버팀목전세대출 한도가 3~3.5배인가요 3.5~4배 인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 버팀목전세자금대출 한도는 다음과 같습니다.1. 최대 2억이내2. 임차보증금의 80%이내3. 담보별 대출한도에 따라 다름4. 연간인정소득에 따라 다름 연간인정소득은 연간소득과 재직기간에 따라 산정되는데 일반적으로 연간소득의 3.5~4배로 계산됩니다. 예로 연간소득이 2천만원 이하이면 연간인정소득은 연간소득*3.5로, 2천만원 초과이면 연간소득*4로 산정됩니다. 단, 근속기간이 1년 미만인 재직자의 경우 대출한도가 2천만원 이하로 제한될수 잇습니다.
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Q. 청년 버팀목 전세자금대출 보증보험가입 필수인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 버팀목 전세자금대출은 주택도시기금에서 제공하는 상품으로 연소득 5천만원 이하의 무주택 세대주가 신청할수 있습니다. 최대 2억원까지 대출가능하며 대출 금리는 연봉 3천만원대 직장인 기준 1.8%입니다. 전세 계약시 전세보증보험에 가입하는 것이 필수 인지 여부는 대출 보증 방식에 따라 다릅니다.대출 보증 방식은 한국주택금융공사와 주택도시기금 두가지가 있습니다. 전세계약할때 HF로 선택해도 보증보험 가입하는 것이 좋다고 생각합니다. 그이유는1. 전세보증보험을 가입하면 임차인의 권리를 보호받을수 있습니다. 만약 임대인이 파산하거나 건물이 경매로 넘어가게 되면 본인 부담금을 잃을수 있는 위험이 있습니다. 하지만 전세보증보험을 가입하면 보험회사가 임차인에게 전세금을 반환해줍니다.2.전세보증보험을 가입하면 재계약시 유리할수 있습니다. 만약재계약시 임대인이 전세금을 인상하거나 계약 해지를 요구한다면 보험회사가 임차인의 입장에서 협상을 도와줍니다. 또한 보험회사가 중개수수로를 부담해주기도 합니다.
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Q. 전세를 구하고 있는데 보증보험이 되는지 안되는지에 대해 어떻게 알 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약을 체결한 이후 임대인이 전세금을 돌려주지 못할경우 보험회사가 대신 지급해주는 제도입니다. 전세보증보험에 가입하기 위해서는 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.1. 주택인도 및 전입신고가 되어 있어야 합니다.2.전세계약서상 확정일자를 반드시 받아놓아야 합니다.3. 보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인 소유여야 합니다.4. 보증 대상 주택 소유권에 대한 권리침해가 없어야 합니다.5. 전세기간이 1년이상 남아 있을때 가입이 가능합니다.6. 전세보증금이 대출을 통해 마련되었을경우 신용대출은 가입 가능하지만 질권설정, 담보대출, 채권양도, 통지된 전세대출은 가입이 불가능합니다.전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)등에서 가입할수 있습니다.전세보증보험이 되는 전세집의경우중개사에게 전세보증보험이 가능한 매물만 보여달라고 요청을 하셔야 합니다.물론 구하기 쉽지는 않겠지만 그래도 간혹 있습니다.
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Q. 이사갈 때의 이사짐을 보증금받고 옮기나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이사를 할때 보증금을 받고 이사를 가는것이 좋습니다. 보증금을 받지 못하고 이사를 가면 임차인의 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 보증금을 받기전에는 임대차관계가 존손하는것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다. 만약 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 경우에는 임차권 등기명령제도를 이용할수 있습니다. 이 제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할수 있게 하는 제도입니다. 임차권 등기명령제도는 가까운 법원의 민원실에서 안내 받을수 있습니다.이사짐센터 예약은 아침에 하시는것이 좋습니다.보증금 입금까지 시간이 걸릴수 있으므로 이사짐 센터와 협의하여 보증금 입금 완료될때까지 기다려 주도록 요청하시기 바랍니다.
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Q. 주택청약예금 및 주택청약종합저축 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 기존 주택청약 예금 통장을 주택청약 종합저축으로 변경가능한지아쉽게도 기존 주택청약예금통장을 주택청약종합저축으로 변경하는것은 불가능합니다. 주택청약예금과 주택청약종합주축은 서로 다른 상품이기 때문에 변경이 불가능하며 은행을 변경하려면 기존 통장을 해지하고 신규가입해야 합니다. 그러나 이 경우에는 그동안의 청약 이력이 모두 무효화되므로 권장하지 않습니다.2. 변경이 안된다면 와이프 명의로 주택청약종합저축 통장을 만들수 있는지가능합니다. 와이프 명의로 주택청약종합저축통장을 만드실수 있습니다. 주택청약저축은 나이나 주택소유 여부에 상관없이 누구나 가입할수 있으며 미성년자도 가입할수 있습니다. 다만 소득공제를 받으려면 총급여 7천만원이하 무주택 세대주여야 합니다.3.제가 가지고 있는 주택청약저축을 해지하고 새로 주택청약저축통장을 만드는데 더 유리할지이 질문에는 정답이 없습니다. 제가 가지고 있는 정보로는 청약목적과 우선순위를 알수 없기 때문입니다. 하지만 일반적으로 주택청약저축을 해지하고 새로 주택청약저축 통장을 만드는것은 장기적으로 보면 손해입니다. 청약점수는 납입기간과 금액에 비례하기 때문입니다.
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Q. 이런경우 상가임대차 계약연장 가능한지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차 계약 연장은 임차인이 계약기간이 만료되기전에 임대인에게 계약갱신을 요구하는 것을 말합니다. 상가임대차 계약 연장은 상가임대차보호법 제 10조에 따라 다음과 같은 방법으로 행사할수 있습니다.1. 계약갱신요구권 : 임차인은 계약기간이 만료되기 6개월전부터3개월 전까지 임대인에게 서면으로 계약갱신을 요구할수 있습니다. 이때 임차인은 최초의 계약기간을 포함하여 총 10년을 초과하지 않는 범위에서만 갱신을 요구할수 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없으면 갱신요구를 거절할수 없습니다.2. 묵시적 갱신 : 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않아도 계약기간이 만료된 후에도 임대인의 동의 없이 계속하여 임차 목적물을 사용하고 임대인이 이를 이의하지 않으면 기존의 계약조건과 동일하게 1년간 계약이 갱신된것으로 봅니다. 이때 임차인은 언제든지 해지통보를 할수 있으며 ,통보받은날부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다.따라서 아빠께서 상가 임대차 계약연장을 하시려면 위의 방법중 하나를 선택하셔서 진행하시면 됩니다.
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Q. 주택청약통장 납입회수와 금액이 반드시 많아야 유리한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약통장 납입회수와 금액은 국민주택과 민영주택의 청약에서 각각 다른 중요도를 가지고 있습니다. 일반적으로 다음과 같은 사항을 알아두시면 좋습니다.1. 국민주택 청약의 경우 , 납입회수와 금액이 모두 중요합니다. 국민주택은 공공기관이나 지자체가 공급하는 주택으로, 청약시 가점제를 적용하여 입주자를 선정합니다. 가점제는 청약통장의 가입기간, 납입회수, 저축총액등에 따라 점수를 부여하고 점수가 높은 순서대로 당첨자를 결정합니다. 따라서 납입회수와 금액이 많을수록 가점이 높아지고 당첨확률이 올라갑니다.2. 민영주택 청약의 경우 납입회수보다는 가입기간과 예치금이 중요합니다. 민영주택은 민간기업이나 개발사가 공급하는 주택으로 청약시 1순위조건을 충족하면 추첨제로 입주자를 선정합니다. 1순위 조건은 청약통장의 가입기간과 지역별 기준금액(예치금)에 따라 다르며 이를 충족하면 납입회수나 저축총액은 상관없습니다.결론적으로 주택청약통장 납입회수와 금액은 국민주택과 민영주택의 청약에서 각각 다른 중요도를 가지므로 자신의 상황과 목적에 맞게 잘 분석하고 결정하시기 바랍니다.
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Q. 집을 거래하고 나서 발생하는 누수는 누구 책임인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 거래하고 나서 발생하는 누수의 책임은 사례에 따라 다르게 판단될수 있습니다. 일반적으로 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.1. 누수가 매매계약 당시에 존재했는지 여부가 중요합니다. 매매계약 당시에 이미 누수가 있었다면 매도인은 하자담보책임을 지게 됩니다. 2. 누수가 매매계약 이후에 발생했다면 원칙적으로 매수인이 책임을 집니다. 그러나 매수인이 매매계약 이후에 발생한 누수가 사실 계약 이전부터 있었으나 제대로 처리되지 않았다는 부분을 입증하면 매도인이 책임을 질수도 있습니다.
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Q. 집근처에 초등학교가 있으면..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집근처에 초등학교 있으면 소음문제가 있을수 있습니다. 소음문제는 다음과 같은 요인에 따라 달라질수 있습니다.1. 초등학교의 운영시간일정에 따라 달라질수 있습니다. 방과후 특별활동이나 행사등으로 소음이 더욱 발생할수 있습니다.2. 운동장과 집의 거리와 방향에 따라 소음공해가 발생할수 있습니다.3.집의 방음 성능과 개인의 소음 감수도에 따라서도 영향을 받습니다.그러므로 예민하시다면 반드시 고려해보시길 바랍니다.
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Q. 무등록임대사업에 대해 궁금한게 있어 문의합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무등록임대사업이란 주택임대사업자로 등록하지 않고 임대주택을 소유하거나 운영하는 사업을 말합니다. 무등록 임대사업은 사업자 등록을 하지 않아도 되지만 그만큼 세제혜택이나 정부지원도 받을수 없습니다.장점은1. 사업자 등록을 하지 않아도 되므로 절차가 간단하고 번거롭지 않습니다.2. 임대주택의 수나 면적, 가격등에 제한이 없으므로 자유롭게 임대사업을 할수 있습니다.3. 임대료를 자유롭게 정할수 있으므로 시장 상황에 따라 유동적으로 조정할수 있습니다.단점은 1. 사업자 등록을 하지 않으면 부가세 환급, 취득세 감면, 양도세 중과배제, 종부세 합산배제등의 세제혜택을 받을수 없습니다.2. 임대주택의 관리비용이나 유지보수비용등을 전적으로 부담해야 하므로 장기적으로 비용이 많이 들수 있습니다.3. 임대주택의 품질이나 안전성이 보장되지 않으므로 임차인의 불만이나 분쟁이 발생할수 있습니다.간이 과세자와 무등록임대사업자는 서로 다른 의미입니다. 간이과세자란 사업자 등록을 한후 부가세 신고를 간소화한 방식으로 하는 사업자를 말합니다.