안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 법인과의 부동산 매매 계약 체결 후, 법인이 폐업한 경우?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법인이 폐업할 경우 계약이 이대로 무효가 되는것은 아닙니다. 법인이 폐업하더라도 법인의 존속성은 유지되므로 법인은 계약을 이행할 의무가 있습니다. 만약 법인이 계약을 이행하지 않을 경우 매도자는 법원에 계약의 성립과 이행을 확인하거나 손해배상을 청구할수 있습니다.부동산 매매계약의 경우 계약이 무효가 되는 경우는 다음과 같습니다.1. 계약 당사자가 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인 등 법률행위를 할수 없거나 제한된 자인 경우2. 계약 당사자가 부동산의 소유자가 아니거나 대리인이 아닌경우3. 계약 당사자가 부동산의 존재나 내용을 모르거나 오인한 경우4. 계약 당사자가 강박, 사기, 위협등으로 의사를 표시하지 않은경우5. 계약 내용이 법령이나 공서양속에 위반하는 경우6. 계약 내용이 명확하지 않거나 불완전한 경우따라서 법인이 폐업한 것만으로는 계약이 무효가 되지 않습니다. 법인이 계약금과 중도금을 포기할테니 계약을 무효로 하자고 하는것은 부당한 요구입니다.매도자는 법인에게 잔금 및 소유권 등기 이전을 요구할수 있으며 그러지 않을 경우 법적 조치를 취할수 있습니다.
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Q. 지역주택조합원으로 가입후 신용불량이되었어요!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지역주택조합원 계약해지 방법은 다음과 같습니다.1. 조합설립인가를 받기 전에는 조합원이 자유롭게 탈퇴할수 있으며 납부한 분담금은 업무대행비 등을 공제하지 않고 전액 반환 받을수 있습니다.2. 조합설립 인가를 받은후에는 조합원이 탈퇴할수 없으며 계약해제를 청구할수 있는 경우는 다음과 같습니다.1) 조합이 사업의 진행을 중단하거나 사업의 성공이 불가능하다고 인정되는 경우2) 조합이 계약의 중요한 내용을 기망하여 계약을 체결하게 한 경우3) 조합이 계약의 이행을 거절하거나 불성실하게 이행하는 경우4) 조합이 계약의 내용을 변경하거나 추가하는 경우5) 조합이 사업승인을 받지 못하거나 사업승인의 내용이 계약의 내용과 현저히 다른경우6) 기타 법률상 계약해제의 사유가 발생하는 경우3. 계약해제를 청구할 때에는 반드시 서면으로 하여야 하며, 조합은 청구를 받은 날로부터 30일 이내에 분담금을 반환하여야 합니다.4. 분담금 반환시에는 업무대행비, 토지매입비, 건축비등을 공제할수 있으며 공제 비율은 국토부령으로 정합니다.신용불량자라 대출이 안되어 계약을 유지할수 없는 경우에는 위의 사유에 해당하지 않는다면 계약해제가 어려울수 있습니다. 그러나 조합과 협의하여 분담금 납부기한을 연장하거나 분할납부하는 방법이 있을수 있으니, 조합에 문의해보세요.
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Q. 전셋집 이사하고 확정 일자를 안 받아 놓으면 어떤 불이익이 발생할 수 있나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 확정일자를 받지 않으면 임차인에게 발생할수 있는 불이익은 다음과 같습니다.1.전세금의 안전을 보장받을수 없습니다. 만약 임대인이 부동산을 담보로 대출을 받거나 경매에 넘겨지는 경우, 확정일자를 받은 임차인보다 우선순위가 낮아져 전세금을 돌려받기 어려울수 있습니다.2. 전세계약의 존재를 입증하기 어렵습니다. 만약 임대인이 전세계약을 부인하거나 계약서를 분실하는 경우 확정일자가 없으면 전세계약의 내용과 기간을 증명하기 힘들수 있습니다.3. 전세계약의 연장이나 갱신이 어렵습니다. 만약 임차인 전세계약을 연장하거나 갱신하고자 하는 경우, 확정일자가 없으면 임대인과의 협상이 불리해질수 있습니다.또한 보증금 증액에 대한 한도나 갱신청구권 행사에도 제한이 있을수 있습니다.따라서 전세계약을 체결하고 입주한 후에는 반드시 확정일자를 받고 주소를 전입하고 그 집에 실제 거주하는 것이 중요합니다.
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Q. 아파트 분양평수가 다 다르던데요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.같은 전용면적이라도 평수가 다른 경우는 공급면적이나 전용률이 다르기 때문입니다. 공급면적은 전용면적에다가 주거 공용면적을 더한 면적으로 주택의 총면적을 나타내는 지표입니다. 전용률은 전용면적을 공급면적으로 나눈 비율로 주택의 실제 크기를 나타내는 지표입니다.
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Q. 아파트 청약절차와 주거나 상가 경매방법이 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 청약절차는 다음과 같습니다.1.청약저축 가입하기 : 아파트 분양 지역이나 조건에 따라 가입기간이나 예치금액이 다르게 적용되기 때문에 미리 들어두는것이 좋습니다. 청약저축은 신한은행, 농협, 하나은행, 우리은행등에서 가입가능합니다.2. 입주자 모집공고 확인하기 : 시행사에서 발표하는 입주자 모집공고를 확인하여 아파트에 대한 정보를 파악하고 청약 접수 일정, 발표일, 청약자격 등을 확인합니다.3. 청약 신청하기 : 청약자격 순위에 따라 신청일에 청약합니다. 청약 신청 방법은 크게 주택 청약 홈페이지에서 신청하는 방법과 직접 은행에 방문하여 신청하는 방법이 있습니다.4. 청약 당첨 확인하기 : 발표일에 청약홈 홈페이지나 은행에서 당첨 여부를 확인합니다. 당첨된 경우에는 계약금을 납부하고 계약서를 작성합니다. 미당첨된 경우에는 예치금을 환불 받습니다.주거나 상가 경매방법은 다음과 같습니다.1. 경매물건 검색하기 : 법원경매정보 홈페이지에서 원하는 지역, 용도, 가격대 등의 조건으로 경매물건을 검색합니다.2. 경매물건 현장 확인하기 : 경매물건의 실제 상태를 파악하기 위해 현장을 방문하여 확인합니다.3. 입찰 보증금 납부하기: 입찰하려는 물건의 최저가격의 10%이상의 금액을 보증금으로 납부합니다.4. 입찰 신청하기 : 보증금을 납부한 후 법원 경매정보 홈페이지에서 입찰 신청서를 작성하고 제출합니다.5. 낙찰 여부 확인하기 : 입찰 마감일 이후에 법원 경매정보 홈페이지나 법원에서 낙찰 여부를 확인합니다. 낙찰된 경우에는 잔금을 납부하고 소유권 이전 절차를 진행합니다.
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Q. 신혼부부 집구매할 때 혜택은 어떤 것이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 특별공급 : 신혼부부일 경우 주택을 분양받을때 우선적으로 분양대상이 될수 있습니다. 특별공급이라고 하는데요. 신청요건에 따라 특별공급을 신청하고 선정되면 선정 순서에 따라 순서대로 입주하게 됩니다.신혼부부 주택구입자금(디딤돌 대출) : 주택구입자금은 매매로 신혼집을 마련하는 경우 받을수 있는 대출 상품입니다. 소득요건은 전세자금 대출에 비해 1000만원 더 높지만 생애 최초로 주택을 구입해야 한다는 추가 조건이 붙습니다.신혼부부로 간주하는 기간은 혼인관계증명서 상 혼인기간이 5년이내인 경우입니다.
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Q. 실거주자 양도소득세율이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.양도소득세는 주택을 양도할때 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 양도소득세율은 주택의 보유기간과 보유주택수, 양도가액등에 따라 달라집니다.보유기간이란 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 기간을 말합니다. 보유기간이 길수록 장기보유특별공제를 받아 양도소득세를 줄일수 있습니다. 장기보유특별공제는 보유기간이 2년미만이면 적용되지 않고 2년이상 3년미만이면 10%, 3년이상4년미만이면 20%, 4년이상5년미만이면 30%, 5년이상이면 40%의 공제율이 적용됩니다.
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Q. 월 20 정도로 독립한다면 청약에 이점이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택 세대주가 되면 청약에 이점이 있을수 있습니다. 무주택 세대주는 생애최초 특별공급, 다자녀 특별공급, 민간분양 특별공급 등에 청약할수 있고 가점도 받을수 있습니다.또한 수도권에서 공시가격 1.6억 이하의 소형저가주택을 보유한 경우에도 무주택으로 간주되어 청약할수 있습니다.하지만 무주택 세대주가 되려면 부모님과 세대분리를 해야 합니다. 세대분리를 하려면 새 주소지로 이사를 가서 전입신고를 하거나 세대원들과 같은 집에 살고 있더라도 서류상으로 세대분리를 하는 방법이 있습니다. 전입신고를 하려면 주민센터에 방문하거나 온라인으로 신청할수 있습니다. 세대 분리를 하면 건강보험료나 재산세 등에 영향을 줄수 있으니 주의해야 합니다.
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Q. 대지지분 vs 공주가 감정평가 무엇이 더 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 빌라를 구매할떄는 대지지분이 중요한 요소중 하나입니다. 대지지분이 많을수록 재개발 시 더 큰 평형의 주택에 입주할수 있고 추가부담금이 줄어들수 있습니다.일반적으로 대지지분은 약 7평이상인 빌라가 재개발 투자에 유리하다고 합니다.그러나 대지지분만으로는 재개발 투자의 가치를 판단하기 어렵습니다. 다른 요인들도 고려해야 합니다. 예로 재개발 지구의 용적률, 재개발 사업의 진행속도, 재개발 후 입주예정 아파트의 위치와 품질, 주변 환경과 인프라 등이 있습니다. 또한 실제로 거주하거나 임대할 때의 주거환경과 수익성도 고려해야 합니다. 반지하 빌라와 2층 빌라의 경우 반지하 빌라는 대지지분이 3평이나 더 많은 장점이 있지만 주거환경이나 감평률은 2층 빌라보다 불리할수 있습니다. 반만에 2층 빌라는 공주가도 높고 주거환경도 쾌적하지만 대지지분이 적어 재개발 시에는 추가부담금이 많이 발생할수 있습니다.
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Q. 전세보증보험 가입을 하려고 하는데 새아파트는 등기가 안나와서 못한데요 맞나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 주택도시보증공사(허그)나 SGI서울보증등의 기관에서 제공하는 서비스로 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 부도가 날 경우 임차인의 보증금을 보호해주는 보험입니다. 전세보증보험에 가입하려면 일반적으로 주택의 등기부등본이 필요합니다. 새아파트의 경우 분양대금 완납이 끝나고 준공허가가 나야 소유권이전등기가 가능하기 때문에 등기가 늦어지는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 전세보증보험에 가입할수 없습니다.하지만 주택도시보증공사의 경우 임대차 기간의 절반이 지나기 전이면 가입이 가능하다고 합니다. 즉 임대차 계약 기간이 2년이라면 1년 이내에 등기가 나면 전세보증보험에 가입할수 있습니다. 따라서 A씨는 저번달에 이사를 하셨다면 아직 전세보증보험에 가입할수 없을수도 있습니다. 그러나 새아파트의 경우 준공후 한두달이 지나면 등기가 가능하므로 그때 전세보증보홈에 가입하시면 됩니다.