안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 생애최초 특공은 60제곱미터 이하만 청약할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애최초 특별공급 청약은 공공분양과 민간분양으로 구분됩니다. 공공분양은 혼인중이거나 자녀가 있는 경우에만 가능하고 민간분양은 1인가구도 가능합니다. 그러나 1인가구는 60제곱미터 이하의 소형 주택만 청약할수 있습니다. 따라서 84제곱미터 같은 국민평수는 1인가구로서 생애 최초 특공 청약을 할수 없습니다.
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Q. 오피스텔 월세에 대해서 알려주세요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분될수 있습니다.주거용 오피스텔은 주택임대사업자로 등록되어 주거목적으로 사용되며 전입신고가 가능합니다. 업무용 오피스텔은 일반임대사업자로 등록되어 업무 목적으로 사용되며 전입신고가 불가능합니다.업무용 오피스텔을 임대하는 경우 임차인은 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다.1. 전입신고를 핮 ㅣ않아야 합니다. 전입신고를 하게 되면 임대인에게 과태료가 부과될수 있으며 세금이 증가할수 있습니다.2.사업자등록을 하지 않아도 됩니다. 업무용 오피스텔은 사업자 필수라는 의미는 임대인이 사업자로 등록되어 있어야 한다는 것이지 임차인이 사업자로 등록되어야 한다는것은 아닙니다.3.계약서에 특약사항을 확인해야 합니다. 업무용 오피스텔의 경우, 임대인이 전입신고를 막기 위해 특약사항을 넣기도 합니다. 예로 전입으로 인한 피해가 발생하는 경우 임차인이 손해액 전액을 배상한다 라는 내용이 있을수 있습니다.따라서 업무용 오피스텔에 월세로 살게 된다면 이 집을 주소로 사업자를 새로 만들어야 하는것은 아닙니다. 하지만 전입신고를 할수 없으므로 다른 주소를 사용해야 하며 계약서에 있는 특약사항에 유의해야 합니다.
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Q. 조합설립시 구역이 확장되면 건축심의를 또 받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.모아타운은 소규모주택정비 관리지역으로 지정된 일대에서 모아주택이라는 새로운 저층주거지 정비방식을 적용한 사업입니다. 모아주택은 1500m2이상의 부지에 지하주차장과 녹지를 설치하고 가로에 대응하는 형태로 주동을 배치하는 소규모주택정비사업입니다.모아타운 조합설립은 토지등 소유자의 80%이상 및 토지면적의 2/3이상의 동의가 필요합니다. 조합설립인가 후에는 시공자 선정, 건축심의, 분양공고 및 분양신청, 사업시행계획인가 등의 절차를 거칩니다.건축심의는 건축물의 구조, 안전, 디자인 등을 검토하는 과정입니다. 건축심의는 건축물을 신축하거나 개조할때 필요한 허가를 받기 위해 필수적으로 거쳐야 하는 절차입니다. 모아주택은 소규모주택정비사업으로서 서울시 도시재생위원회에서 통합심의를 받습니다. 따라서 모아타운 조합 구역에 편입이 되면 또 건축심의를 받아야 하는지에 대한 답변은 다음과 같습니다. 1.만약 조합 구역에 편입된 집이 이미 건축심의를 받은 모아주택이라면 또 건축심의를 받을 필요는 없습니다. 단, 건축물을 개조하거나 변경할 경우에는 다시 건축심의를 받아야 합니다.2.만약 조합구역에 편입된 집이 아직 건축심의를 받지 않은 기존 주택이라면 모아주택으로 재건축하기 위해서는 건축심의를 받아야 합니다. 이때 조합이나 시공자가 대신 신청하고 진행할수 있습니다.
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Q. 오피스텔 장기임대 중지하고 직접 거주하면 어떤 불이익이 오는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 임대 중도 해지의 경우 임차인과 임대인의 합의에 따라 다르겠지만 일반적으로 다음과 같은 불이익이 있을수 있습니다.1. 임차인이 임대인의 귀책사유가 없이 계약을 해지하는 경우 임대인에게 발생하는 손해를 배상해야 합니다. 예로 새로운 임차인을 구하기 위한 중개수수료, 공실기간동안 손실된 임대료 등이 있습니다. 이러한 손해배상액은 계약서에 특약으로 정해져 있거나 실제로 발생한 금액을 증빙하여 청구할수 있습니다.2. 임차인이 계약기간 만료일 전에 1개월 전에 통보하고 특별한 사정을 증빙할수 있는 경우 위약금을 면제받을수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 경우 위약금을 납부해야 합니다. 3. 임차인이 계약기간 만료일 전에 퇴거하더라도 계약기간 동안의 임대료를 모두 납부해야 합니다.따라서 친구가 오피스텔 임대를 그만하고 직접 들어가서 살고자 한다면 임대인과 사전에 협의하여 계약 해지 조건을 명확히 정하고 필요한 서류와 증빙자료를 준비하는것이 좋습니다.
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Q. 제가 사는 지역도 전월세 사기가 극성인데, 사기 당하지 않으려면 어떻게 하면 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기란 주택 임대차 계약을 가짜로 체결하거나 보증금을 돌려주지 않는 등의 행위로 세입자의 보증금을 빼돌리는 사기입니다. 전세 사기는 세입자의 심리를 노리거나 서류위조등의 수법으로 이루어지기 때문에 세입자가 꼼꼼하게 확인하고 예방하는 것이 중요합니다.전세 사기를 예방하는 방법은 다음과 같습니다.1.주변 시세를 확인하여 매매가와 전세가의 시세를 파악합니다.2.등기부등본을 확인하여 대출 및 근저당 설정이 되어 있는지 확인합니다. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 다른 매물 찾기로 고려합니다.3. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약합니다.4. 계약이 시작되는 일에 전입신고 및 확정일자를 받습니다. 전입신고나 확정일자를 미뤄달라고 요구할 경우 의심합니다.5. 계약전 전세금 반환 보증보험에 가입가능한 물건인지 확인하고 가입합니다.6. 공인중개사 신분 조회를 합니다.전세사기에 당한 경우에는 다음과 같은 피해 구제 방법이 있습니다.1. 주택도시보증공사(허그) 의 전세사기예방센터에 상담 및 신고합니다.2. 소송을 제기하여 보증금 반환을 청구합니다.3. 경찰서에 사기혐의로 고소합니다.
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Q. 1억이하의 저층 아파트 2채를 구매하여 거주할까하는데 문제점이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 같은 층에 2채를 매입하는 장점은 다음과 같습니다.1. 가족이나 친구와 가까이 살수 있어서 서로 도움을 주고 받을수 있습니다. 특히 부부가 각각 거주지를 다르게 하고 있어야 하는 경우 같은 층에 살면 편리하게 만들수 있습니다.2. 작은평수의 아파트라도 2채를 연결하면 넓은 공간을 활용할수 있습니다. 예로 한채는 거실과 주방, 다른채는 침실과 욕실로 구분하여 사용할수 있습니다.3. 같은 층에 있는 아파트 2채를 매입하면 시세보다 저렴하게 구입할수 있는 경우가 있습니다. 특히 오래된 낮은 아파트의 경우 인기가 높지 않아서 가격이 낮을수 있습니다.단점은 다음과 같습니다.1. 2채를 연결하려면 벽을 뚫거나 문을 만들어야 하는데 이는 시공비용이 들고 관리주체의 허가가 필요합니다. 또한 연결된 부분의 방음이나 단열이 잘 되지 않을수 있습니다.2. 낮은층의 아파트는 햇빛이 잘 들지 않고 전망이 좋지 않을수 있습니다. 또한 방범에 취약하고 난방비가 더 나올수 있습니다.3. 꼭대기층의 아파트는 여름에 덥고 겨울에 추울수 있고 결로나 누수가 발생할 확률이 높습니다. 또한 엘리베이터 기다리기가 지겹고 매매가 어려울수 있습니다.
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Q. 자녀를 위해 오피스텔 구입하려 하는데 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모 명의로 오피스텔을 구입하는것과 자녀 명의로 구입하는 것에는 장단점이 있습니다.부모 명의로 구입할 경우 부모님의 재산세와 종합부동산세 부담이 증가하고 자녀가 나중에 오피스텔을 팔거나 증여 받을때 양도소득세와 증여세가 발생할수 있습니다. 자녀 명의로 구입할 경우 자녀의 재산세와 종합부동산세 부담이 증가하고 부모님이 증여한 금액이 3천만원을 초과할 경우 증여세가 발생할수 있습니다.근거1. 부모 명의로 구입할 경우1) 재산세 : 오피스텔의 공시가격이 6억원을 초과할경우 매년 7월과 9월에 각각 50%씩재산세가 고지됩니다.2)종부세 : 오피스텔의 공시가격 6억원을 초과할경우 매년 12월에 종부세가 고지됩니다.3)양도세: 부모님이 오피스텔을 자녀에게 만매하거나 증여할 경우 양도차익에 대한 양도세를 납부해야 합니다. 양도세는 주택을 보유한 기간과 양도차익에 따라 다르게 적용됩니다.4) 증여세: 부모님이 오피스텔을 자녀에게 증여할 경우 증여받은 시가평가액에 대한 증여세를 납부해야 합니다. 증여세는 직계존속의 경우 5천만원까지 공제되고 초과된 금액에 대해 과세됩니다.제가 판단하기로는 부모명의로 구입하는것보다 자녀명의로 구입하는것이 세금부담이 적어보입니다. 하지만 자세히 알아보기 위해 세무사 사무실에 꼭 방문 상담해보시길 바랍니다.
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Q. 분양권 매도 후 아파트 분양생애최초 대출이 가능할까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.내생애 최초 주택 대출은 처음으로 주택을 구매하는 분들을 위한 정부 지원 대출로, 낮은 금리와 고정금리의 장점이 있습니다. 하지만 이용하기 위해서는 다음과 같은 조건이 있습니다.1. 대출 신청 당시 세대주로 등록되어 있어야 합니다.2. 세대주와 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.3. 주택을 매수한 이력이 없어야 합니다.4. 주택 가격 5억원 이하여야 합니다.5. 주택면적이 85㎡ 이하여야 합니다.
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Q. 전세 만료전 전입신고를 하는데 궁금한 점
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집을 양도하시기 전에 보증금을 지키고 싶으시다면 전입신고를 하시는것이 좋습니다. 전입신고를 하시면 임차인의 대항력이 발생하고 임대인이나 제삼자에게 임차권을 주장할수 있습니다. 전입신고를 하지 않으면 임대인이 근저당을 설정하거나 주택을 매각할수 있고 그 경우 보증금을 받기 어려울수 있습니다.그런데 제가 알기로는 전입신고를 하려면 실제로 거주하는 것이 필요합니다. 즉 제 어머니가 지금 전세집으로 전입신고를 하셔도 실제로 거주하지 않으시면 무효가 될수 있습니다. 또한 전입신고를 하실때에는 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않으면 전입신고를 할수 없습니다.
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Q. 가압류 해제된 집 매매 안전할까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가압류 해제된 아파트를 구매하려고 한다면 가압류 해제 여부를 확인하는것이 중요합니다. 가압류 해제 여부는 부동산 등기부등본을 통해 알수 있습니다. 등기부 등본은 부동산 소유권, 채권, 채무 등의 법적인 사항을 기록한 서류입니다. 등기부등본은 인터넷 또는 등기소에서 발급받을수 있습니다. 등기부등본을 발급 받으려면 부동산의 소재지와 지번, 도로명주소, 건물명, 동호스등을 알아야 합니다. 발급 받은 등기부등본에서 가압류 항목이 취소되었는지 확인하면 됩니다. 가압류 항목이 취소되었다면 가압류가 해제된 것이고 그렇지 않다면 가압류가 유효한 것입니다.가압류 해제된 아파트를 구매하는것은 안전한걸까요? 이에 대한 답변은 명확하지는 않습니다. 가압류 해제는 부동산에 대한 채권자의 권리가 소멸되었다는 의미이지만 그렇다고 해서 부동산에 대한 모든 문제가 해결되었다는 보장은 없습니다. 예로 부동산에 대한 다른 채권자나 분쟁 상대방이 있을수 있습니다. 또한 부동산의 실체적인 상태나 시세 변동 등도 고려해야 합니다.