안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 신혼부부 생애 첫 주택 구매 대출 한도가 어느 정도나 나올까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부이고 생애 첫 주택을 구입하려고 한다면 정부지원 대출인 디딤돌 대출이나 신혼부부 전용구입자금대출을 이용할수 있습니다. 이 두 대출은 다음고 같은 조건과 한도가 있습니다.1. 디딤돌대출 1)대출조건은 신혼부부, 생애 첫 주택구입자. 주택매매계약등 2) 대출한도는 최대 4억가지 (LTV 70%, DTI 60%이내) 3)대출금리의 경우 소득수준과 대출 만기에 따라 차등적용됩니다. 4) 우대금리 및 정부 지원 추가 가능2. 신혼부부전용 구입자금대출 1) 대출조건은 신혼부부, 생해첫 주택구입자 2) 대출한도는 최대 4억까지입니다. 3)대출금리 연 2.5% 고정 4)정부지원 추가가능따라서 신용상의 문제가 없고 연봉이 4천만원 초반이라면 디딤돌 대출이나 신혼부부전용 구입자금대출을 통해 최대 4억원까지의 대출을 받을수 있습니다. 하지만 실제로는 담보주택의 가격, 전용면적, 자산, 소득 등의 요건을 충족해야 합니다.
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Q. 금리 환율 상승과 부동산 매수 유불리 관계 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.금리와 환율의 상승은 부동산 매수에 유리하거나 불리하거나 단순하게 말할수 없습니다. 부동산 매수에 영향을 미치는 요인은 다양하며 개인의 상황과 목적에 따라 다를수 있습니다. 그러나 일반적으로 다음과 같은 사항을 고려해볼수 있습니다.1. 금리가 오르면 부동산 가격이 하락할 가능상이 높습니다. 금리가 오르면 대출 비용이 증가하므로 부동산 구매를 원하는 수요자가 줄어들고 부동산을 판매하려는 공급자가 늘어날수 있습니다. 이는 부동산 가격을 낮추는 요인이 됩니다.2. 환율이 오르면 부동산 가격이 상승할 가능성이 있습니다. 환율이 오르면 외국이 투자자들이 국내 부동산에 투자하기 쉬워지므로 부동산 수요가 증가할수 있습니다.또한 환율이 오르면 국내 화폐의 가치가 하락하므로 인플레이션 압력이 증가하고 이는 물가를 포함한 모든 자산 가격을 높일수 있습니다. 따라서 환율이 오르는 시기에는 부동산 매수가 불리할수 있습니다.3. 그러나 금리와 환율의 상승은 항상 동시에 일어나지 않을수 있습니다. 예로 경제가 성장하고 인플레이션 압력이 증가하는 경우에는 중앙은행이 금리를 인상하여 통화량을 줄일수 잇으며 이는 화폐가치를 상승시켜 환율을 하락시킬수 있습니다.반대로 경제가 위축되고 인플레이션 압력이 감소하는 경우에는 중앙은행이 금리를 인하하여 통화량을 늘릴수 잇으며 이는 화폐가치를 하락시켜 환율을 상승시킬수 있습니다.결론적으로 금리와 환율의 상승이 부동산 매수에 미치는 영향은 다양한 이유로 변경될수 있습니다.
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Q. 주택청약의 시대는 끝나고 경매의 시대가 다가오는듯?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매란 법원이 재산을 압류하거나 가압류한 후 일정한 절차에 따라 공개적으로 매각하는 방식입니다. 부동산 경매는 일반적인 부동산 매매와는 다른 특징과 장단점이 있습니다. 경매의 장점은 다음과 같습니다. 1. 부동산 매매 가격에 비해 비교적 저렴한 가격에 매입을 할수 있습니다. 시세차익만큼 수익이 발생할수 있습니다.2.유치권, 법정지상권 등 특수물건은 수익륭이 더 높을수 있습니다.3. 절차가 간단하고 물건의 정보가 정확합니다. 대법원 경매 사이트나 굿옥션 같은 유료 경매 사이트에서 물건을 검색하고 입찰 보증금을 납부하고 입찰서를 제출하면 됩니다.4. 다양한 물건이 쏟아져 나오기 때문에 선택의 폭이 넓습니다.부동산경매의 단점은 다음과 같습니다.1. 집 내부를 파악할수 없습니다. 임차인이 살고 있거나 소유자가 거부하는 경우에는 내부를 확인할수 없으므로 실제 상태와 감정가격이 다를수 있습니다.2. 낙찰후 임대가 나가지 않거나 매도가 안될수 있습니다. 임차인이 계약기간 동안 거주할 권리가 있거나 소유자가 명도를 거부하는 경우에는 추가적인 비용과 시간이 소요될수 있습니다.3.명도 시 추가비용이 발생할수 있습니다. 낙찰자는 명도비, 취득세, 등록세등을 부담해야 하며 부채나 세금등의 청산비용도 지불해야 할수 있습니다.4. 저렴한 가격만 보다가 좋지 않은 부동산을 선택하게 될수 있습니다. 경매물건은 보통 시장에서 인기가 없거나 문제가 있는 경우가 많으므로 권리분석과 임장활동 등을 통해 신중하게 판단해야 합니다.따라서 부동산 경매는 공부를 하면 좋은 기회가 될수있지만 위험성도 무시할수 없는 방식입니다.
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Q. 중소기업청년대출 목적물변경을 신청하려고 하는데요 이게 맞는지 좀 봐주실래요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중소기업청년대출 목적물 변경은 기존에 대출받은 주택에서 다른주택으로 이사할때 대출을 연장하거나 증액할수 있는 제도입니다. 목적물 변경을 신청하려면 다음의 조건을 충족해야 합니다.1. 대출자격이 유지되어야 합니다. 즉 만 19세 이상 34세 이하의 무주택자이고 중소기업에 재직하고 있어야 합니다. 병역이나 출산등의 사유로 연령이 연장된 경우에는 그에 따라 적용됩니다.2. 대출한도가 유지되어야 합니다. 즉 수도권은 1억원 이하 , 그 외 지역은 7천만원 이하의 전세보증금을 가진 주택이어야 합니다. 증액을 원하는 경우에는 최대 2천만원까지 가능합니다.3. 대출기간이 유지되어야 합니다. 즉 최초 대출일로부터 10년이내이고 연장 횟수는 최대 4회까지 가능합니다. 연장할때마다 2년씩 추가됩니다.목적물 변경을 신청하는 경우1. 먼저 목적물 변경이 가능한 주택을 찾아야 합니다. 중소기업청년대출은 공인중개사를 통해 계약한 주택만 가능하므로 인터넷이나 부동산에서 매물을 확인하시면 됩니다.2. 목적물 변경을 원하는 은행에 문의해야 합니다. 은행에서는 신규 주택의 보증서 발급 가능여부와 필요 서류를 알려줍니다. 다음의 서류가 필요합니다.신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서, 확정일자부 임대차 계약서, 등기사항 전부 증명서, 월급자료.3. 마지막으로 은행에서 승인이 나면 목적물 변경을 완료할수 있습니다. 은행에서는 기존 주택의 보증서를 해지하고 신규 주택의 보증금을 발급합니다. 그리고 전세보증금을 환급받거나 추가로 납입하면 됩니다.
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Q. 서울에서 자취하려면 최소 얼마정도 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울에서 원룸 자취를 하려면 최소 얼마정도 필요한지는 여러요인에 따라 달라집니다. 예로 원룸의 위치, 크기 , 보증금, 월세, 관리비, 공과금 등이 자취 비용에 영향을 미칩니다. 그래서 정확한 금액을 말슴드리기는 어렵지만 일반적인 평균치는 서울 원룸의 경우 월 40~50만원에서 많게는 70만원 정도 선도 있습니다.여기에 관리비가 따로 들어가는 경우라면 10만원 정도를 추가해야 합니다. 관리비에는 수도, 전기, 가스, 인터넷 등이 포함될수 있습니다. 공과금은 계절이나 사용량에 따라 달라질수 있으니 참조하시길 바랍니다.월세 외에도 자취 생활비를 고려 해야 합니다. 서울에서 원룸 자취를 하려면 최소 70~130만원 정도가 필요합니다.
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Q. 아파트도 주택 임대 사업 등록할 수가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트도 주택 임대 사업에 등록할수 있습니다. 하지만 일부 조건이 있습니다.1. 아파트는 전용면적이 85제곱미터 이하여야 합니다.2.아파트는 수도권은 분양가가 6억원 이하이고 비수도권은 분양가가 3억원 이하여야 합니다.3. 아파트는 신규분양하는 경우에만 취득세 감면이 적용됩니다.4. 아파트는 2호 이상 등록하는 경우에만 주택 임대 사업자 등록가능합니다.주택 임대 사업자 등록을 하면 다음의 혜택이 있습니다.1. 거주주택비과세 : 매매가 12억 이하 양도세 비과세2. 취득세 감면 : 50~100% 감면3. 재산세 감면 : 50~75% 감면4. 종부세 감면 : 합산 배제5. 양도세 감면 : 장특공 70% 적용가능, 양도세 중가 배제
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Q. 계획도로에 건축허가 가능한지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계획도로란 도시계획시설중 도로로 예정되어 지정된 것을 말합니다. 계획도로는 장차 도시계획시솔로 설치 지정될 땅으로서 현재의 지목은 도로가 아닌 농지, 임야, 대지등으로 되어 있습니다.계획도로에 건축허가를 받으려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.1.계획도로가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법 등 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로이어야 합니다. 즉 도시관리계획 등에 의하여 고시된 도로이어야 합니다.2. 계획도로가 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로이어야 합니다.3.계획도로가 아직 개설되지 않은 경우에는 해당 부지로의 출입이 가능한 통로가 있어야 합니다.4. 계획도로 부분을 소유한 토지 소유자의 동의를 받지 않아도 됩니다.따라서 질문자님께서 말씀하신 토지가 위의 조건을 모두 충족한다면 계획도로를 이용하여 건축허가를 받을수 있습니다.그러나 조건을 갖추지 못한 경우에는 건축허가를 받을수 없습니다.
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Q. 부동산 매물은 늘어나는데 전세 물량은 줄어드는데 향후 집값은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대전의 집값은 향후 어떻게 될지 예측하기 어렵습니다. 다양한 요인들이 집값에 영향을 미치기 때문입니다. 그러나 일반적으로 부동산 매물이 늘어나고 전세 물량이 줄어들면 집값이 하락할 가능성이 높습니다. 왜냐하면 매매 시장의 공급과잉과 전세 시장의 수요과잉이 주택가격을 눌러내리기 때문입니다.대전의 경우 지난해부터 집값 하락세가 지속되고 있습니다.올해는 전년대비 8.6% 하락했습니다. 금리인상, 공급과잉, 투기과열지구 지정등의 영향으로 분석됩니다.그러나 모든 지역과 단지가 같은 주세를 보인느것은 아닙니다. 학군 인기지역인 서구 둔산동과 유성구 도룡동 일대 대장 아파트들은 거래 절벽속에서도 가격이 유지되고 있습니다. 이들 지역은 학교, 대중교통, 상업시설 등의 인프라가 잘 갖춰져 있고, 대덕연구단지와 대덕테크노밸리에 종사하는 연구 인력들의 수요가 있기 때문입니다.아파트 분양대금은 물가 상승으로 인해 올라갈수 있습니다. 하지만 분양 대금과 집값은 반드시 비례하는 것은 아닙니다. 분양 대금은 걸설비용, 토지비용, 규제비용 등에 따라 결정되는 반면 집값은 수요와 공급, 금리, 규제, 경제상황등에 따라 결정됩니다. 따라서 분양대금이 오르더라도 집값이 오르지 않을수도 있습니다.
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Q. 전세계악 만료에 따른 계약 연장 계약서 재작성 안해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 연장 방법은 크게 4가지입니다.1.임대차 기간을 2년으로 주장하는 경우2.묵시적 갱신 되는 경우3. 계약 갱신청구권 행사하는 경우4. 전세 재계약하는 경우입니다.질문자님의 경우 전세 재계약에 해당하는것 같습니다. 전세 재계약은 임대인과 세입자가 새로운 계약서를 작성하여 계약 기간과 보증금 등을 다시 합의 하는것입니다. 이경우에는 갱신청구권과 달리 임대인이 거절할수 있으며 보증금 증액 한도도 없습니다. 단 전세 재계약시에도 계약기간은 최소 2년으로 정해야 합니다.전세 재계약을 통보하거나 요청하는 방법은 구두로도 가능하고 문자나 카톡으로도 가능합니다. 물론 내용증명을 보내는 것도 당연히 가능합니다. 다만 구두로 재계약을 하는 경우에는 추후 분쟁에 대비하기 위해 녹음등의 방법을 고려하시고 문자나 카톡 전송을 함께 해두는것이 좋습니다.질문자님은 임대인과 카톡으로 3개월 연장하기로 했다고 하셨는데 이 경우에는 카톡으로 통보하는 것이 전세 재계약의 의사표시로 인정될수 있습니다.그러나 카톡만으로는 재계약의 내용이 명확하지 않을수 있으므로 가능하면 서면으로 계약서를 작성하시는것이 좋습니다.
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Q. 반전세 세입자의 경우 임대차3법이 적용되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세 세입자도 임대차3법이 적용되어 5% 상한제, 계약갱신청구권 전월세 신고제가 적용된다고 합니다.계약갱신청구권 행사전에 월세나 전세로 전환을 요구할수 있는지 상황에 따라 드릅니다. 만약 임대인이 전세를 반전세나 월세로 전환하려면 반드시 세입자의 동의를 얻어야 합니다. 세입자가 동의하지 않으면 계약갱신청구권을 행사할수 있습니다. 반대로 세입자가 반전세를 월세나 전세로 전환하려면 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않으면 계약갱신청구권을 행사할수 없습니다.