안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세계약시 전세보증보험은 언제 가입해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기가 많아서 전세계약을 하기가 두렵다는 말씀을 이해합니다. 전세보증보험에 가입하면 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못할경우 보험회사가 대신 지급해줍니다. 전세보증보험에 가입하려면 다음과 같은 조건과 절차를 따라야 합니다.1. 전세보증보험에 가입할수 있는 주택은 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 연립주택, 다세대주택, 노인복지주택, 공동주택(아파트), 오피스텔(주거용)등입니다.2. 전세보증보험에 가입할수 있는 기간은 계약서상 전입신고일과 잔금지급일중 늦은 날을 기준으로 계약기간의 50%가 경과하기 전까지입니다.3. 전세보증보험에 가입하기 위해서는 주택도시보증공사(HUG)의 지사 또는 위탁은행을 방문하거나 모바일 앱을 통해 신청할수 있습니다. 필요한 서류는 전세계약서, 확정일자부, 전입세대알람내역, 건축물대장등입니다.4. 전세보증보험의 보증금액은 수도권은 7억이하, 그외 지역은 5억원이하입니다.보증한도는 주택가격에서 선순위 채권을 뺀 금액만큼입니다. 선순위 채권이란 임대인이 주택을 댐보로 대출한 경우 우선 변제권이 있는 체권입니다.
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Q. 전월세 계약 만기후 재계약시 전월세 계약서는
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전월세 계약 만기후 재계약시 전월세 계약서는 다시 작성해야 합니다. 보증금과 월세가 이전 계약과 동일하더라도 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 대항력이 생기기 때문입니다. 대항력이란 임차인의 권리를 보호하는 것으로 임대인이 부동산을 팔거나 저당을 설정하는 등의 행위를 제한할수 있습니다.부동산에 계약서를 작성하면 중개수수료를 납부해야 합니다. 중개수수료는 전세계약의 경우 보증금의 0.4%, 월세계약의 경우 보증금의 0.2%+월세의20%로 정해져있습니다.만약 중개수수료를 줄이고 싶다면 임대인과 직접 협의하여 계약서를 작성하거나 묵시적 갱신을 이용해야 합니다.
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Q. 부동산 계약을 체결할때 신경써야 할것을 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약은 부동산을 사고 팔때 가장 중요한 단계입니다. 부동산 계약을 잘하려면 다음과 같은 점들을 꼭 확인하셔야 합니다.1. 부동산의 실제 상태를 확인하셔야 합니다. 인터넷이나 어플에서 보는 사진과 실제 부동산이 다를수 있습니다. 그래서 직접 가서 채광, 환기, 기본설비, 천장, 바닥, 벽지등의 상태를 보고 하자가 없는지 확인하셔야 합니다.2.부동산의 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본은 부동산의 소유권과 권리제한사항을 나타내는 서류입니다. 등기부등본에서는 부동산의 주소, 면적, 소유자, 저당권, 가압류등을 확인할수 있습니다. 소유자가 매도인과 일치하는지 저당권이나 가압류가 없는지 소유권이전에 문제가 없는지 꼼꼼히 살펴야 합니다.3. 부동산 매매 계약서를 확인하셔야 합니다. 매매 계약서는 부동산 거래의 내용과 조건을 정하는 서류입니다. 매매 계약서에서는 매매 대금 계약금, 중도금 잔금, 융자금의 액수와 지급일을 확인해야 합니다.4.부동산의 대금 지금을 주의해야 합니다. 대금 지급은 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘며 보통계좌이체로 합니다. 대금 지급할때마다 영수증이나 이체내역을 꼭 받아두세요.5. 부동산의 소유권 이전 등기를 완료합니다.
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Q. 보증보험회사의 전세보증금 반환관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환 보증보험은 임차인이 임대인에게 전세금을 못돌려받는 상황을 대비하는 제도로 세입자가 보험을 가입하고 보험료를 납부하면 이후 보증기관에서 임대인이 못돌려주는 보증금액을 대신 반환해 줍니다. 그런데 임대인이 장기수선충담금과 관리비정산, 키반납등에 대한 확인서명을 해주지 않아서 보증보험회사에서 전세보증금 지급이 되지 않는다고 하셨는데요 이 경우에는 우선 보증보험회사에서는 임대인과 임차인의 확인서명이 있는 경우에만 전세보증보험금을 지급할수 있습니다. 이는 보증보험회사가 임대인에게 구성권을 행사할때 증거로 사용히가 위한 것입니다. 따라서 임대인이 확인사명을 거부하면 보증보험회사에서 전세보증금을 지급해주지 않을수 있습니다.하지만 이런 상황에서도 임차인은 전세보증금을 돌려받을수 있는 방법이 있습니다.바로 법원에 임차권등기명령을 신청하는 것입니다. 임차권등기명령 신청은 임차인이 임대차계약서와 확정일자부를 제출하여 법원으로부터 임차권의 등기를 명령받는 절차입니다. 이렇게 하면 임차인은 임대차계약의 존재와 내용을 입증할수 있으며 보증보험회사도 법원의 명령서를 확인서명 대신으로 인정할수 있습니다.따라서 임대인이 확인서명을 해주지 않아도 법원에 임차권등기명령 신청을 하면 보증보험회사에서 전세보증금을 지급받을수 있습니다.
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Q. 임차인이 계약기간이 종료되었는데 퇴실하지 않을 때 대처방법은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저 임차인에게 서면으로 퇴거 통지를 해야 합니다. 퇴거 통지는 임차인을 퇴거시키려는 의사와 퇴거 기한을 명시해야 합니다. 통지서를 임차인에게 직접 전달하거나 우편으로 보내거나 임차인의 정문에 게시할수 있습니다.만약 임차인이 퇴거 통지를 받고도 퇴거하지 않는다면 법원에 퇴거신청을 해야 합니다. 퇴거 신청은 지역 법원에 제출하고 수수료를 지불해야 합니다. 서류를 작성한 후 서기는 청문회 날짜를 제공하고 법원은 임차인에게 통지합니다.청문회에서 집주인과 임차인은 각자의 입장을 밝힐수 있습니다. 집주인은 임대 계약서, 서면통지서 사본, 임대료 지불 누락등의 증거를 제시해야 합니다. 판사는 집주인의 퇴거 요구를 승인하거나 거절할수 있습니다.
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Q. 버팀목 전세대출 가능 오피스텔인지 확인하고 싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세대출은 임대사업자가 내놓은 주택에만 적용되는 대출입니다. 오피스텔은 원래 업무용 건물이지만 주거용으로 사용할수 있도록 주방시설과 화장실이 방공간에서 분리되어 있고 일반적인 집구조를 갖춘 경우에는 버팀목 전세대출이 가능합니다.단 임대차계약서에 주거용이라고 명시되어야 합니다.버팀목 전세대출 가능 오피스텔인지 확인하는 방법은 다음과 같습니다.1.부동산이나 부동산앱을 통해 가서 내가 원하는 집을 탐색합니다.2. 은행에 가서 내가 본 집이 버팀목 전세대출이 되는 집인지 확인합니다. 집주인인 전세 내놓은 오피스텔이 '임대사업자' 인 경우에만 대출이 가능합니다.3. 인터넷 등기소를 통해 해당 건물의 등기부등본을 열람합니다. 등기부등본에 ' 업무용' 또는 '근린생활시설'이라고 나오면 오피스텔입니다.4. 정부민원포털 민원24를 통해 해당 건물의 건축물 관리대장을 확인합니다. 건축물 관리대장에 '주거용'이라고 나오면 버팀목 전세대출이 가능합니다.
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Q. 특례보금자리 우대형 사업소득 근로소득 입력에 대한 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.특례보금자리 우대형 신청시 소득증빙 방법은1. 근로소득자 : 급여명세서, 갑종근로소득 원천징수 확인서등2. 사업소득자 : 국민연금, 건강보험, 신용카드 사용액으로 소득을 추정하여 인정하는 인정소득액 방식3. 기타소득자 : 기타소득 증명서, 기타소득 원천징수 확인서 등일용직으로 소득금액 증명원을 받으신 경우, 사업소득과 근로소득이 잡혀있을수 있습니다. 이 경우 사업소득과 근로소득을 각각 입력해야 합니다. 소득금액증명원에 [소득금액]과 [수입금액]이 적혀있다면 [소득금액]은 공제된 세금을 제외한 실제 수령액이고 [수입금액]은 세전 총수입액입니다. 따라서 사업소득과 근로소득을 입력할때 [소득금액]을 기입하시면 됩니다.
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Q. 부동산 전세보증금 반환에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금을 제때 받지 못하면 많은 불편과 손해가 발생할수 있습니다. 전세보증금 반환에 관한 법적 절차와 실제 사례는 다음과 같습니다.전세보증금 반환에 관한 법적 절차는 다음과 같습니다.1. 임대차계약서 작성시 보증금 반환 지연에 관한 이자율을 약정하기2. 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해 전입신고 및 임차권 등기를 하기3. 임대차 계약 해지 통보하기4. 임대차 목적물을 반환하기5. 보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명을 발송하기6. 보증금 반환보증보험에 가입했다면 보증금 청구 신청하기7. 보증금 반환 관련 소송 (지급명령 또는 청구소송)을 진행하기실제 사례는임대인이 보증금을 반환하지 않아 HUG 전세보증금반환보증에 가입했다면 임대차 계약 종료후 1개월이 지나야 반환 절차에 돌입할수 있습니다.
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Q. 전월세 신고 월세 계약 재계약시 다시 신고하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전월세 신고제는 2021년6월1일부터 시행된 주택임대차계약신고제로 보증금이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 모든 전월세 계약에 대해 신고 의무가 있습니다. 만약 재계약시 계약 금액에 변동이 없는 갱신 계약일 경우에는 신고의무가 없습니다. 하지만 계약금액이 증가하거나 감소하는 경우 새로운 계약으로 간주되어 신규, 변경, 해지등과 마찬가지로 신고해야 합니다. 재계약시 임대인이나 임차인 중 한쪽만 신고를 할수도 있으며 신고 방법은 주택 소재지 관할 주민센터나 온라인 실거래 사이트에서 가능합니다.
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Q. 상가 입지 분석방법 질문입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가의 입지분석은 상권의 특성, 유효수요, 주동선, 입지의 가능성등을 고려하는 과정입니다. 상권분석은 상가의 위치, 접근성, 가시성, 임대가, 권리금, 구조, 모양 등을 조사하고 유사 경쟁점의 입지, 규모, 서비스, 접객태도, 영업시간, 종업원수 등을 파악하는 것입니다.