안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 입주권 구입후 3년후 거주중인 주택매도시 양도세 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.입주권을 취득한 경우에는 사용승인일을 기준으로 양도세 비과세 요건을 판단합니다.따라서 2021년 1월에 입주권을 취득하셨다면 2025년에 사용승인이 나면서 실제로 주택이 되는 시점부터 양도세 비과세 요건이 적용됩니다. 즉 2025년에 사용승인이 나면서 주택이 된 후에 2년이상 보유 및 거주하시고 12억 이하의 매도가격으로 양도하시면 양도세를 면제받을수 있습니다.일시적 1가구 1주택으로 인정되는 경우에는 기존 주택을 취득한 날부터 1년이상이 지난후 신규 주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년이내에 기존 주택을 양도하는 경우입니다. 따라서 현재 거주하고 계신 집을 2024년 1월까지 양도하시면 일시적 1가구 1주택으로 인정되어 양도세를 면제받으실수 있습니다.
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Q. 친구랑 동거를 시작했는데 세대분리 가능한가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.친구와 빌라에서 동거를 하시면서 세대주를 변경하고 싶으시다면 세대분리를 하실수 있습니다. 세대분리란 부모님과 자녀가 주민등록상 주소와 실제 거주를 완전히 분리하는것을 말하는데요. 세대분리를 하시면 주택 청약이나 취득세, 양도세 등에 유리한 점이 있습니다.세대분리를 하기 위해서는 일정한 조건을 갖추어야 합니다. 세대분리 조건은 다음과 같습니다.1. 현재 배우자가 있어야 합니다. 결혼을 하지 않은 경우라도 과거에 결혼을 헀었다가 이혼을 했거나 또는 배우자가 사망한 경우 세대분리가 가능합니다.2. 만 30세 이상이어야 합니다. 30세 미만이라도 기준 중위소득 40%이상의 소득이 있는경우 세대 분리 가능합니다.3. 부모님과 거주가 분리되어야 합니다. 실제로 부모님과 함께 거주하지 않고 따로 살고 있는 장소에 전입신고를 해야 합니다. 만약 부모님과 같은 아파트나 빌라에서 거주하고 있다면 공간적으로 분리되어 있고 생활 관계가 없어야 합니다.
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Q. 지분등기의 부동산이 경매로 낙찰되었을때 지분만큼의 금액은 언제 입금되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지분등기로 된 부동산이 경매로 낙찰되었을때 법원 경매부서에서 해당 지분만큼 돈을 입금해준다고 등기가 왔다면 그것은 공유물분할을 위한 경매절차가 진행되었고 공유물 전체가 낙찰자에게 매각되었다는 의미입니다. 이경우 공유자들은 각자의 지분에 상응하는 금액을 배당받게 됩니다.입금되는 예정 금액은 매각결정통지서에 개재되어 있습니다. 매각결정통지서는 매각기일 다음날부터 10일 이내에 법원에서 발송됩니다. 매각결정통지서에는 매각가격, 배당금액, 배당기일 등이 명시되어 있습니다. 배당기일은 매각결정통지서 발송일로부터 2개월이내로 정해집니다.입금되는 예정일은 배당기일과 동일하거나 그 이후입니다. 배당기일에 법원에서 배당명령을 내리면 낙찰자가 매각가격을 입금한 계좌에서 공유자들의 계좌로 자동으로 이체됩니다. 만약 낙찰자가 매각가격을 입금하지 않거나 공유자들의 계좌번호가 잘못되었다면 입금 지연될수 있습니다.
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Q. 제 사무실에 친구가 전입신고를 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 업무용과 주거용으로 구분되는데 업무용 오피스텔에는 전입신고가 불가능합니다. 업무용 오피스텔에 전입신고를 하면 세금이나 주택수등에 영향을 줄수 있기 때문입니다. 따라서 업무용으로 사용하고 있는 오피스텔에는 친구가 동거인으로 전입신고를 할수 없습니다.
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Q. 전세대출시 전세계약서를 왜 은행에서 보관할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출을 받으셨다면 전세계약서 원본은 은행에서 보관하고 있을것입니다.재계약을 하실때는 전세계약서 원본이 필요하므로 은행에 가서 원본을 찾으셔야 합니다. 은행에서는 전세계약서 원본을 찾으실때 대출 잔금을 상환하시거나 새로운 전세계약서를 제출하시거나 채권 양도 통지서를 받으셔야 합니다.전세계약서 카피본은 재계약에 사용할수 없습니다.카피본은 단순히 계약 내용을 확인하기 위한 목적으로만 사용되고 법적 효력이 없습니다.재계약을 하실때는 반드시 전세계약서 원본을 부동산에 제출하셔야 합니다.
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Q. 부동산 전세계약시 궁금한 것이 있는데 답변부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 전세계약을 중개인이 대리로 하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 확인하고 진행해야 합니다. 위임장은 임대인이 중개인에게 임대 계약 권한을 위임했다는 것을 증명하는 서류이고 인감증명서는 위임장에 찍힌 도장이 임대인의 도장과 일치하는지 확인하는 서류입니다. 또한 계약금은반드시 임대인의 명의로 된 계좌로 입금해야 합니다. 임대인의 신분증 사본도 요청하시면 좋습니다.위임장과 인감증명서는 발급일 기준 3개월 이내에 작성된 것이어야 하고 위임장은 자필로 작성하고 인감도장을 날인해야 합니다.위임장에는 임대인과 중개인의 인적 사항, 위임 대상물의 주소, 위임 내용 및 범위 등이 정확히 기재되어야 합니다.
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Q. 부동산 재개발 입주권에 대해 알고 싶습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발지역 내 전세입자에게도 입주권이 주어지는 경우가 있습니다. 재개발구역 공람공고일 3개월전부터 사업시행인가를 이주하는 날까지 계속 거주하고 있는 무주택 세대주라면 공공임대주택 입주권을 받을수 있습니다. 이경우에는 재개발 조합원이 아니라도 재개발 후에 새로 지어진 임대주택에 입주할 수 있는 권리를 가집니다.하지만 입주권이 있다고 해서 무료로 입주할수 있는것은 아닙니다. 공공임대주택은 임대료를 내야 하는 주택이기 때문에 입주하려면 일정한 금액을 납부해야 합니다. 임대료는 지역별로 다르지만 보통 1년치를 선납하거나 10년치를 일시납하는 방식입니다. 또한 입주권은 세대주와 세대원 모두 무주택 상태를 유지해야 하므로 다른 주택을 취득하거나 분양권을 소유하면 입주권이 상실될수 있습니다.
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Q. 재개발 재건축 구역에 속한 토지가 공동명의로
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 재개발 재건축 구역에 속한 토지는 개발행위허가를 받은경우에는 그 허가 받은 내용을 변경하기 위해서는 개발행위허가를 받은 자 전원의 동의가 필요합니다. 따라서 공동명의를 단독명의로 변경하고 싶다면 다른 명의자의 동의를 받아야 합니다.아파트 등기가 나오기 전에 공동명의를 단독명의로 변경하는것이 가능하다고 들으셨다고 하셨는데 이는 사실이 아닙니다. 아파트 등기가 나오기 전이라도 개발행위허가를 받은 경우에는 명의 변경이 제한됩니다. 아파트 등기가 나온우에도 명의 변경이 불가능한것은 아니지만 추가적인 비용과 절차가 발생할수 있습니다.예로 재건축 조합원 명의변경 제한기간은 재건축 조합설립 인가일부터 소유권 보존등기일까지입니다. 이 기간내에 명의변경을 하려면 조합원 전원의 동의와 조합장의 승인이 필요하며 증여세와 취득세등을 납부해야 합니다. 또한 명의변경후 5년이내에 양도할 경우 이월과세 규정이 적용되어 증여자의 취득가액과 취득시기로 양도소득세를 계산해야 합니다.따라서 재개발 재건축 구역에 속한 토지의 공동명의를 단독명의로 변경하는것은 세금과 절차등을 고려해 신중하게 결정해야 할 문제입니다. 처음부터 공동명의로 취득하는 것이 유리한 경우도 있지만 중간에 명의변경을 하면 득보다 실이 많을수 있습니다.
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Q. 사전청약이 부동산 시장에 충분한 공급 시그널이 될 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사전 청약 확대는 실수요자들의 불안 심리를 진정시키고, 주택 시장에 중장기적으로 공급 신호를 줄수 있는 방안이라고 정부가 설명했습니다. 그러나 전문가들의 의견을 보면 사전청약 확대가 충분한 공급 시그널이 될수 있을지는 반신반의하는 분위기입니다.일부 전문가들은 사전청약이 물량이 많아야 수요자들의 불안 심리 진정 효과를 볼수 잇으며 10만호를 넘긴것은 물량이 많다는 상징적인 의미의 가구수라고 평가했습니다 또한무주택 가구도 저렴한 가격으로 다양한 입지에서 내집을 마련할 기회가 될 전망이라고 말했습니다.그러나 다른 전문가들은 사전 청약이 어차피 예전된 물량을 당기는 차원이라서 정부가 주택용지 전환, 용적률 상향등의 방법을 통해 공급 물량을 태폭 확대하는 방안을 내놓아야 한다고 강조합니다.결론적으로 사전청약 확대는 주택 시장에 일정한 영향을 미칠수 있겠지만 시장 안정에는 한계가 있으며 실질적인 공급확대와 시장 원리 존중에 대한 추가적인 대책이 필요하다는것이 전문가들의 입장입니다.
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Q. 일반은행 주택담보대출을생애최초로갈아탈수있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 구입용도의 대출이 불가한지 여부신혼부부전용 구입자금은 소유권이전 등기일로부터 3개월 이내에 대출 신청한 경우에만 취급합니다. 따라서 7월초에 등기접수를 하셨다면 10월초까지 신청하셔야 합니다. 만약 3개월 이내에 신청하지 못하셨다면 구입용도의 대출은 불가능합니다.2. 디딤돌 대출 가능여부디딤돌 대출은 부부합산 연소득 60백만원 이해 (생애최초, 신혼부부, 2자녀 이상 가구의 경우 70백만원) 이고, 주택가격이 5억원이해 (생애최초 주택구입자는 6억원)인 무주택 세대주에게 취급가능합니다. 따라서 질문자님의 경우 소득과 주택 가격이 기준에 부합한다면 디딤돌 대출을 받으실수 있습니다.