안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 상가 임대인의 부당한 관리비 요구 대응 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차 계약과 관련된 문제를 겪고 계신것 같습니다. 1. 현재 상가건물 임대차보호법에는 관리비에 대한 별도의 규정이 없습니다. 따라서 건물주가 임대인에게 관리비를 부과하는 경우에는 임대차 계약서에 그 용도와 금액을 명시하고 임차인은 그 세부내역을 요구할수 있습니다.2. 임대차 계약서에 관리비 부과 항목과 기준이 명시되어 있지 않거나 건물주가 임의로 관리비를 인상하는 경우에는 임차인은 분쟁조정위원회나 법원에 신청하여 관리비의 적정성을 판단받을수 있습니다.3. 임대인이 관리비를 부과하는 경우에는 관리비의 항목별 구성명세 등을 임차인에게 제공해야 하며 이를 위반하면 1천만원 이하의 과태료가 부과될수 있습니다. 또한 임대인이 관리비를 부과하지 않고 차임이나 보증금을 인상하는 편법을 사용하는 경우에도 1천만원 이하의 과태료가 부과될수 있습니다.정확한 법적 자문은 법률 전문가에게 다시 한번 상담 받아보시길 바랍니다.
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Q. 농지 경계 에서 어느 정도 위치에 나무를 심어야 하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지 경계선 관리 법은 농지법과 농지법 시행령, 농지법 시행규칙등에 따라 정해져 있습니다. 농지법 제 3조에 따르면 농지는 공공복리에 적합하게 관리되어야 하며 농지의 소유와 이용에는 필요한 제한과 의무가 따릅니다. 또한 농지법 시행령 제 13조에 따르면 농지의 소유자는 농지의 경계선을 명확히 표시하고 유지하여야 하며 경계선을 표시하는 방법은 시, 군, 자치구의 조례로 정합니다.따라서 배나무 밭의 와이어 로프를 제거하고 다른 작물을 심으려면 다음의 절차를 따릅니다.1. 배나무 밭이 소재한 시, 군, 자치구의 조례를 확인하여 경계선 표시방법과 관련된 규정이 있는지 확인합니다.2. 만약 조례에 경계선 표시 방법이 정해져 있지 않다면 인접한 농지 소유자와 협의하여 경계선을 표시하는 방법을 결정합니다. 이때 인접한 농지 소유자가 와이어 로프를 설치하거나 유지하고 싶다면 와이어로프를 제거하기 전에 그들과 합의하여 와이어 로프를 설치할 위치와 비용등을 정해야 합니다.3. 인접한 농지 소유자와 협의하여 경계선을 표시하는 방법을 결정한 후에는 그 방법에 따라 경계선을 표시하고 와이어 로프를 제거합니다.위와 같은 절차를 따르면 법적으로 문제가 없을것으로 보입니다.
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Q. 부동산에서 매매집을 소개 시켜주는데 조금 이상합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.낙찰후 7일이내 법원은 매각을 허가하는 결정을 내립니다. 특별한 사유가 없다면 대부분 매각허가결정이 납니다.매각허가결정이 선고된 날부터 7일이내 이해관계인은 이의신청을 할수 있습니다. 이의신청을 하는자는 매각대금의 10%에 해당하는 항고보증금을 납부해야 합니다.매각허가결정이 확정되면 법원은 매수인에게 대금지급기한 통지서를 발송합니다. 보통은 허가일로부터 1개월 이내에 매각대금을 납부해야 합니다.매각대금을 납부하면 법원은 소유권이전등기를 촉탁합니다. 소유권이전등기가 완료되면 매수인은 부동산의 소유자가 됩니다.매수인은 부동산의 점유자와 명도를 협의할수 있습니다. 점유자와 협의가 되지 않는다면 인도명령신청을 통해 강제집행을 요청할수 있습니다.그런데 부동산에서 3억7천5백에 사라는것은 아마 점유자와 명도를 협의하기 위한 비용을 포함한것으로 추측됩니다.하지만 점유자와 명도를 협의할 법적 의무는 없습니다.그리고 경매절차에 의해 낙찰을 하면 질문자님의 소유물이 됩니다.점유자가 지속적인 강제점거를 할 명분은 없어지게 됩니다.
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Q. 부동산 가격공시는 얼마마다 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시지가란 토지의 순수한 가치를 산정하여 공시하는 가격이고 실거래가란 토기와 건물등을 포함하여 실제 거래가 발생하는 가격입니다.공시지가는 국투부장관이 매년 1월1일을 기준으로 조사, 평가하여 공시며 시금과 보상금등의 기준이 됩니다.실거래가는 시장의 수요와 공급, 경제적 상황, 개발계획등에 따라 변동하며 부동산의 시장 가격을 반영합니다.
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Q. 지나가다 보면 건물이 짓다가 방치된 건물이 있던데 왜 그런 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건물을 짓다가 공사를 중단하는 경우는 여러 이유가 있을수 있습니다.가장 흔한 이유는 자금부족이라고 할수 있습니다. 건축사업은 많은 비용이 들기 때문에 예상치 못한 사정으로 자금이 부족해지면 공사를 멈출수밖에 없습니다. 또한 부도, 분쟁, 사업성부족등도 공사를 중단하는 원인이 될수 있습니다.전국에서 공사가 중단된 건축물은 총 322곳으로 조사되었는데 그중 70%이상이 10년 이상 방치되고 있는것으로 나타났습니다.이런 건축물들은 도시의 미관을 해치고 주변 지역의 쇠퇴화를 야기하며 안전 문제도 발생할수 있습니다.
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Q. 원룸 월세 연장 관련 문의좀 드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인이 임대료를 5% 이상 인상할수 있는 다음과 같습니다.1. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않고 묵시적으로 계약을 갱신하는 경우2. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지만 임대인이 정당한 사유가 잇어서 인상을 요구하는 경우 3. 임차인이 새로운 계약을 체결하는 경우따라서 당신의 경우에는 임대인이 월세를 43만원까지 인상할수 있는 권한이 있습니다. 하지만 이것은 임대인의 최대 요구액이고 당신은 임대인과 협상하여 월세를 낮출수도 있습니다.
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Q. 경매는 일반적으로 어느정도의 수익률을 기대하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매투자는 매우 다양한 요인에 따라 수익률이 달라질수 있습니다. 예로 낙찰가, 대출금, 임대보증금, 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 중개수수료, 임대수입, 이자율, 양도소득세 등이 모두 수익률에 영향을 줍니다.따라서 부동산 경매 투자자들은 보통 자신의 투자목적과 전략에 따라 원하는 수익률을 설정하고 그에 맞는 물건을 찾아 입찰합니다. 일반적으로 연수익률 10%이상을 목표로 하는 경우가 많습니다 .하지만 경매 시장의 경쟁이 심해지면서 좋은 물건의 낙찰가가 올라가고 수익률은 장아지는 추세입니다.부동산 경매투자를 하시려면 먼저 부동산 경매 수익률 계산 방법을 익히는것이 좋습니다. 부동산 경매 수익률 계산기를 사용하면 쉽게 계산할수 있습니다.
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Q. 일반전세 도중 LH로 옮길 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만기전에 국민임대주택으로 이사하고 싶으시다면 다음과 같은 절차와 주의사항을 알아두셔야 합니다.1. 전세계약 만기 전에 중도해지하려면 임대인과 사전에 합의를 해야 합니다. 임대인이 동의하지 않는다면 계약기간이 만료될 때까지 이사할 수 없습니다. 임대인이 동의한다면 임차인은 새로운 임차인을 구하거나 중개수수료를 부담해야 할수 있습니다.2. 국민임대주택은 입주자 모집공고를 통해 신청할수 있습니다. 공고는 LH 청약센터 홈페이지에서 확인할수 있으며 신청기간은 공고마다 다릅니다.3. 국민임대주택은 임대의무기간이 30년이므로 입주후 30년 동안은 임대료를 납부하며 거주해야 합니다. 임대료는 시세의 60~80% 수준이며 매년 인상될수 있습니다. 입주 후에는 계약기간 만료전에 계약연장 의사를 표시해야 하며 최소 2개월전에 통보해야 합니다.
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Q. 신탁부동산 계약일 후 임대차 동의서
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 신탁사 동의 계약 순서는 신탁의 종류에 따라 다를수 있습니다. 일반적으로 다음과 같은 순서로 진행됩니다.1. 신탁회사에 공매요청서를 발송하여 신택재산의 처분을 요청합니다. 이때 공매처분 사유와 최초 가격 산정 기준등을 기재합니다.2. 신탁회사에서 위탁자(채무자에게 환가사유를 통지하고 일정기간 내에 환가사유를 해소할것을 최고합니다.3. 신택회사에서 감정평가기관에 감정평가를 의뢰하여 공매예정가를 산정합니다.4. 신탁회사와 우선수익자(금융기관,시공사등) 가 협의하여 공매계획을 수립합니다. 이때 공매방식, 공매금액, 공매회차등을 결정합니다.5.신탁회사에서 최소 10일간 공매를 공고합니다. 현장공매시 신문 지면광고, 온라인공매시 온비드 공고 등록하며 신탁회사 홈페이지에 공고 상신합니다.6.신탁회사에서 공매를 개시하고 입찰자들의 입찰을 받습니다. 현장입찰시 자기앞수표 또는 현금납부, 온비드 입찰시 가상계좌로 입찰보증금 입금이 필요합니다.7. 신탁회사에서 개찰을 하고 낙찰자를 선정합니다. 낙찰자와 매매계약을 체결하고 잔금을 수납합니다.8. 신탁회사에서 매수자의 소유권 이전을 진행하고 매매대금을 정산합니다.이러한 절차는 신탁계약서에 따라 달라질수 있으므로 반드시 계약 체결전에 임대차 목적물의 등기부 등본을 열람하셔야 합니다.
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Q. 부동산 중도금 지연 납부시 계약 해지 혹은 손해배상
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중도금 지급이 지연되는 경우에 계약해지가 가능한지 여부는 계약서에 따라 달라질수 있습니다. 일반적으로 중도금을 지급한 경우에는 계약이 확정되어 일방적인 해지가 어렵다고 판단되지만 계약서에 특약사항이나 약정해제권이 있는경우에는 계약을 해제할수 있습니다. 또한 상대방의 채무불이행이 있는 경우에도 계약을 해제할수 있습니다. 이 경우 상대방에게 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않은 때에는 계약을 해제할수 있습니다.계약해지가 가능하다면 계약금과 1차 중도금은 원상회복의 원칙에 따라 반환해야 합니다. 단, 계약서에 위약금이나 해약금에 대한 규정이 있는 경우에는 그 규정을 따르게 됩니다. 위약금이나 해약금이 과다하다고 판단되는 경우에는 당사자간의 합의나 법원의 조정을 통해 감액할수 있습니다.