안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 임차인 전세집 훼손시 대응방안
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 질권은 임차인이 전세자금대출을 받을때 은행이 임차인의 전세보증금 반환채권에 대해 우선 변제를 받을수 있도록 하는 담보권입니다.전세금 질권 설정이 되어 있으면 임대인은 전세계약 만료시 임차인에게 보증금을 돌려주지 않고, 은행에 대출금을 상황해야 합니다.임대인은 전세계약 체결시 임차인의 전세자금대출에 동의하고 은행으로부터 질권설정 통지서를 받아야 합니다.임대인은 전세계약 종류 시 은행에게 보증금 반환을 하기 전에 임차인이 입주한 주택의 상태를 점검하고 손상이 있으면 수리비를 청구할수 있습니다.따라서 임대인으로서는 전세계약 만료시 은행에 보증금 반환을 하기전에 주택의 상태를 점검하고 손상이 있으면 임차인에게 수리비를 청구하는것이 좋습니다.만약 임차인이 수리비를 지불하지 않으면 법적 조치를 취할수 있습니다. 이렇게 하면 전세금질권설정과 관련된 문제를 해결할수 있습니다.
부동산
Q. 농지를 매매하려고 하는데 양도세가 궁금하여 문의 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생산녹지 답은 농지법에 따라 농지로 분류되므로 농지의 양도세는 다음과 같은 요건을 충족하면 감면될수 있습니다.1. 농지를 취득한 날부터 8년이상 자경하거나 재촌한 경우2. 농지를 취득한 날부터 8년이상 부재지주로서 사업용으로 사용한 경우3. 농지를 취득한 날부터 8년 이상 주말체험영농목적으로 사용한 경우위 요건중 하나라도 해당되면 양도세 1년간 1억원, 5년간 2억원을 한도로 세액 감면을 받을수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 상가 재개발 지역내 이사 보상금 문제
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 구역에서 영업 손실 보상을 받으려면 다음과 같은 조건이 필요합니다.1. 정비구역 지정 고시일 전부터 적법한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 하는 영업장이어야 합니다.2. 관계 법령에 의한 허가, 면허, 신고등을 필요로 하는 경우에는 정비구역 지정 고시일 전에 허가등을 받아 그 내용대로 영업을 하고 있어야 합니다.3. 무허가 건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에는 정비구역 지정 고시일 등 1년 이전부터 사업자 등록을 하고 엽업을 해야 합니다.따라서 정비구역 지정 고시일 이전에 사업자 등록을 하고 영업을 하고 잇으시다면 같은 재개발 구역 내에서 이사를 하셔도 보상 대상자로 인정될수 있습니다. 단, 이사 후에도 동일한 영업을 계속 하셔야 합니다. 또한 이사할 상가가 적법한 장소이고 관련 허가나 신고를 받으셔야 합니다.
부동산
Q. 원룸에 대해서 궁금한 게 있어서 질문 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸은 일반적으로 거실과 방이 하나로 된 공간을 말하며 방이 따로 있는 원룸은 오피스텔이라 부르기도 합니다. 원룸과 오피스텔의 생활환경 차이는 다음과 같습니다.1. 원룸은 공간이 좁아 가구 배치나 수납공간에 제한이 있을수 있습니다. 오피스텔은 방과 거실이 분리되어 있어 공간 활용이 더 다양하고 편리할수 있습니다.2. 원룸은 방과 거실이 하나로 되어 있어서 조리나 세탁 등의 활동시에 냄새나 소음이 방 안에 퍼질수 있습니다. 오피스텔은 방과 거실이 분리되어 있어서 이러한 문제를 줄일수 있습니다.3. 원룸은 보통 전세나 월세가 저렴하고 관리비도 낮습니다. 오피스텔은 보통 전세나 월세가 비싸고 관리비도 높습니다.
부동산
Q. 미성년자 때 월세로 임대차계약을 했고 계약기간이 4개월 정도 남았는데 계약의 취소가 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미성년자때 월세로 임대차 계약을 했다면 법정대리인인 부모님의 동의가 잇었는지 여부가 중요합니다. 만약 부모님의 동의가 있었다면 계약은 유효하고 취소할수 있습니다. 단, 계약 기간이 만료되기 전에 임대인과 협의하여 계약을 해지하거나 임대인이 계약을 위반한 경우에는 계약을 해지할수 있습니다.만약 부모님의 동의가 없었다면 계약은 무효 또는 취소 가능한 계약으로 간주될수 있습니다. 이 경우에는 미성년자 본인이나 부모님이 계약을 취소할수 있습니다. 다만, 상대방이 미성년자임을 알지 못했거나 미성년자가 성년이 된 후에도 계약을 이행하고 있다면 계약 취소는 어려울수 있습니다.따라서 미성년자 때 월세로 임대차 계약을 했고 계약기간이 4개월 정도 남았다면 부모님의 동의 여부와 상대방의 인지 여부, 성년 여부등을 고려하여 계약 취소 가능성을 판단해야 합니다.
부동산
Q. 전세 관리비만 올랐는데 계약서 다시 써야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 연장을 하실때 보증금은 그대로고 관리비만 올려갔다면 계약서를 추가로 작성하시는것이 안전합니다. 계약서에는 증액된 관리비 금액과 납부기한 등을 명시하시고 임대인과 임차인 모두 서명하시면 됩니다. 문자등으로 기록만 남기는것은 법적 효력이 약할수 있으므로 가능하면 서면으로 계약서를 작성하시는것이 좋습니다.관리비 인상에 대해서는 임대차법에 따라 제한이 없습니다. 관리비는 임대인과 임차인이 합의한 대로 정할수 있으며 합당한 사유가 있다면 증액할수 있습니다. 하지만 관리비를 과도하게 증액하는 것은 임대차법의 취지에 어긋나므로 임차인은 관리비의 상세 내역을 요구할수 있습니다. 또한 관리비 증액은 전세보증금 증액의 5% 제한을 우회하는 방법으로 사용하여서는 안됩니다. 만약 임대인이 전세보증금을 올리지 못하니까 관리비를 무리하게 올린다면 임차인은 계약 갱신 청구권을 행사할수 있습니다.
부동산
Q. 청약 무주택 조건 관련해서 질문 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1주택자였다가 해당 집을 팔아서 무주택자가 된경우에도 주택 청약 통장으로 청약 신청할수 있습니다. 단, 주택 구매한 이력이 아예 없는 무주택자보다는 일부 조건이 다르게 적용될수 있습니다. 예로 국민주택의 경우 1주택자였다가 처분한후 2년 이내 1순위 자격이 제한됩니다. 민영주택의 경우 1주택자였다가 처분한후 1년이내에는 1순위 자격이 제한 됩니다. 또한 청약 점수에서도 무주택기간이 짧을수록 점수가 낮아지므로 경쟁률이 높은 주택에는 당첨될 확률이 낮아질수 잇습니다.따라서 1주택자였다고 해서 청약 신청을 할수 없는 것은 아니지만 주택 유형별로 적용되는 조건과 점수를 잘 확인하시길 바랍니다.
부동산
Q. HUG 청년버팀목전세대출 대상자 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 청년버팀목전세대출을 받으시려면 세대주를 포함한 세대원 모두 무주택자여야 합니다. 따라서 부모님께서 주택자이시면 세대원으로 들어가 잇으시면 안됩니다. 세대주일때 뿐 아니라 세대원도 해당 조건이 적용됩니다.만약 부모님댁으로 주소이전을 하신다면 HUG청년버팀목전세대출을 받으실수 없습니다. 그러므로 새집 계약 전까지 다른 곳에 임시로 거주하시는것이 좋습니다. 예로 친구나 친척의 집에 머무르거나 월세나 하숙집을 임시로 계약하시는 방법이 있습니다. 이경우에는 임차계약서를 제출하셔야 합니다.
부동산
Q. 1세대 1주택 비과세 거주자에 대해서 문의 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세법문제에서 거주자란 국개에 주소를 두거나 6개월이상의 거소를 둔 개일은 말합니다. 국내에 주소가 있는지는 국내에서 생계를 같이하는 가족이나 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활 관계의 객관적 사실을 고려하여 판정합니다. 따라서 1세대 1주택에 해당하는 주택에 실제로 거주하는지는 거주자 판정에 영향을 주지 않습니다. 즉, 국내에 주소가 있는 개인이라면 1세대 1주택에 거주하지 않아도 거주자로 간주됩니다.양도소득세 비과세 요건은 다음과 같습니다.1. 양도일 현재 1세대가 국내에 등기된 1주택과 딸린 토지만 보유하고 있어야 합니다.2. 양도일 현재 1세대가 국내에 등기된 1주택과 딸리 토지를 취득한 날로부터 양도일까지 계속하여 2년이상 보유하고 잇어야 합니다.3. 양도일 현재 1세대가 국내에 등기된 1주택과 딸린 토지를 취득한 날로부터 양도일까지 계속하여 해당 주택에 거주하고 있어야 합니다.따라서 세법문제에서는 거주자에 대해 양도소득세를 과세하지 않는다고할수 있습니다.
부동산
Q. 전세계약 하는 당일에 연락도 안되고 안나오면 계약파기사유 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약은 임대인과 임차인이 임대차 기간, 전세금, 반환조건등을 합의하여 체결하는 계약입니다. 전세계약은 일반적으로 계약기간이 만료되거나 양측의 동의로 해지할수 있습니다. 그러나 계약 중도에 어느 한쪽이 계약을 파기하고자 하는 경우는 어떻게 될까요?파기조건은 다음과 같습니다.1. 임대인이 전세계약을 파기하고자 하는 경우 1) 임차인이 임대료를 2회이상 연체하는경우 2) 임차인이 임차주택을 계약과 다른 내용으로 사용하는 경우 3) 임차인이 임차인으로서 의무를 위반하는 경우 4) 임차인이 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하는 경우 5) 계약서에 명시된 다른 파기 사유가 발생한 경우2. 임차인이 전세계약을 파기하고자 하는 경우 1) 임대인이 임대주택의 소유권을 상실하거나 제한된 경우 2) 임대인이 임대주택의 수리 및 유지 관리를 하지 않는 경우 3) 임대인이 임대주택의 사용을 방해하거나 제한한 경우 4) 계약서에 명시된 다른 파기 사유가 발생한 경우피기시 복비 부담은? 원칙적으로 계약을 파기한 쪽이 부담하는것이 맞습니다.