안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 생활형숙박시설인데 숙박업신고를 한다고 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 숙박업신고를 하기 위해서는 객실수가 30개 이상이어야 하며 한층 전부가 객실인 독립된 층이어야 합니다. 따라서 임차인이 한명이라도 남아있으면 숙박업신고는 할수 없습니다.2. 전입신고와 확정일자를 받아두셨다면 주택임대차보호법상 주택에 해당하므로 임대차계약의 내용과 기간을 준수해야 합니다. 전출신고에 응하지 않아도 임대차권을 행사할수 있습니다.3. 이행강제금은 건물주가 주거용으로 사용하는 경우에만 부과되는 것으로 임차인이 주거용으로 사용하는 경우에는 부과되지 않습니다. 만기떄 보증금을 돌려받을수 있습니다.
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Q. 땅을 매입한 후 건물을 짓기 위한 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 땅의 지목과 용도를 확인해야 합니다. 지목이 농지나 산지인 경우에는 건축행위가 제한될수 있으므로 농지전용이나 산지전용 허가를 받아야 합니다. 용도가 주거나 상업용인 경우에는 건축행위가 가능합니다.2. 땅의 형태와 지형을 조사해야 합니다. 부지의 크기와 모양, 경사도와 방위, 토질과 지하수 등을 파악하여 건축물의 위치와 방향, 구조와 규모등을 결정할수 있습니다.3. 건축물의 설계와 시공사를 선정해야 합니다. 자신이 원하는 스타일과 기능 예산과 일정 등을 고려하여 설계사와 시공사를 선택하고 계약을 체결합니다. 4. 건축물의 실시설계를 진행해야 합니다 .실시설계란 건축물의 구체적인 디자인과 구조, 설비, 재료등을 결정하는 단계입니다.
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Q. 소형 아파트도 다주택자에 포함되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1가구 2주택 기준은 다음과 같습니다.1. 1가구란 등기부등본상 동일한 주소지에 가족으로 구성되어 잇는 인원을 의미합니다. 보통은 세대주와 그 가족으로 구성됩니다.2. 1가구의 구성원 중 누구라도 주택을 보유하고 있다면 그 주택을 1주택으로 보는것입니다.3. 서울과 광역시에서는 1억 미만의 주택을 소유한 경우, 그 외 지역에서는 3억 미만의 주택을 보유한 경우에는 1주택으로 산정되지 않습니다.따라서 아는 형님이 소유하고 있는 소형 아파트가 서울이나 광역시에 위치하고 있고 시세가 1억미만이라면 다른 주택을 매입해도 1주택자로 인정됩니다. 하지만 소형 아파트가 서울이나 광역시 외 지역이 위치하거나 시세가 1억이상이면 2주택으로 인정됩니다.
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Q. 재개발지역 관리처분인가 전 증여할때도 감정평가액+프리미엄으로 산정되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 관리처분 인가전 주택인 상태에서 증여 할떄는 권리가액+프리미엄으로 증여가액이 산정되지 않습니다. 증여세법상 주택을 증여하는 경우에는 주택의 시가를 기준으로 증여가액을 평가합니다. 시가는 증여일 전 6개월부터 이후 3개월까지의 기간중에서 매매가액 감정가액 , 수용가액등을 고려하여 정합니다.2. 권리가액으로만 증여세 신고가 가능하다면 조합원에서 나온 감정평가액을 기준으로 해도 되는지요? 이 질문은 증여세법상 시가를 알수 없는 경우에 해당하는것 같습니다. 그렇다면 기준시가로 평가하여 신고할수 있습니다. 하지만 기준시가로 평가하여 신고하는 경우에는 세무서장이 재평가를 요구할수 있으므로 감정평개액이나 매매거래사례등을 근거로 시가를 입증할수 있는 자료를 준비하는것이 좋습니다.
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Q. 부동산 직거래시 안전하게 하는 방법은 어떤 방법이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 직거래란 부동산을 대상으로 하는 당사자 간 거래인것인데요. 이런 부동산 직거래의 장점은 중개수수로를 아낄수 있고 저렴한 가격에 매수할수 있고 거래 기간을 아낄수 있다는것이지만 단점이 더 많습니다. 엄청난 위험에 노출되고 사기를 당할 위험도 높습니다. 저는 개인적으로 중개사무소를 거치는것이 안전하다고 봅니다.
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Q. 만약에 전세사기를 당했을때 보증보험여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 전세보증보험은 임차인이 전세계약이 종료됐는데도 임대인에게 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관인 주택도시보증공사(허그)가 임대인 대신 우선 보증금을 돌려주는 보증상품입니다.2. 전세보증보험에 가입한 임차인은 보증사고가 발생하는 경우에 본인의 전세금을 보전받을수 있습니다. 허그는 임차보증금 채권을 기반으로 임대인의 집에 대한 채권추심 절차를 통해 임차인에게 지급한 전세금을 회수합니다.3. 하지만 전세보증보험에도 가입할수 없거나 지급이 거절되는 경우가 있습니다. 예로 전세금이 매매가의 90% 이하인 주택만 보험에 가입할수 있고 역전세나 사기 또는 허위의 전세계약등은 보험적용 범위에서 제외됩니다. 또한 보증금이 5억원 이상인 고액 전세사기 피해자들은 정부의 금융 지원 대상에서도 빠집니다.따라서 전세계약을 체결할 때 보증보험을 들았다고 해서 반드시 안전하다고 할수 없습니다. 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다.
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Q. 전세 계약서 임차인 전화번호 오기입을 수정할 수 있는 방법이 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 임대인(대리인)과 임차인 모두 동의하여 계약서를 수정하는 것입니다. 이 경우에는 수정할 부분을 두줄로 긋고 수정된 내용을 적은후 계약에 참여한 모든 사람들의 도장이나 서명을 해야 합니다. 또한 수정된 글자수나 추가된 글자수를 계약서 여백에 기재해야 합니다. 이방법은 가장 정식이고 안전합니다.2. 임대인(대리인)과 임차인 모두 동의하에 계약서를 새로 작성하는것입니다. 이경우 기존 계약서를 폐기하고 새로운 계약서를 작성하여 도장이나 서명을 해야 합니다. 이 방법은 수정할 부분이 많거나 중요한 경우에 사용할수 있습니다.3. 임대인(대리인)과 임차인이 모두 동의하에 수정계약서를 작성하는 것입니다. 이 경우에는 기존의 계약서와 별도로 수정할 내용만 적은 문서를 작성하여 도장이나 서명을 해야 합니다. 이 방법은 수정할 부분이 적거나 간단한 경우에 사용할수 있습니다.
부동산
Q. 자가점유율과 자가소유율은 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.자가점유율과 자가소유율은 부동산 관련 용어로 각각 다음과 같은 의미를 가집니다.1. 자가점유율 : 자기 소유의 주택에 본인이 거주하는 가구의 비율을 보여주는 지표입니다. 예로 자가점유율이 50%라면 전체 가구 중 절반은 자기 집에서 살고 나머지 절반은 전월세 등으로 임차하여 산다는 뜻입니다. 자가점유율은 주택가격 변화와 비례해 점유율이 높아지면 집값도 오르고 반대로 낮아지면 집값도 하락하는 경향이 있습니다.2. 자가소유율 : 자기 집을 소유하고 있는 가구의 비율을 보여주는 지표입니다. 현재 전월세로 살고 있는 가구라도 자기 소유의 주택이 있다면 자가소유 가구입니다. 예로 부산에 집이 한채 있는데 서울에서 전세로 살고 있는 경우 이 가구는 자가 점유상태는 아니지만 주택을 보유하고 있어 자가소유 가구입니다.
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Q. 재개발로 분양권이 하나있는데 상가를 구입하면 2주택인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 공사의 절차는 다음과 같습니다.1. 정비구역지정 ~조합설립인가 : 2~5년2. 시공사 선정~조합원 분양 : 1~3년3. 관리처분인가 ~착공 : 1~2년4. 일반분양~준공 및 입주, 청산 : 3~4년따라서 재개발 공사가 착공하기까지는 최소 4~10년의 시간이 걸릴수 있으며 입주까지 하는데는 최소 7~14년까지도 걸릴수 있습니다. 이는 사업의 규모, 지역, 법령, 행정등의 여러 요인에 따라 달라질수 있으므로 정확한 기간은 알수 없습니다.재개발 공사 입주 예상 기간이 길다면 전세로 살아야 할지 아니면 상가를 매수해서 살아야 할지는 개인의 선택에 따라 다를수 있습니다. 전세로 살 경우에는 장기적으로 자산이 증가하지 않을수 있으나 상가를 매수할 경우 부동산 가격 변동이나 임대료 수입등이 발생할수 있습니다.잘 판단하시길 바랍니다.
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Q. 월세 방 나갈 때 돈을 얼마나 줘야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 중도 해지를 하는 경우에는 보통 계약서에 적힌 날짜를 기준으로 합니다.예로 2022년 3월18일부터 2023년 3월17일까지 계약을 한 경우에는 2023년 3월17일까지 월세를 내야 합니다. 만약 중간에 나가게 된다면 집주인과 합의를 해야 합니다. 보통은 남은 월세 기간의 일부를 위약금으로 지불하거나 다른 세입자를 구해야 합니다. 월세를 내는 날짜는 계약서에 적힌 날짜와 다르게 할수 있습니다. 예로 매월 18일이 아니라 매월 12일에 월세를 내기로 했다면 그렇게 하셔도 됩니다. 하지만 이것은 계약기간을 달리하는것이 아니라 단지 월세 납부일을 조정하는 것입니다. 따라서 월세 계약 중도 해지를 할때는 계약서에 적힌 날짜를 따라야 합니다.