안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 신축 빌라 실거주시, 매물 볼때 주의사항 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라 매물을 보실때 주의하셔야 할 다항은 다음과 같습니다.1. 우선 빌라의 등기부등본을 확인하셔야 합니다. 빌라는 불법건축물이나 근린생활시설로 허가받은 경우가 많기 때문에 실제 소유자와 건축물 상태를 알아보는것이 중요합니다.2. 빌라의 실거래가와 주변시세를 직접 조사하셔야 합니다. 인터넷 정보만으로는 정확한 시세를 파악하기 어렵기 때문에 여러 부동산에 방문하거나 실제 거래된 사례를 확인하는것이 좋습니다.3. 빌라의 실물을 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다. 빌라는 외풍이나 결로, 소음 등에 취약할수 있으므로 벽두께나 창호 상태, 수압이나 배수 등을 체크하는것이 필요합니다. 또한 동파에 취약한 필로티 형식의 빌라인 경우 제층 부의 오수관이 얼어붙지 않았는지도 확인해야 합니다.4. 빌라의 매매 계약을 진행하실 때는 소유권 이전등기와 동시에 중도금과 잔금을 결제하셔야 합니다. 소유권 이전등기가 이루어지지 않으면 추후에 분쟁이 생길 가능성이 있으므로 반드시 계약서에 특약 사항을 명시하고 이행하시는 것이 안전합니다.
부동산
Q. 2년 전세 계약 만료 전 1년 재계약 연장을 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약 연장을 하기 위해서는 임대인과 협의를 통해 전세계약 기간을 연장해야 합니다. 계약 만기 최소 3개월 전에 임대인에게 재계약 및 전세자금대출 연장 의사를 전하고 만약 전세 보증금을 감액하거나 일부 조건등을 변경한다면 새롭게 계약서를 작성해야 합니다.전세 재계약 연장 방법은 다음과 같습니다.1. 임대차 기간이 2년이라고 주장하는 경우 : 계약 만료 6개월~1개월 전에 임대인에게 연장 통보를 하면 됩니다. 이 경우에는 새로운 계약서를 작성할 필요가 없습니다.2. 계약갱신청구권을 행사하는 경우 : 계약 만료 6~2개월전에 임대인에게 갱신청구를 하면 됩니다. 이 경우 보증금 증액한도 5%로 제한되며 새로운 계약서를 작성해야 합니다.3. 전세계약 연장 합의하는 경우 임대인과 자유롭게 협의하여 계약 기간과 보증금 등을 정하고 새로운 계약서를 작성해야 합니다.
부동산
Q. 일시적 2주택일때 매도기간이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.a주택과 b주택의 양도소득세 비과세 조건에 대해 알아보겠습니다.a주택은 18년 4월에 잔금을 납부하셨으므로 그 날짜를 기준으로 취득일로 간주합니다.a주택은 동탄에 위치하고 있으므로 취득 당시에는 조정제억이었습니다. 따라서 a주택을 양도할때는 2년이상 보유하고 거주한 경우에만 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 받을수 있습니다.b주택은 21년 11월에 전세로 임대하셨으므로 그 날짜를 기준으로 취득일로 간주합니다. b주택도 동탄에 위치하고 있으므로 취득 당시에는 비조정지역이었습니다. 따라서 b주택을 양도할 때는 보유기간과 관계없이 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 받을수 있습니다.
부동산
Q. 전세계약 묵시적갱신 중 중도해지합의 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차계약 중도해지는 임대인과 임차인이 협의하여 계약을 해지하는것을 말합니다. 합의해지는 계약의 성립과 마찬가지로 상방의 의사표시가 일치해야 하며, 합의해지의 효력은 쌍방의 합의한날로부터 발생합니다. 따라서 집주인이 합의서를 작성해준다면 그 합의서에 명시된 날짜부터 중도해지가 인정되고 3개월을 기다릴 필요가 없습니다.하지만 임대인이 합의해지에 동의하지 않는 경우에는 임차인은 계약기간 만료일로부터 3개월전에 해지통보를 하여야 하며 그기간 내에 이사를 마쳐야 합니다. 또한 임차인이 중도해지하는 경우에는 임대인이 입은 손해를 배상할 의무가 있습니다.손해배상액은 계약서에 특약이 있는 경우 그 특약에 따르고 없는 경우에는 실제로 입은 손해를 증명하여 청구할수 있습니다.허그 보험은 임차인이 전세금을 보호하기 위한 보험으로 임대인이 전세금을 돌려주지 않거나 부동산을 인도하지 못하는 경우에 보험금을 지급받을수 있습니다. 그러나 임차인이 중도해지하는 경우에는 허그보험의 적용 대상이 아닙니다.
부동산
Q. 공장등록이 가능한지 어떻게 확인하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공장등록을 하려면 다음의 요건을 충족해야 합니다.1. 공장이 통계청장이 고시하는 표준산업분류에 의한 제조업에 해당해야 합니다.2. 공장이 산업단지 내에 입주하거나, 개별입지로서 공장설립이 가능한 용도지역에 위치해야 합니다.3. 공장의 건축물대장상 용도가 '공장' 또는 '제2종근린생활시설'이어야 합니다.4. 공장의 건축면적이 150평 이상이거나 150평 미만이더라도 정부의 중소기업지원 혜택을 받고자 하는 경우에는 공장등록을 해야 합니다.5. 공장의 소음, 진동, 오폐수 등 배출기준에 적합하거나 방제시설을 갖춰야 합니다.따라서 임대건물을 계약하기 전에는 위의 요건을 확인하시는것이 좋습니다.
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Q. 법인은 재건축단지의 아파트 소유시 분양권을 받을 수 있는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 단지의 아파트를 소유하고 있는 법인의 경우에는 분양권을 받을수 있는지 여부가 조합 정관과 관리처분계획에 따라 달라질수 있습니다. 일반적으로 법인이 조합원 자격을 가지고 있고 상가 권리가액이 새 아파트의 최소분양가 이상이면 분양권을 받을수 있습니다. 하지만 조합 정관에 상가 소유주가 아파트를 받을수 있도록 명시되어 있어야 하며 투기과열지구 내에 위치한 경우에는 조합원 지위 양도가 제한될수 있습니다. 따라서 재건축 단지의 조합 정관과 관리처분계획을 확인하시고 필요하면 법률 전문가의 자문을 받는것이 좋습니다.
부동산
Q. 신혼부부 버팀목 전세대출중 아파트 상속을 받았습니다?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세자금대출은 무주택자에게만 지원되는 대출입니다. 따라서 상속받은 아파트가 있으면 대출 연장이나 증액이 불가능합니다. 상속받은 아파트를 매각하거나 양도하면 다시 무주택자가 되어 버팀목 전세자금대출을 이용할수 있습니다.하지만 상속받은 아파트를 처분하기 어려운 경우에는 다른 대출 상품을 이용해보시는것도 방법입니다. 예를들어 주택도시기금의 주택담보장기대출이나 오피스텔구입자금대출 또는 은행의 주택담보대출이나 전세자금대출등이 있습니다.이러한 대출 상품들은 주택소유 여부와 관계없이 신청할수 있으며 금리나 한도도 비교적 유리합니다.아이가 태어나서 이사를 해야하는 상황이라면 대출을 받기전에 현재 거주하고 있는 집의 임대차 계약 만료일과 새로 이사할 집의 임대차 계약 체결일을 잘 조율하시는것이 좋습니다.
부동산
Q. 청약 소득세 납부기간 5년 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선공급 대상자가 되기 위해서는 신청자 본인이 5년이상 소득세를 납부한자여야 합니다. 그런데 소득세 납부기간은 연도별로 따지는것이 아니라 개월수로 합산하는것입니다 .즉 한해에 한번만 소득세를 납부해도 1개년으로 인정되고 과거 5년동안 연속으로 소득세를 납부하지 않아도 총 60개월 이상이면 요건이 충족됩니다.
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Q. 생애최초 특별공급 청약 신청 가능 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애최초 특별공급 자격은 다음과 같습니다.1. 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성원으로 세대에 속한 모든 자가 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다.2. 입주자모집공고일 현재 만 30세이상이어야 합니다.3. 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 평균 소득의 100%이하이어야 합니다.4. 무주택기간, 청약통장 가입기간, 부양가족수 등으로 가점제가 적용됩니다.따라서 당신은 무주택 세대주로서 생애최초 특별공급 신청이 가능합니다.
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Q. 특정지역에서 갑자기 매매가가 높아지는 현상은 왜 그런걸까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선 울산의 주택보급률과 소유율이 전국 최고수준이라는 점입니다. 그리고 투기 심리에 따른 급격한 가격상승이라는 점입니다. 청년층의 내 집 장만이 어려워진다는 점입니다. 이런 여러가지 이유가 있는듯 합니다.