안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 반전세 계약시 주의해야할게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세 재계약시 주의할 점은 다음과 같습니다.1. 반전세는 전세와 월세의 중간 형태로 전세금의 일부를 월세로 전환하는 계약입니다. 따라서 전월세 전환율을 확인해야 합니다. 전월세 전환율은 1년 월세/ (전세금-보증금) *100으로 계산할수 있습니다. 현재 임대차보호법에서 정한 상한선은 4.25%입니다. 즉 월세가 적정한지 판단하기 위해 전월세 전환율을 계산해보아야 합니다.2. 반전세 계약도 전세와 동일하게 확정일자를 받아야 합니다. 전세 계약 당시 받았다고 해서 안받고 지나가면 안되고 반드시 계약서를 다시 작성해 다시 받아야 합니다. 계약서 특약에 이전 계약 승계 계약임도 명시해야 합니다. 또한 등기부등본을 확인하여 권리관계에 변화가 없는지도 체크하세요.3.반전세 계약시 도배, 장판 교체비용은 협의를 통해 결정해야 합니다. 월세의 경우는 집주인이 해주고 전세의 경우 세입자가 하는경우가 많습니다. 반전세의 경우 법적인 규정이 없으므로 집주인과 세입자가 상의하여 절충하는것이 좋습니다.4. 반전세 계약시 중개수수료는 보통 월세 계산방식으로 적용합니다.
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Q. 매매계약 후 전세계약과 관련해 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일단 매수자가 전세를 끼고 아파트를 매수하는 경우는 흔한 경우입니다. 이를 갭투자라고 하며 매수자는 전세금과 잔금의 차액만으로 아파트를 소유할수 있기 때문에 유리한 투자방식입니다. 그러나 매도인 입장에서는 전세가 설정한 잔금일까지 안들어오면 매수자가 잔금을 치르는것이 가능한지 확실하지 않습니다. 따라서 매도인은 매수자의 잔금 지금 능력을 확인하고 계약서에 잔금일 연장이나 위약금 등의 특약을 넣어야 합니다. 또한 매수자가 전세를 끼고 아파트를 매수하는 경우 임차인의 권리를 보호하기 위해 임차인에게 통지를 해야 합니다. 임차인은 통지를 받은 후 2주 이내에 승낙 여부를 표시해야 하며 승낙하지 않으면 계약이 취소될수도 있습니다.
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Q. 최근에 경북 군위군이 대구시 군위군으로 변경이 되었는데요. 소속 지역이 변경되게 된 배경이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.군위군이 대구시로 편입된 가장 큰 이유는 대구,경북 통합신공항 건설 사업과 관련이 있습니다. 2020년 7월 대구시와 경북도는 군위군 소보면과 의성군 비안면에 신공항을 건설하기로 합의했습니다. 이때 군위군은 신공항 공동 유치의 조건으로 대구시 편입을 요구했습니다. 군위군은 인구가 2만명 수준으로 전국에서 가장 소멸 위험이 높은 도시로 꼽혔기 때문에 지역 소멸을 막고 새로운 경제 발전 동력을 얻기 위해 광역지자체 편입을 선택한것입니다.
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Q. 주택청약할때 세대원도 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH임대주택에 거주하고 있는 세대원이 주택청약을 넣을수 있는지 여부는 다음과 같은 조건에 따라 달라집니다.1. 세대원이 무주택자이고 소득 자산기준을 충족하며, 청약통장 가입기간이 1년이상인 경우 주택청약을 할수 있습니다.2. 세대원이 임대주택의 계약자 또는 공동계약자가 아니고 임대주택의 입주일로부터 3년 이상 경과한 경우, 주택청약을 할수 있습니다.3. 세대원이 임대주택의 계약자 또는 공동계약자이고 임대주택의 입주일로부터 3년이상 경과한 경우 임대주택 계약을 해지하고 청약통장에 해지사실을 등록한후 주택청약을 할수 있습니다.주택청약을 한 후에 주소지를 변경하는 것은 가능합니다. 다만 주소지 변경에 따라 예치금액이나 청약가능 면적이 달라질수 있으므로 청약하고자 하는 주택의 입주자 모집공고일 전일까지 최종 주소지에 해당하는 예치금액과 면적으로 변경해야 합니다.
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Q. 전세 계약 기간 동안 월세 세입자를 받아도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 기간동안 월세 세입자를 받는것은 임대차 계약 위반행위입니다. 전세계약은 임차인이 임대인에게 보증금을 지불하고 임대주택을 사용하는 권리를 얻는것이며 임차인은 임대인 동의없이 임대주택을 다른사람에게 양도 대여할수 없습니다. 만약 임차인이 임대인의 동의없이 월세 세입자를 받으면 임대인은 계약을 해지하고 보증금을 환수할수 있습니다. 따라서 전세계약 기간동안 월세 세입자를 받는것은 권장되지 않습니다.만약 어쩔수 없다면1. 임대인과 협의하여 계약을 해지하고 보증금을 돌려받는 경우도 있습니다.2. 임대인과 협의하여 계약을 양도하고 보증금을 돌려받는 경우도 있습니다.반드시 임대인과의 협의를 통해 진행하시길 바랍니다.
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Q. 아파트 전세로 가려다가 매매를 하기로 결정을 했는데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 대출은 은행마다 조건이 다르지만 일반적으로 아파트의 실거래가를 기준으로 대출한도와 금리를 결정합니다.실거래가란 실제로 거래된 가격을 의미하며 국토부에서 공개합니다.아파트 실거래가를 확인하는 방법은 국토부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산과 같은 웹사이트를 이용하는 방법이 있습니다.아파트 대출을 받으실때는 실거래가뿐아니라 자신의 소득과 신용도 등도 고려해야 하므로 은행에 상담을 받으시는것이 좋습니다.
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Q. 부동산 경매 관련하여 경락잔금대출이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 경매로 낙찰 받은 경우 보금자리론 또는 신용대출을 많이 가지고 있어도 경락잔금대출이 가능합니다. 다만 대출한도와 금리는 개인의 신용등급과 부채비율, 낙찰받은 부동산의 종류와 가치, 금융기관의 정책등에 따라 달라집니다. 일반적으로 보금자리론 또는 신용대출이 많을수록 대출한도는 낮아지고 금리는 높아집니다.2. 대출금액이 하나도 없는 상태라면 경락잔금대출의 한도와 금리는 용도별로 다르게 적용됩니다. 일반적으로 아파트나 오피스텔은 낙찰가의 80%이내, 상가나 토지는 낙찰가의 70%이내로 대출을 받을수 있습니다.금리는 연 4~5%정도입니다.
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Q. 아파트 매입시 담보대출이 잡혀 있을경우?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.담보대출은 부동산을 담보로 은행에 대출을 받는것인데 이 경우 부동산 소유권이 은행에 근저당권으로 설정됩니다. 즉 집주인이 대출을 갚지 못하면 은행이 부동산을 압류하거나 경매에 내 놓을수 있습니다. 따라서 계약시 다음과 같은 점을 확인하셔야 합니다.1. 집주인이 담보대출을 받은 은행과 금액을 정확히 파악하셔야 합니다.2. 계약서에 근저당권 말소와 관련된 특약사항을 반드시 넣으셔야 합니다. 예로 "매도인은 잔금일까지 등기부상에 기재되어 있는 근저당권은 책임 말소한다."라고 명시하셔야 합니다.3. 잔금 지금전에 근저당권 말소 여부를 다시 확인하셔야 합니다. 등기부상 말소여부를 반드시 확인하세요.
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Q. 이사기간 붕떠서 한달반 보관이사하고 처가에살다 새 전세집갈예정인데, 전입신고 처가에하면 초등자녀 그기간동안 전학갔다오라고하는데 해결법?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.처가에 전입신고를 하지 않고 새 전세집에 전입신고를 하면 받을수 있는 불이익은 다음과 같습니다.1. 처가에 거주하는 기간동안 주민등록상의 주소와 실제 거주지가 다르기 때문에 세금, 복지, 의료, 교육등의 행정 서비스를 받을때 불편이 있을수 있습니다. 예로 지방세를 실제 거주지와 다른 곳에 납부해야 하거나 의료 급여나 교육비 지원등의 복지 혜택을 받기 어려울수 있습니다.2. 처가에 거주하는 기간동안 자녀의 학교 변경이 필요할수 있습니다. 실제 거주지와 다른 지역의 학교에 재학하는 경우 학교 생활비가 증가하거나 교통문제가 발생할수 있습니다.따라서 전입신고를 하지 않고 새 전세집에 전입신고를 하는것은 비추천입니다.
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Q. 원룸 임대차계약 할때 전입신고없이 세컨하우스로 계약하려면 법적효력은 어떻게 받을수있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸을 따로 얻고 싶으신데 전입신고나 확정일자를 받을수 없는 상황이라면 보증금에 대한 법적 보호를 받으시려면 전세권설정이나 근저당설정을 하시는것이 좋습니다. 전세권설정이란 임차인이 임대인에게 전세금을 지급하고 임대인의 재산권에 대해 전세권을 설정하는것입니다. 근저당설정이란 임차인이 임대인에게 보증금을 지급하고 임대인의 재산권에 대해 근저당권을 설정하는 것입니다. 이렇게 하면 임대인이 재산을 처분하거나 다른 채권자가 압류할 경우에도 임차인은 우선적으로 보증금을 변제받을수 있습니다.