안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 특별공급 조건 중노부모부양 가족 주택 청약을 위해 필요한 자격 요건이 궁금해요~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.노부모부양 가족 주택 청약을 위해 필요한 자격 요건은 다음과 같습니다.1. 입주자 모집공고일 현재 만 65세이상의 직계존속(배우자의 직계존속포함)을 3년이상 계속하여 부양하고 있는 무주택 세대주여야 합니다.2. 국민주택의 경우 세대의 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 120%이하여야 합니다.3. 주택별 청약 가능한 청약통장에 가입한지 12개월이 경과하고 매월 정해진 날 월납입금을 12회 이상 납인한 자이거나, 민영주택 지역별 면적별 납입인정금액을 예치한 자이거나, 민영주택 지역별 85m2이하 납입인정금액을 예치한 자여야 합니다.
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Q. 중소기업청년전세대출 회사직인 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중소기업청년전세대출을 받으려면 재직증명서, 월급여명세서, 현 직장 근로소득원천징수부, 갑근세원천징수확인서, 기업사업자등록증, 저업종코드확인서등 서류를 제출하셔야 합니다. 이때 모든 서류에는 회사 직인이 필수적으로 찍혀야 합니다.회사 직인이란 법인등록증에 기재된 회사의 명칭과 동일한 내용이 새겨지 도장을 말합니다. 법인등록증에는 회사의 명칭과 대표자의 성명이 함께 기재되어 있습니다. 예로 (주)abc라는 회사의 경우 법인등록증에는 (주)abc대표자 홍길동이라고 적혀있을겁니다. 따라서 회사 직인은 (주)abc라고 새겨진 도장이어야 하고 대표자 홍길동의 개인도장은 회사직인이 아닙니다.
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Q. 근린생활시설 주택으로 용도변경시 갖추어야될 사항이 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근린생활시설을 주택으로 용도변경하려면 시.군.구청의 허가가 필요합니다. 허가를 받기 위해서는 다음과 같은 사항을 확인하고 준비해야 합니다.1. 변경하려는 용도가 용도지역. 용도지구. 용도구역 및 지구단위계획구역 지정 목적에 적합한지 여부. 이는 토지이용계획 확인원을 발급받아서 확인가능합니다.2. 변경하려는 용도가 건축법 및 건축 관련 법령에 부합하는지 여부 예로 위반건축물인 경우 원상회복을 해야 하고 법정 주차장 대수를 확보해야 하며 정화조 용량을 증설해야 할수 있습니다.3. 변경하려는 용도가 실질적으로 사용될것인지 여부. 예로 근린생활시설로 사용되던 공간을 주택으로 변경하면서 주거용 가구나 설비를 설치하고 전기.수도. 가스등의 계약을 주거용으로 변경해야 합니다.용도변경 허가를 받은후에는 전입신고를 해야 합니다.
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Q. 부동산 중개인 수수료는 법으로 정해져 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개 수수료는 공인중개사법 시행규칙과 특별시.광역시.도 또는 특별자치도가 조례에서 정하고 있는 상한요율과 한도액에 따라 결정되는 최대 중개수수료 내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정하게 됩니다. 즉 법으로 정해진 최대한도 내에서 부동산마다 수수료를 다르게 협의할수 있기 떄문에 차이가 나는것입니다.예로 서울특별시에서 주택 매매 계약을 할때 매매 금액이 9억원 이상이면 최대 중개수수료 상한 요율은 0.4%이고 한도액은 900만원입니다.
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Q. 빌라 시세는 어디서 확인하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 재개발 예정구역이란 재개발 사업의 대상이 되는 구역으로 주택정비형 또는 도시정비형으로 구분됩니다. 재개발 예정구역은 정비계획수립, 안전진단, 정비구역지정, 추진위원회승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 철거등의 단계를 거쳐 재건축이 이루어집니다.2. 재개발 예정구역의 빌라시세는 구역별로 다르지만 일반적으로 재개발 사업의 진행단계나 방식, 지하철 노선이나 대중교통 이용의 편의성 등에 따라 영향을 받습니다. 재개발 사업이 빠르게 진행되거나 신탁시행자방식이나 신탁대행자방식과 같은 빠른 방식을 채택하거나 지하철과 가까운 곳일수록 빌라 시세가 높아집니다.3. 재개발 예정구역의 빌라 시세를 확인하는 방법은 여러가지가 있습니다. 가장 정확하고 근접한 방법은 국토부 실거래가 공개시스템에서 해당 구역의 실거래가를 검색하는 것입니다. 이 사이트에서는 주택 매매거래량과 전월세거래량을 확인할수 있으며 스마트폰앱도 제공합니다.
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Q. 아파트 담보대출 금리는 언제 올라가는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 담보대출 금리는 은행별로 다르지만 대부분의 은행은 코픽스(주담대 기준금리)를 기준으로 금리를 책정합니다. 코픽스는 시장금리의 변동에 따라 매월 10일과 25일에 갱신됩니다. 최근에는 미국의 금리 인상 기대감과 국내 장기금리의 상승으로 인해 코픽스가 오르고 있습니다. 10월10일에는 6개월 변동금리가 1.85% 다시 올랐습니다.현재 미국 기준금리의 상승으로 전체적인 금리가 상향되고 있습니다.
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Q. 반전세 보증금의 경우에도 전세 보증금 보험을 들 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세의 경우에도 전세보증금 보험을 들수 있는지에 대한 답변은 다음과 같습니다.1. 반전세란 전세금의 일부를 월세로 납부하는 방식으로 전세금과 월세의 비율은 계약에 따라 다릅니다. 예로 시세가 2억원인 주택을 반전세로 계약할때 전세금을 1억원 월세를 30만원으로 정하는 경우가 있습니다.2. 반전세의 경우에도 전세 보증금 보험을 들수 있습니다. 다만 보증보험 가입요건은 전세와 동일하게 적용됩니다. 즉 전세가율이 90%이하이고 선순위 채권이 현 집값 시세의 60% 이내일 때 가입이 가능합니다.3. 예로 시세가 2억원인 주택을 반전세로 계약할때 전세금이 1억8천만원이고 월세가 10만원이라면 전세가율은 90%이므로 보증보험에 가입할수 있습니다. 그러나 전세금이 2억원이고 월세가 0원이라면 전세가율은 100%이므로 보증보험에 가입할수 없습니다.
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Q. 분리세대 청약 시 배우자 세대주 문제.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.딸이 가점에 들어가기 위해서는 아내가 세대주가 되어야 하는지 답변 드리겠습니다.1. 청약 가점제에서 부약가족은 세대주를 기준으로 세대를 구성하는 구성원들을 말합니다. 즉 세대주 아래에 주민등록표 등본에 함께 거주하고 있는 가족분들이 세대원이자 부양가족이 됩니다.2. 따라서 남편이 세대주이고 딸이 세대주인 경우에는 딸은 남편의 세대원이 아니므로 부양가족으로 인정되지 않습니다. 아내가 세대원으로 거주하고 있더라도 아내는 남편의 부양가족이지 딸의 부양가족이 아닙니다.3. 그러나 아내가 세대주가 되고 남편과 딸이 세대원으로 거주하면 남편과 딸이 세대원으로 거주하면 남편과 딸은 모두 아내의 부양가족으로 인정됩니다. 이경우에는 딸이 가점에 포함될수 있습니다.결로적으로 딸이 가점에 들어가기 위해서는 아내가 세대주가 되어야 합니다. 그렇지 않으면 딸은 부양가족으로 인정되지 않습니다.
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Q. 디딤돌 대출은 조건이 되면 무조건 나오나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌 대출은 정부의 지원을 받는 주담대로 특정 조건을 만족하는 신청자에게 유리한 금리와 조건을 제공합니다. 디딤돌 대출의 심사기준은 대출 신청자의 신용도, 소득, 부채등 여러가지 요인을 종합적으로 고려합니다. 특히 신용도는 신청자의 대출 상환 능력을 판단하는 중요한 기준이므로 신용등급이 낮을 경우 대출 금액이 제한될수 있습니다. 소득과 부채도 대출 가능 금액과 금리에 큰 영향을 줍니다. 디딤돌 대출의 심사 기간은 일반적으로 1주일 내외입니다. 하지만 서류가 미비하거나 추가 서류를 요구하는 경우 심사기간이 연장될수 있습니다. 심사 프로세스는 대출 신청서의 접수후 심사담당자가 서류와 신청내용을 검토하는 과정을 거칩니다. 검토과정에서 문제가 발생할 경우 신청자에게 연락이 가며 추가 서류 제출이나 내용 확인을 요청할수 있습니다.매매 계약서로 디딤돌 대출을 받는 경우 담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로 부터 3개월 이내에 대출 신청한 경우 소유권이전과 동시에 대출 취급이 가능합니다. 하지만 매매 계약서만으로는 대출 승인이 보장되지 않으므로 다른 서류들도 정확하게 준비하고 심사 과정에서 추가 정보를 제공할수 있도록 준비하는것이 좋습니다.
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Q. 부동산 감액등기후 추가대출 문의합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 담보대출을 감액등기하면 기존의 대출금리가 유지되는지 아니면 새로운 대출금리가 적용되는지 은행의 정책에 따라 다릅니다. 일반적으로는 감액등기를 하더라도 기존의 대출금리가 유지되는 경우가 많습니다. 하지만 은행마다 상이할수 있으므로 농협에 직접 문의해보시는것이 좋습니다.감액등기를 통해 추가대출을 받으실 경우에는 새로운 대출금리가 적용됩니다. 현재 농협의 아파트 담보대출 금리는 2.5%~3.5%입니다. 추가대출을 받으실때는 대출한도, 신용등급, 대출기간 등에 따라 금리가 달라질수 있으므로 농협에 상담을 해보시길 바랍니다.