안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 아파트 양도소득세는 어떻게 결정되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 장기보유특별공제와 기본공제를 적용한 양도소득 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 빼서 계산됩니다.2. 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 다르게 적용되며 6년정도 보유한 경우에는 24%의 공제율이 적용됩니다.3. 기본공제는 연 1회만 적용되며 2023년기준 2500만원입니다.4. 세율은 과세표준에 따라 다르게 적용되며 일반세율과 중과세율이 있습니다. 일반세율은 과세표준이 1억5천만원이하인 경우에는 6%에서 35%까지 그 이상인 경우에는 38%에서 45%까지 세율이 적용됩니다. 중과세율은 단기보유중과, 미등기 양도 중과, 비사업용 토지중과, 조정대상지역 다주택자 중과등입니다.5. 누진공제는 세율에 따라 다르게 적용되며 세율이 높아질수록 누진공제액도 커집니다. 예로 세율이 35%인경우 누진공제액이 1억4천9백만원이 됩니다.
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Q. 공동명의 부동산 임차계약할때 대리계약가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 부부 공동명의로 된 아파트를 전세계약할때는 원칙적으로 부부 두 명 모두가 계약서에 서명하고 도장을 찍어야 합니다. 이렇게 해야 계약이 유효하고 보증금을 돌려받을수 있습니다.2. 하지만 부부 중 한명이 절대로 나올수 없는 상황이면 다른 한명의 위임장과 인감증명서를 가지고 계약을 진행할수 잇습니다. 위임장에는 위임의 범위와 기간이 확실히 명시되어야 하며 인감증명서는 최근 3개월 이내 발급된 것이어야 합니다.3. 또한 잔금 지급 시에는 계약서 상에 부부중 한명의 계좌번호를 명시하고 특약으로 그 계좌에 입금하면 보증금 전액을 청구할수 있다는 내용을 추가하는것이 좋습니다.
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Q. 청약 시 자산요건에서 전세 준 부동산은 포함되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 자산요건은 소유권이 있는 건축물가액과 토지가액을 합산한 가액으로 산정됩니다. 건축물가액은 공시가격 또는 시가표준액 중 낮은 가격으로 토지가액은 고시지가로 계산됩니다.2. 전세보증금은 부동산 자산에 포함되지 않습니다. 따라서 전세금을 제외한 나머지 금액만 보면 되는것이 아니라 전세금과 관계없이 보유하고 있는 아파트의 공시가격 또는 시가표준액중 낮은 가격을 보아야 합니다.3. 신용대출은 부동산 자산에 포함되지 않으나, 주택담보대출은 부동산 자산에 포함됩니다. 즉 대출금을 부동산 자산에서 차감해야 합니다.
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Q. 재개발로 아파트분양권을 받았는데 주택구매하면 2주택되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발분양권을 포기하는 경우는 다음과 같습니다.1. 재개발 분양권은 조합원의 지위와 분양자격이라는 두가지 요건이 필요합니다. 조합원의 지위는 구역내 부동산을 소유한 자에게 인정되는것이고 분양자격은 토지의 면적이나 가액등에 다라 제한될수 있습니다.2. 재개발 분양권을 포기하면 조합원의 지위도 상실하게 되며 이 경우 현금으로 청산할수 있습니다. 현금청산액은 시 도 조례와 조합정관에 따라 달라질수 있으므로 사전에 확인하셔야 합니다.3. 재개발 분양권을 포기하면 당첨자 명단으로 관리되어 다른 주택 청약에 불이익을 받을수 있습니다. 예로 재당첨제한, 특별공급횟수 제한, 투기과열지구 및 청약과열지구의 1순위 제한, 민영주택 가점제 적용 제한 등이 있습니다.
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Q. 빌라는 왜 아파트처럼 시세가 정해져 있지 않은건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라는 아파트와 달리 시세가 딱 안정해져 있는 이유는 여러가지가 있습니다.1. 빌라는 아파트보다 거래량이 적고 건물마다 구조와 특징이 다르기 때문에 비교하기 어렵습니다.2. 빌라는 아파트보다 분양가격이 낮고 대출한도도 낮기 때문에 저렴한 가격대의 수요자들에게 인기가 있습니다. 그러나 최근에는 아파트의 가격이 급등하면서 빌라의 수요도 증가하였고 이에 가격이 같이 상승하였습니다.3. 빌라는 아파트보다 재개발 가능성이 낮고 관리비도 비싸기 때문에 장기적인 가치상승은 기대하기 어렵습니다.
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Q. 원룸 월세방 구하는데 너무 싼거는 문제있는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보문역 근처의 투룸방의 평균 월세는 60만원정도입니다. 보증금은 1억정도 됩니다. 따라서 보증금 500에 월45만원이면 엄청 저렴한 상황입니다.하지만 이것은 반드시 하자가 있는것은 아니고 방의 크기, 층수, 난방방식, 주변환경에 따라 다를수 있으므로 직접 확인해보시고 합리적이라면 계약을 하는것도 나쁘지 않다고 봅니다.
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Q. 등기시 구비서류는 모두 원본이어야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기 관련 구비서류는 원칙적으로 원본을 제출해야 하지만 신청인이 직접 등기소에 방문하지 못하는 경우에는 위임장과 함께 스캔한 서류를 제출해도 됩니다. 단, 스캔한 서류는 위임장과 동일한 날짜로 발급된 것이어야 하며 스캔한 서류의 원본은 보관하고 있어야 합니다. 또한 스캔한 서류를 제출할 때에는 신청인의 도장을 간인하거나 신청인의 서명을 하여야 합니다.따라서, 해외거주중이시라면 정부24에서 발급받은 서류를 스캔하여 잔금때 위임을 할 예정이신 분에게 보내주시면 됩니다. 그리고 위임장과 함께 스캔한 서류를 등기소에 제출하도록 하는것이 좋습니다.
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Q. 월세 계약 재계약할 때 구두로만 계약해도 괜찮나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.구두로만 재계약을 한 경우에도 임대차 계약은 성립되며 임차인은 계약기간 동안 거주할수 있는 권리가 있습니다. 하지만 구두로만 재계약을 한 경우에는 서면으로 증명할수 있는 자료가 없기 때문에 나중에 분쟁이 발생할 경우 증거력이 약해질수 있습니다. 따라서 가능하면 서면으로 재계약을 하는것이 좋습니다. 또한 재계약의 기간은 주택임대차보호법에 따라 2년으로 보장되지만 임차인은 2년 미만의 기간을 유효하다고 주장할수 있습니다.그러나 이 경우에도 임차인은 계약기간이 만료되기 전에 서면으로 해지통보를 해야 하며 그렇지 않으면 묵시적 갱신으로 간주될수 있습니다.
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Q. 전세집으로 이사가려고 하는데요 돈이 얼마나 필요 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 이사를 가려고 하는 집의 전세는 2억2천만원이고 사용자님께서 가지고 있는 돈은 1억4천만원이라면 전세자금 대출을 받아서 이사를 가수 있습니다. 전세자금 대출은 임차인이 임대인에게 주는 전세보증금의 일부를 은행이나 기관에서 빌려주는 것입니다. 전세자금 대출을 받으려면 사용자님의 소득, 신용도, 자산에 따라 달라집니다.크게 버팀목, LH, HUG안심전세대출이 있습니다.
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Q. 월세를 실수로 열흘 전에 먼저 보냈는데 괜찮을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.실수로 열흘 먼저 월세를 보냈다고 해서 불이익이 생기지 않습니다.월세는 임대인과 임차인이 사전에 약정한 날짜에 입금해야 하는 의무는 있지만 그보다 일찍 입금하는것은 문제가 없습니다. 단 일찍 입금한 월세는 다음달의 월세로 인정되지는 않으므로 다음달에 정상적으로 월세를 입금하시면 됩니다.