안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 상가 권리금도 복비를 줘야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가를 넘길 때 권리금에 대한 부분도 부동산 사무실쪽에 일정 비율의 수수료를 지불하는것이 맞습니다. 권리금은 공인중개사법에 정해진 중개대상물이 아니기 때문에 법정 수수료라는 것으로 규정하고 있지 않습니다.권리금 수수료는 중개수수료랑 별개로 공인중개사가 일한 용역수수료라고 보는 판례가 있습니다. 따라서 권리금 수수료는 중개사의 용역수수료로써 공인중개사법에 정해진 내용이 아니기 때문에 최저, 최고요율도 없기에 반드시 사전 협의를 통해 계약하기전에 정해져야합니다.
부동산
Q. 지진 발생이 부동산에 미치는 영향이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지진은 부동산 시장에 다양한 영향을 미칠수 있습니다.일반적으로 지진이 발생하면 해당 지역의 주택 가격이 하락하고 저층 아파트나 내진설계된 주택에 대한 수요가 증가할수 있습니다. 또한 지진에 의한 피해가 심각하거나 지속적이면 인근 지역으로의 이주 수요도 발생할수 있습니다. 하지만 지진이 부동산 시장에 미치는 영향은 단순하지 않고 복합적입니다. 지진의 규모와 진도 발생빈도, 피해정도, 복구정책등에 따라서 영향의 방향과 크기가 달라질수 있습니다.
부동산
Q. 집 가격이 올라가면 경제에 무슨 문제가 생기나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 가격 상승은 실물경제에 다양한 영향을 미칠수 있습니다. 일반적으로 주택 가격 상승은 개인의 재산 가치를 높이고 소비를 촉진시키며 부동산 업계와 관련 산업의 활동을 촉진시킵니다. 또한 주택구매와 관련된 대출 활동은 금융 시스템에도 영향을 미치며 경제 전반의 건전성에 영향을 미칩니다.하지만 주택 가격 상승이 과도하거나 지속적이면 실물 경제에 부정적인 효과도 나타날수 있습니다. 예로 주택 가격 상승은 저소득층이나 청년층의 주거비 부담을 증가시키고 자산 양극화를 악화 시킬수 있습니다.
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Q. 전세집 융자금이 있는데 전세보증보험 들면 괜찮은거 아닌가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.융자금이 있는 집과 없는 집의 차이는 보증금을 돌려받을수 있는 안전성에 있습니다. 융자금이 없는 집은 선순위 전세로 들어가서 대항력을 갖추면 보증금을 지킬수 있습니다. 하지만 융자금이 있는 집은 대항력을 갖추기 어렵고 만약 집주인이 융자금을 상환하지 못하면 보증금을 잃을수 있습니다.그래서 융자금이 있는 집에 전세로 들어가려면 전세보증보험에 가입하는것이 좋습니다. 전세보증보험은 전세계약이 종료될때 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면 보험회사가 임차인에게 보증금을 반환해주는 서비스입니다. 이렇게 보증금을 지킬수 있습니다.하지만 전세보증보험에 가입하기 위해 몇가지 조건이 있습니다. 예로 융자금과 전세금의 합이 매매가의 80%이해여야 하고 융자금의 상환기간이 전세계약기간보다 길어야 합니다.또한 보험회사마다 가입가능한 융자금의 한도나 요율이 다를수 있으므로 꼭 확인하셔야 합니다.
부동산
Q. 제 상황에서 거주지 이전시 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이번에 주택공급 규칙 개정안이 시행되면서 무순위 청약의 무주택, 거주지 요건이 폐지되었습니다. 따라서 전국의 다주택자도 청약이 가능해졌습니다. 하지만 다주택자의 경우 취득세가 중과되기 떄문에 주택을 취득할때 세금 부담이 커집니다.예로 조정대상지역내 2주택을 취득할 경우 취득세율 8%로 인상되고 3주택 이상을 취득할 경우 12%로 인상됩니다. 또한 양도소득세도 다주택자에게는 더 높은 세율이 적용됩니다. 그러므로 현재 아파트 소유(비거주)이신 경우에는 어머니께 세대원으로 들어가게 되면 어머니가 다주택자가 되어 세금 부담이 커질수 있습니다. 따라서 어머니께 세대원으로 들어가기보다 다른 방법을 찾으시는것이 좋습니다. 예로 본인의 주소를 인천(본가)로 변경하지 않고, 다른 주소로 변경하거나, 임시주소를 사용하거나, 주민등록상 주소와 실제 거주지가 다른 경우에는 실거주지를 신고하는 방법등이 있습니다.
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Q. 토지 매매 시 측량이 필요한 경우 측량비용은 누가 부담해야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매도인과 매수인이 협의하여 결정하면 되는데 특별한 경우를 제외하고는 대부분 매수인이 부담하게 됩니다. 측량비용은 측량 종목별 토지 구분과 면적 개별 공시지가에 따라 다르며 1필지 기준으로 최대 100만원 내외입니다.측량비용을 알아보는 방법은 지적측량 바로 처리센터에서 직접 계산해보거나 간단한 토지분할일경우 국토정보공사에 직접 의뢰 가능합니다.
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Q. 신축아파트 공동명의 관련 등기, 대출 문의?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 등기시 단독명의로 등기가 가능한지? 공동 명의로 분양 받은 신축아파트를 등기할때는 공동명의자 모두가 동의하고 서명해야 합니다. 따라서 단독명의로 등기하려면 어머니가 지분을 포기하거나 양도하는 방법이 있습니다. 어머니께서 지분을 포기하는 경우 증여세 발생여부를 꼭 확인하세요.2. 어머니께서는 유주택자이고 저는 무주택자인데 공동명의 상태에서 생에최초 주택구입대출 가능한지?생애최초주택구입대출은 부부합산 연소득 6천만원 이하인 무주택자에게 적용되는 저금리의 구입자금대출입니다. 다만 부부중 한명이라도 주택을 소유하고 있는 경우에는 대출대상에서 제외됩니다. 따라서 공동명의 상태에서는 생애최초주택구입대출을 받으실수 없습니다.3. 공동명의라 할지라도 저 혼자 단독세대주가 가능한지?세대주란 주민등록상 같은 주소에 거주하는 가족 중 가장 나이가 많거나 가장 높은 소득을 올리는 사람을 말합니다. 세대주 변경은 정부24 홈페이지에서 신청할수 있으며 부부 모두의 공동인증서나 간편인증이 필요합니다.4. 어머니와 연락이 안될경우에 어머니 지분 30% 를 제가 넘겨받을 방법이 있는지?어머니와 연락이 안될 경우에는 어머니 지분 30%를 넘겨받을수 없습니다.공동명의로 분양받은 신축아파트를 양도하거나 증여하려면 공동명의자 모두가 동의하고 서명해야 합니다.
부동산
Q. 경락잔금과 신용대출 동시 신청 문제없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경락잔금대출은 경매 낙찰 후 잔금을 대출받아 납부하는 방법입니다. 경락잔금대출은 은행이나 대부업체 등에서 제공하는 상품이 있으며 대출 한도와 금리, 상환 조건등은 각기 다릅니다. 일반적으로 담보가치의 70~85%정도를 대출받을수 있으며 금리는 3~6%정도입니다.경락잔금대출은 법적으로 문제가 없는 정상적인 대출방식입니다.하지만 대출조건이나 상환계획에 따라 이자부담이나 위험도가 달라질수 있으니 꼭 전문가와 상담을 받아보시길 바랍니다.
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Q. 전세사기를 당한것을 인지 하였을때 뭐부터 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다음과 같은 조치를 취하세요.1. 경찰에 신고를 합니다. 전세 사기는 형법상 사기죄에 해당하는 범죄입니다. 경찰에 신고하면 수사가 진행되고 범인을 검거할수 있습니다. 또한 피해자 보호를 받을수 있습니다.2. 보동산 중개업자나 부동산 관련 단체에 연락을 하는것이 좋습니다.3. 소비자 보호기관에 문의를 하세요.4. 전문가의 도움을 받으세요 전세사기를 당한 경우 법률적인 문제가 복잡할수 있습니다. 변호사나 법무사의 도움을 받는것을 추천드립니다.
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Q. 생활형수박시설에 대한 정부의 정책에 대하여
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생활형 숙박시설은 장기투숙 수요에 대응하기 위해 도입된 취사가 가능한 숙박시설입니다. 그러나 이러한 시설을 주거용으로 사용하는 경우가 많아서 국토부가 건축법 시행령과 시행규칙을 개정하여 주택 용도로 사용할수 없게 하였습니다. 따라서 생활형 숙박시설을 오피스텔로 용도변경하거나 숙박업으로 신고해야 합니다.현실적으로 어려움이 있습니다.주차대수, 방화시설, 학교확보등 아주 까다로운 조건을 충족해야 합니다.