안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 국내 출산율 저조로 인구는 어느 시점부터 감소 할텐데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택가격은 인구감소 외에도 여러요인에 영향을 받기 때문에 단순히 인구감소율과 비례해서 떨어지는 것은 아닌것 같습니다. 예로 주택의 공급량과 품질, 수요자의 선호도와 구매력 경제성장과 화폐가치 정부의 정책과 규제등이 주택에 영향을 미칠수 있습니다.인구가 감소하더라도 주택가격이 상승하는 경우도 있고 인구가 증가하더라도 주택가격이 하락하는 경우도 있습니다.
부동산
Q. 분양권 매매 후 다른 분양권 매수 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 분양권 마이너스피로 판매후 다시 다른 분양권 구입가능 유무가능합니다. 분양권 전매제한은 분양받은 아파트에만 적용되므로 분양권을 판매한 후 다른 분양권을 구입하는것은 문제가 없습니다.다만 분양권 전매절차를 정확히 이행해야 하며, 분양권 매매계약서, 실거래가신고, 중도금 대출승계/ 상환, 권리의무 승계/ 계약자 명의변경, 양도세 신고등을 필요에 따라 진행해야 합니다.2. 조정지역에 중도금 대출 당시 생최초로 60프로 받았는데 다른 분양권 구입시 중도금 및 주담대 대출 가능유무가능합니다. 중도금 대출은 분양권을 구입할 때마다 새로 신청할수 있으며 주담대 대출은 분양권을 판매한 후에는 다시 생최초로 적용됩니다. 즉 분양권을 판매하면 기존의 중도금 대출과 주담대 대출은 모두 상환되고 새로운 분양권을 구입하면 다시 새로운 중도금 대출과 주담대 대출을 받을수 있습니다. 다만 중도금 대출과 주담대 다출의 한도와 권리는 분양권의 위치, 가격, 규제지역 여부등에 따라 달라질수 있습니다.3.2와 마찬가지로 보금자리 생최초 대출이 가능 유무가능합니다. 보금자리 생최초 대출은 분양권을 판매한 후에는 다시 생 최초로 적용됩니다.즉, 분양권을 판매하면 기존의 보금자리 생최초 대출은 모두 상환되고 새로운 분양권을 구입하면 다시 새로운 보금자리 생최초 대출을 받을수 있습니다. 다만 보금자리 생최초 대출은 한도와 금리는 분양권의 위치, 가격, 규제지역 여부등에 따라 달라질수 있으므로 신중히 비교하고 결정해야 합니다.
부동산
Q. 집주인이 갑자비 집을 매각한다고 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선 임차인은 임대인이 변경되더라도 자신의 임차권을 주장할수 있습니다.임대인이 매각을 하기 전에 임차인과 임대차 계약을 체결하고 주택을 인도받았다면 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임대인의 지위를 승계한 새로운 집주인에게 대항할 수 있습니다.즉 임대차 기간 동안은 임차인의 권리가 침해받지 않는다는 것입니다.하지만 임차인은 임대인이 변경되었을때 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리도 있습니다.판례는 임차인이 새로운 집주인과 임대차 관계를 맺을수 밖에 없음으로 인해 임차인에게 올수 있는 불이익을 감안하여 소유자가 변동될 경우 임차인에게 임대차 기간 도중이라도 임대차계약을 해지할수 있는 권리를 인정하고 있습니다.따라서 임차인은 자신의 의사에 따라 임대차 계약을 유지하거나 해지할수 있습니다.
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Q. 부동산 월세도 대출 시스템이 있나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세보증금 대출이란 월세를 낼때 필요한 보증금을 대출해주는 상품으로 주로 청년층을 대상으로 합니다.카카오뱅크의 경우 청년 전월세 보증금 대출이라는 상품이 있고 만 19세이상 34세이하 무주택 청년이라면 누구나 가능합니다.그리고 청년전용 보증부 월세대출이라는것도 있는데 또한 만 19세에서 34세이하 무주택 청년이면서 연소등 5천만원 이하인 사람이 신청할수 있습니다.
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Q. 공동명의 임대인 부부 이혼 시 전세 재계약 유의해야할 점이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세재계약을 하실때 주의점은 다음과 같습니다.1. 전세 재계약을 하기전에는 반드시 등기부등본을 확인하셔야 합니다.등기부등본에서는 집주인의 소유권, 근저당, 가압류, 가처분등의 권리 변동 여부를 알수 있습니다.만약 집주인이 이혼하면서 소유권이 분할되었다면 재계약을 핼때는 두명의 집주인 모두와 계약을 해야 합니다.또한 집주인이 대출을 받아 근저당권이 설정되었다면 보증금이 변제순위에서 밀려날수 있으므로 주의 해야 합니다.2. 전세 재계약을 할때는 기존의 계약서를 꼭 보관하셔야 합니다. 기존 계약서에는 확정일자가 표시되어 있을것입니다. 확정일자란 임차인이 계약서에 날인하고 등기소에 제출하여 등기부등본에 표시된 날짜를 말합니다. 3. 전세 재계약을 할때 임대인 채무 변제 이행 관련 특양조항을 넣으시는것이 좋습니다. 특약조항은 임대인이 보증금을 변재하지 못할 경우 임차인이 직접 부동산을 매각하거나 경매에 의해 매각된 부동산에서 보증금을 우선변재받을수 있는 조항입니다.
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Q. 근저당없는 전세집 보증보험 가입
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약이 만료될떄 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우를 대비하여 임차인의 전세보증금을 보호하는 보험입니다.다음의 조건을 충족해야 합니다.1. 주택 인도 및 전입신고가 되어야 합니다.2. 확정일자를 받아야 합니다.3. 보증 대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유여야 합니다.4. 보증 대상 주택 소유권에 대한 권리 침해가 없어야 합니다.5. 전세기간이 1년이상 남아 있을때 가입이 가능합니다.6. 전세보증금이 신용대출로 마련된 경우에만 가입이 가능하며, 질권설정, 담보대출, 채권양도, 통지된 전세대출은 가입이 불가합니다.7. 보증금액이 수도권 7억원 이하, 그 외 5억원 이하여야 합니다.따라서 공시가 대비 전세가가 맞지 않아 보증보험 신청이 불가능한 경우는 다음과 같습니다.주택이 KB시세나 부동산원 시세표의 매매가 이하인 경우, 보증금액이 주택가격을 초과한 경우.주택가격이 KB시세나 부동산원 시세표의 매매가 이상인 경우, 보증금액이 KB시세나 부동산원 시세표의 매매가를 초과하는 경우.
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Q. 행복주택 청약질문있습니다!!!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.행복주택의 소득기준은 신청인의 가구원수에 따라 다르게 적용됩니다.가구원수는 신청인이 세대주인 경우에는 신청인과 신청인의 직게존속, 직계비속을 포함하고 세대구성원인 경우에는 신청인 본인만으로 산정합니다.따라서 현재 부모님 명의의 집에 4인이 살고 있으시고 행복주택으로 혼자 입주하실 예정이라면 신청인이 세대주이신지 세대구성원이신지에 따라 가구원수가 달라집니다.세대주이시면 가구원수는 4인으로 , 세대구성원이시면 가구원수는 1인으로 산정됩니다.
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Q. 역전세를 막을 방법은 없나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.역전세란 전세금이 계약 당시보다 떨어져 임대인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 상황을 말하는데요.역전세는 부동산 시장의 하락이나 공급 과잉 등의 원인으로 발생할수 있습니다.역전세를 막기 위해서는 임대인과 세입자 모두 다음과 같은 방법을 적용할수 있습니다.임대인은 전세계약 만료전에 담보대출이나 전세퇴거자금대출을 받아 전세금을 마련하는 방법입니다. 이렇게 하면 세입자에게 전세금을 정상적으로 돌려줄수 있고 임대인도 부동산 가치가 회복 될때까지 기다릴수 있습니다. 주담대나 전세퇴거대출은 은행이나 주택금융공사에서 신청 가능하며 LTV와 DSR등의 조건에 따라 한도는 달라집니다.
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Q. 월세집 LED등기구 교체는 누가 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다. LED 전등 교체의 경우 법적으로 명확하게 정해진 부분은 없고 임대인과 임차인의 협의에 따라 달라질수 있습니다. 일반적으로 전등은 소모품으로 임차인이 수리하는 것이 맞지만 LED전등은 고가이고 전문적 지식이 필요하기 떄문에 임대인이 부담하는 경우도 있습니다.LED전등은 공인중개사나 법률전무가가 아닌 부동산에서 임의로 해석하여 임대인이 해주는것이라고 주장하는 경우가 많지만 법적 근거는 없습니다.또한 LED 전등은 수리하지 않으면 정해진 목적에 따라 사용, 수익할수 없는 상태가 되는 큰 수선에 해당하지 않습니다. 따라서 임차인이 수리해야 하는 소모품으로 볼수 있습니다.결론적으로 LED등 교체의 경우 임대차 조건과 비용적인 측면을 고려하여 임대인과 임차인이 협의하여 결정해야 합니다.
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Q. 임대사업자 물건 매입에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대사업자 승계란 의무기간을 다 채우지 않은 임대주택을 같은 임대사업자에게 매도하는 계약을 말합니다.임대사업자 승계를 하려면 다음의 절차가 필요한데요.1. 매도인은 의무 보유기간을 다 채우지 못했다면 지금까지 받았던 세제혜택을 모두 환수해야 합니다. 즉 취득세 감면, 종부세의 합산배제, 양도세 중과배제등 혜택을 모두 돌려줘야 합니다. 과태료는 면제됩니다.2. 매수인은 임대사업자로 등록하거나 이미 임대사업자라면 임대주택을 추가등록해야 합니다. 그리고 양도하는자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계한다는 뜻을 양수도계약서에 명시해야 합니다.3. 매수인은 양도하는 자의 임대의무기간을 인정받습니다. 즉 전 임대인의 2년 6개월 임대한 기간을 더해줍니다. 예로 단기임대주택으로 등록한 경우 4년의 의무기간중 2년6개월이 남았다면 매수인은 추가로 1년6개월만 더 임대하면 됩니다.4. 매수인은 세법상으로는 전 임대인의 임대기간을 인정받지 못합니다. 즉 소득세법이나 조세특례제한법에서 규정하는 장기임대주택이나 준공공임대주택의 요건을 충족하기 위해서는 다시 본인 명의로 5년이상 또는 10년이상 보유해야 합니다.