안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 원룸 월세계약 취소관련 질문이있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 취소하는 경우에는 계약서에 따라 위약금이나 손해배상을 지불해야 할수 있습니다. 일반적으로 월세 계약은 임차인이 2회 이상 연속으로 월세를 연체하거나 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하거나, 임차주택을 계약과 다른 용도로 사용하는 경우에 임대인이 계약을 해지할수 있습니다. 반대로 임차인이 계약을 해지할수 있는 경우는 계약기간을 정하지 않은 경우 임대인의 지위가 양도된 경우, 중도 해지에 관한 특약이 있는경우, 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 하거나 임차주택 일부를 멸실된 경우 등이 있습니다.귀하의 경우에는 반려동물을 키우고 싶어서 계약을 취소하고 싶으신것으로 보이는데요. 그러나 이것은 임차인의 귀책사유가 아니므로, 단순 반려동물을 키우고 싶다는 이유로 계약을 취소할수는 없습니다.임대인과 합의를 통해 계약을 파기할수는 있습니다. 그렇지 않으면 위약금 혹은 손해배상 청구를 당할수도 있습니다.
부동산
Q. 임차인에 대한 명도 소송은 언제 가능한 건가요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.명도 소송은 부동산을 무단으로 점유하고 있는 사람에게 부동산의 인도를 요구하는 소송입니다. 조건은 다음과 같습니다.임차인이 차임(임대료)를 2기이상 연체한 경우임대차계약 종료후 임차인이 부동산을 인도해주지 않는 경우경매 낙찰후 점유자가 부동산을 인도해주지 않는 경우임차인이 임차권을 양도하거나 임대목적을 전대한 경우임대차 목적물을 통상적인 방법으로 사용하지 않는 경우따라서 단순히 임차인이 나가지 않는다고 해서 명도 소송을 진행할수 있는건 아닙니다. 위 조건중 하나이상 해당되어야 합니다. 또한 명도 소송을 제기하기 전에 내용증명 발송과 점유이전금지 가처분 신청등의 절차를 거쳐야 합니다.
부동산
Q. 토지거래 허가지역 매매시에 관한 질문입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지거래 허가구역에 있는 토지를 매수한 경우 기존 주택을 1년이내에 매도해야 합니다.그렇지 않으면 신규주택 공시지가의 10%가 2년간 매년 강제이행금으로 부과됩니다.일시적 1가구 2주택의 경우 , 기존 주택을 2년이내 에 매도하면 양도소득세를 감면받을수 있습니다. 따라서 토지거래 허가구역은 일시적 1가구 2주택과 다른 조건이 적용됩니다.
부동산
Q. 면단위 지역 1가구 2주택 중과세 됩니까?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1가구 2주택자는 주택 취득시 취득세 양도시 양도소득세에 중과세를 받습니다. 하지만 서울과 광역시에는 1억미만의 주택을 소유한 경우 그 외의 지역에서는 3억 미만의 주택을 보유한 경우에는 1주택으로 산정되고 있습니다.따라서 대도시에 7억정도의 아파트면 면단위에 있는 시가 2억 정도의 주택을 보유하고 있으면 1가구 2주택으로 중과세 대상이 됩니다.만약 세대원 분리를 통해 1가구 1주택자가 되고 싶으시다면 미혼 자녀의 경우 30세이상이며 일정 소득이 있는 경우 별도의 가구로 분리가 가능합니다.
부동산
Q. 퇴직연금 중도인출/현주거지 등기부등본 관련문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매시 필요한 서류는 계약 시점과 잔금 시점에 따라 다릅니다.계약 시점에는 매도인과 매수인 모두 신분증, 도장, 계좌번호 등을 준비하고 잔금 시점에는 등기권리증, 인감증명서, 주민등록초본, 매매계약서 등을 준비해야 합니다.현 주거지와 임대차 주택의 주소가 같은 경우에는 하나의 등기부등본으로 대체할수 있습니다.단 등기부등본에는 현주거지와 임대차 주택의 소유자와 소유권이 명확하게 표시되어야 합니다. 부동산 매매시 필요한 서류는 꼼꼼하게 준비하시는것이 좋습니다. 만약 서류가 누락되거나 오류가 있을경우 잔금 지급이나 소유권 이전에 문제가 생길수 있습니다. 부동산 거래는 큰 금액이 오가는 중요한 일이니 만큼 신중히 진행하는것이 좋습니다.
부동산
Q. 상가건물운 어디까지 완공울 해야 준공을 차나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.준공일이 25일이라면 오늘부터 하루에 하도와 상도를 각각 한번씩 시공한다면 23일까지 완료될것 같습니다. 하지만 온도가 낮거나 습도가 높으면 건조시간이 늘어날수 있으므로 여유를 두고 시공하는것이 좋습니다.또한 시공후에는 바닥을 깨끗이 청소하고 직사광선과 수분 접촉을 피하는것이 중요합니다.
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Q. 서울 강동구의 둔촌주공재건축아파트와 위례아파트 중 입지 우수성은 어디가 더 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.둔촌주공아파트와 위례신도시는 모두 강남권에 위치한 신도시로 주거환경과 교통편이 매우 우수하고, 주변에 다양한 편의시설과 문화공간이 있습니다.둔촌주공아파트는 단군 이래 최대 규모의 재건축사업으로 5천930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개동 , 1만2천32가구로 다시 짓는 사업입니다. 이에 따라 주거공간이 넓고 쾌적하며 공원과 상가등의 부대시설이 풍부합니다.지하철 5호선 둔촌동역과 8호선 남위례역이 인접해 있어 교통이 편리합니다.위례신도시는 공영개발 방식이 전면 도입된 최초의 신도시로 서울 송파구와 경기도 성남시 , 하남시에 결쳐 있는 4만6천가구 규모의 신도시입니다. 이곳은 부동산 안정화를 위해 도입된 개발정책으로 중대형 아파트 위주의 공급과 임대주택 비율이 높게 책정되었습니다. 그러나 행정구역이 세곳으로 나뉘어 있어 관활 관공서와 학군도 분리되어 이씅며 신도시 외곽에만 지하철역이 위치해 있어 교통이 불편합니다.둘다 장단점이 분명히 있고 개인의 성향에 우선순위를 정하시는것이 좋아보입니다.
부동산
Q. Lh청년매입임대주택 보증금의 일부 를 먼저 돌려받을 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH 청년매입 임대주택의 경우 보증금의 10%를 중도반환 받으려면 다음의 조건 충족이 필요한데요.1. 임대기간이 만료되기 6개월 전부터 3개월전까지 중도반환 신청을 해야 합니다.2. 임대기간이 만료되기 전에 임대주택을 비워야 합니다.3. 임대주택의 상태가 원상복구되어야 하고4. 임대주택의 관리비, 수도세, 전기세 등의 납부가 완료되어야 합니다.중도 반환 신청을 하면 LH는 임대주택의 시세를 조사하고 보증금의 10%를 신청하여 입주자에게 환급해줍니다.따라서 새로운 집 계약서류등을 제출하면 중도반환을 받을수 있는지 여부는 LH의 판단에 따라 달라질수 있습니다.
부동산
Q. 집주인에게서 보상을 얼마나 받아야 합당할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 된 임대차계약은 임차인이 언제든 해지할수 있고 2년의 임대차기간을 주장할수도 있습니다. 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.따라서 임대인이 매매를 하려면 임차인의 동의가 필요하며 그렇지 않으면 임차인은 계약기간 동안 거주할 권리가 있습니다.임차인이 매매를 위해 계약을 해지하거나 조기 이사를 하려면 임대인에게 보상을 요구할수 있습니다.하지만 이는 법으로 정해진것은 아니므로 임대인과 임차인간에 협의로 결정할 사항입니다.
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Q. 건물을 살 때 옥상에 통신 탑이 설치되어 있으면 더 인기가 좋은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.통신탑 설치의 장단점은 다음과 같습니다.장점은 통신탑은 무선 통신 서비스의 품질 범위를 개선하고 통신사와 통신탑 리츠에게 수익을 창출합니다. 통신탑 리츠는 통신탑을 세우고 임대해주는 전문업체로 통신탑의 소유와 관리를 아웃소싱하는 통신사들과 장기계약을 체결합니다.안정적인 임대료 수익을 얻을수 있으며 유지보수 비용도 절감할수 있습니다.단점은 통신탑은 전자파 방사에 따른 건강위험과 환경오염, 그리고 경관저해등의 문제점을 야기할수 있습니다. 전자파가 암, 뇌졸증, 심장병, 기억력저하등의 질병을 유발할수 있습니다.