안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 장기전세 임대보증금 같이사는 큰딸이 대출금 이자와 보증금 부담하고 살았을때 엄마 돌아가시면 보증금 큰딸이 받는방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미국인 재혼 상속법의 경우 한국 국적의 부모님이 돌아가신 경우 자녀(상속인) 가 미국 시민권자라고 할지라도 한국의 상속법에 따라 상속 절차를 진행합니다. 상속은 사망하신 분의 국적법에 따르기 때문이죠.따라서 부모님의 재혼 여부와 상대방의 국적은 상속에 영향을 주지 않습니다.하지만 부모님꼐서 유언을 남기셨다면 유언의 내용에 따라 상속재산이 분할될수 있습니다 유언은 본인이 원하는대로 자신의 재산을 처분할수 있는 법적 문서이기 때문입니다.다음으로 장기전세 보증금 확보 방법은 장기전세는 일정 기간동안 전세금을 대출받아 임대차 계약을 체결하는 방식으로 장기전세주택의 경우 전세자금보증이라는 제도를 이용할수 있습니다.
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Q. 임차권등기명령 후 이사 안가고 계속 살아도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약이 종료되면 임대인은 임차인의 보증금을 반환해야 하는데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 지연하는 경우가 꽤 있습니다. 이런경우에는 임대차계약 종료일 기준으로 1년이내 임차권등기명령을 신청할수 있습니다. 임차권등기명령은 임차인의 전세권을 등기하여 임대인이 부동산을 처분하거나 담보로 제공하는것을 방지할수 있습니다. 임차인은 우선변제권을 확보하는 방법입니다.결국에는 보증금 반환소송을 해야되는 경우가 생길수도 있습니다.
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Q. 월세 계약 후 입주 3일 전 계약 파기하면 중개수수료는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 파기하고 싶으시다면 임대인과 사전에 협의하시는것이 좋습니다.월세 계약은 일반적으로 임차인이 자신의 부담으로 새로운 임차인을 구해야 하며 그 과정에서 발생하는 중개수수료를 지불해야 합니다. 또한 신규임차인이 입주할때까지 월세와 공과금도 부담해야 합니다.현재 상황에서는 계약금 50만원과 중개수수료 22만원을 잃을수도 있을듯 합니다.새로운 임차인을 구할때까지 월세 공과금도 지불해야 할것으로 보입니다.
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Q. 전세자금대출 상환 임대인이 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출 상환 방법은 대출 상품에 따라 다르게 적용됩니다. 카카오뱅크 청년전세자금대출은 주택금융공사의 버팀목 전세자금대출과 동일합니다.따라서 이 경우에는 세입자에게 전세 보증금을 반환해도 되고 세입자가 대출을 상환하거나 연장하면 됩니다.임대인이 특례보금자리론으로 전세퇴고자금 대출을 받아 1억을 반환하려고 한다면 세입자와 협의하여 전세보증금을 직접 돌려주시면 됩니다. 세입자는 그 자금으로 대출을 상환하거나 연장할수 있습니다. 임대인은 세입자의 대출 상황을 확인하기 위해 금융거래 확인서 또는 부채증명원을 요청할수 있습니다.
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Q. 주인이 연락이 안 되고 있는 상태인데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저 집주인의 주소로 내용증명을 발송하여 계약 갱신을 하지 않겠다고 통지하고 보증금 반환을 요청해야 합니다. 내용증명은 우체국에서 표즌양식을 사용하거나 직접 작성하여 발송하시면 됩니다.내용증명이 반송되거나 집주인이 보증금을 반환하지 않고 거절하는경우 법적 조치를 취할수 있습니다. 보증금 반환을 청구하는 소송을 제기하여 승소판결을 받고 임대건물을 경매 신청하여 배당을 통해 회수할수 있습니다.
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Q. 상가임대차 계약서 작성시 유의사항
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약서 양식은 법무부에서 지정한 표준계약서를 사용하시는것이 좋습니다. 민법, 상가건물임대차보호법,공인중개사법등 관련법령에 근거한 내용이 포함되어 있기 때문입니다.계약전에는 등기부등본과 건축물대장을 확인하고 상가건물의 소재지, 소유자, 근저당, 제한물권, 용도등을 반드시 점검하고 소유자의 주민등록증과 등기부등본상의 이름,주민번호가 일치하는지도 확인하셔야 합니다.계약시 보증금, 차임, 임대차기간, 임차목적등을 명확히 명시하여야 합니다.특약을 추가할것이 있다면 미루지 말고 계약시 반드시 추가하여 권리를 보호하는것이 바람직 합니다.
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Q. 전세계약서 수기로 작성된 이 내용. 법적 효력 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.수기로 작성된 재계약서도 법적 효력이 있는지 여부는 당사자의 의사표시가 명확하고, 계약내용이 구체적이며, 쌍방이 서명하였다면 법적 효력은 있다고 보입니다.따라서 말씀하신 경우 수기로 작성된 전세계약 연장은 법적 효력이 있다고 판단됩니다.보통 민법의 경우 확실한 의사표시와 쌍방이 해당 내용을 정확하고 구체적으로 인지하면 대부분 인정을 합니다. 특히 계약서의 경우 증빙서류가 확실하기에 이를 무효화하거나 취소하기는 어려울것으로 판단됩니다.만약 퇴거조치를 하고 싶으시다면 세입자와 면밀히 상의하여 일정을 조율하시는게 좋을듯 하고 3개월 이상의 기간을 주어야 합니다.무작정 퇴거는 불가능하고 3개월의 기간을 주어야 합니다.
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Q. 본인 부동산 매물을 경매처리 가능한가요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매는 임의경매와 강제경매로 나뉩니다.임의경매는 담보권을 가진 채권자가 부동산을 경매에 내놓는것을 말하며강제경매는 법원이 채무자의 부동산을 압류해서 경매를 내놓는 경우를 말합니다.소유자가 직접 부동산 경매를 신청하려면 임의경매를 신청해야 합니다.
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Q. 세입자들이 보증금 미리 달라는데 법적으로 제가 지켜야할게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자가 새로운 집을 구할수 있도록 집주인이 세입자에게 미리 주는것은 법적 의무는 아니고 관행적으로 지켜지고 있는 부분이긴 합니다.그러므로 세입자가 미리 전세금을 요구하여도 반드시 줘야 하는것은 아닙니다.만약 꼭 줘야 하는 상황이면 증빙서류를 작성하시는것이 도움이 됩니다.혹시나 모를 사고를 미연에 방지하는 차원에서 전세금을 세입자가 퇴거전에 줬다는 증빙자료를 작성해 두는것이죠.다시 말씀드리지만 법적인 의무는 없습니다.
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Q. 아파트 공시지가는 1년에 한번 정해지는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 공시지가는 국토부장관이 매년 결정,공시하는 공동주택의 가격을 말합니다.공시기준일은 정기분은 1월1일, 추가분은 6월1일입니다. 즉 아파트공시지가는 1년에 두번 지정됩니다.