안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세 계약서 작성 후 신탁회사에 등기 이전 되어있는 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선 임대인이 등기가 나오면 잔금을 지불하기로 한 계약을 체결하고 계약금을 받은 후에도 등기를 하지 않고 위탁회사로 등기 이전을 한 것은 임차인의 권리를 침해하는 행위입니다. 임차인은 전세권 설정등기를 통해 보증금의 우선변제권과 경매청구권을 확보할수 있기 때문에 임대인이 등기를 하지 않으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.따라서 임차인은 임대인에게 등기를 즉시 하거나 계약을 해지하고 계약금의 배액을 지급하도록 요구 할수 있습니다.만약 임대인이 이에 응하지 않거나 부동산 중개업자가 중개수수료를 청구한다면 임차인은 소비자분쟁조정위원회나 지방법원에 분쟁조정 또는 소송을 신청할수 있습니다. 소비자분쟁조정위원회는 민사소송보다 절차가 간단하고 비용이 저렴하며 조정결과는 법적 효력이 있습니다. 지방법원은 재판을 통해 임대인에게 계약금의 배액과 손해배상을 지불하도록 판결할수 있습니다.전세계약을 할대는 인터넷등기소에서 등기부등본을 확인하고 전세권 설정등기와 관련된 특약조항을 계약서에 반영하는것이 중요합니다.
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Q. 전입신고 안한 원룸에 다음 세입자가 들어왔는데, 늦게라도 전입 및 전출을 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않은 경우에는 다음의 문제가 발생합니다.1. 전입신고를 하지 않으면 주민등록상의 주소가 변경되지 않아서 세금, 복지, 의료, 교육등의 행정서비스를 받는데 불편이 있습니다.2. 전입신고를 하지 않으면 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 상실할수 있습니다. 이는 임대인이 임대차부동산을 담보로 대출을 받거나 경매에 처하게 되면 보증금을 환수하기 어렵게 되는것을 의미합니다.3. 전입신고를 하지 않으면 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 임대인이 계약해지를 통보할수 있는 기간이 연장될수 있습니다. 이는 임차인이 원하는 시기에 계약을 종료하기 여렵게 되는것을 의미합니다.보증금을 안전하게 받아보려면 다음과 같은 방식으로 진행합니다.1. 임대차 계약서에 보증금의 반납시기와 방법을 명확하게 기재하고 양측이 서명날인하거나 전자서명합니다.2. 임대차 계약기간이 만료되기 전에 계약해지의 의사를 내용증명으로 통보하고 보증금 반환을 요구합니다.새로운 세입자분께 문제가 생기는지는 다음과 같은 사항이 잇습니다.1. 새로운 세입자분은 임대차 계약서에 서명날인하거나 전자서명을 하셨다면 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 가지게 됩니다.2. 새로운 세입자분은 임대차계약서에 기재된 입주일로부터 14일 이내 전입신고를 하셨다면 주민등록상의 주소가 변경되어 세금, 복지, 의료, 교육등의 행정서비스를 받을때 불편이 없습니다.
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Q. 도로영구사용 지역권 설정에대하여
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.맹지토지를 구매하면서 도로와 연결된 땅 일부를 도로로 사용할수 있게끔 영구 사용 지역권설정을 하는것은 맹지 탈출이고 할수 있습니다.지역권설정은 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 용익물권으로 설정계약과 등기를 통해 성립하며 승역지 소유자가 바뀌어도 지역권자는 토지 사용을 주장할수 있습니다.따라서 지역권 설정은 맹지토지의 사용가치를 증대시키고 도로에 접하지 않는 문제를 해결하는 유효한 방법입니다.하지만 지역권설정에도 일부 제한이 있습니다. 예로 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못하고 요역지의 처분에 수반하게 됩니다. 또한 지역권은 설정계약에서 정한 목적과 범위에 따라 토지를 사용할수 있으므로 그 이상의 사용이나 공작물의 설치는 승역지 소유자의 동의가 필요합니다. 또한 지역권 설정은 승역지 소유자의 재산권을 제한하는 것이므로 승역지 소유자가 지역권 설정을 거부하거나 설정후에 철회하거나 대가를 요구하는 경우가 있을수 있습니다. 이런 경우에는 지역권설정에 관한 분쟁이 발생할 가능성이 있으므로 사전에 계약서를 작성하고 필요한 경우 법률 자문가의 자문을 받는것이 좋습니다.
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Q. 재개발될시 부담금과 기존 대지평수의 상관관계가 있을까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 사업에 대한 부담금과 기존 대지평수의 상관관계는 사업의 방식과 조건에 따라 다를수 있습니다. 일반적으로 재건축은 도급제방식, 재개발은 지분제 방식으로 진행되는데 도급제 방식은 기존 대지지분에 비례하여 새로운 대지지분을 받고 지분제 방식은 기존 대지지분에 상관없이 새로운 대지지분을 정해진 비율로 나눠갖습니다. 따라서 재건축의 경우 기존 대지평수가 작을수록 부담금이 적고 재개발의 경우 기존 대지평수와 무관하게 부담금이 결정됩니다. 고도제한은 재개발 사업의 용적률과 관련이 있습니다.용적률은 건축물의 연면적을 건축물이 차지하는 토지면적으로 나눈 비율로 용적률이 높을수록 건축물의 층수가 높아집니다. 고도제한은 특정지역에서 건축물의 최대 높이를 제한하는 규정으로 공항이나 군사시설 등의 안전과 관련된 이유로 설정됩니다. 고도제한이 있는 지역에서 재개발 사업을 할 떄는 용적률을 낮추거나 일부 구역을 제외하거나 다른 지역과 연계하여 용적률을 조정하는 등의 방법을 사용할수 있습니다.
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Q. 전세계약 이후에도 전세보증보험 가입가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 미등기 상태에서는 가입이 불가능합니다. 주택도시보증공사의 경우 임대차 기간의 절반이 지나기 전이면 가입이 가능하므로 신축아파트의 경우 준공후 한두달이 지나면 등기가 가능하므로 그때 전세금 반환 보증가입에 가입하시면 됩니다.전세보증보험은 전세보증금을 완납하고 전입신고 + 확정일자를 받은후 신청할수 있습니다.전세자금대출은 미등기 상태에서도 가능합니다. 하지만 대출한도와 금리가 낮아서 유리한 경우가 많습니다. 대출한도는 주택가격과 선순위채권을 고려하여 결정되며 금리는 대출기간과 대출상환방식에 따라 다릅니다. 전세자금대출을 받으실떄는 여러 은행의 상품을 비교하고 자신의 재무상황과 계획에 맞는 상품을 선택하면 됩니다.
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Q. 서울 경기도로 인구가 계속몰리면 앞으로 나라에 서울 경기도만 남게되나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.인구 이동은 여러 요인에 의해 결정되는 복잡한 현상이기 때문입니다.하지만 최근의 통계자료를 보면 서울과 경기도의 인구 증가율은 전국 평균보다 낮거나 비슷한 수준입니다. 코로나 19의 영향으로 비대면 업무와 비즈니스가 확산되면서 대도시에서 지방으로 이동하는 사람들이 늘고 있다고 보도되기도 했습니다. 따라서 서울과 경기도만 남게 되는 상황은 발생하지 않은 가능성이 높습니다.
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Q. 이런경우 일시적 1가구 2주택이 되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네 맞습니다. 1가구 2주택 비과세 요건은 다음과 같아요.1. 종전 주택 취득일부터 1년이상 경과한 뒤 신규 주택을 취득해야 합니다.2. 종전 주택은 2년이상 보유 및 거주해야 합니다.3. 신규 주택 취득일로부터 3년 내에 종전 주택을 팔아야 합니다.따라서 먼저 산집을 팔고 바로 다른 주택을 사면, 두번째로 산 집이 신규주택이 되고 세번째로 산 집이 종전 주택이 됩니다.이 경우 두번째로 산집을 1년이상 보유했고, 세번째로 산 집을 3년 이내 팔면 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 충족하게 됩니다.
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Q. 요즘 이슈가 되는 생활형숙박시설에 전입 허가를 내 준 이유가 무엇일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.숙박시설 용도로만 사용해야 하는것은 아닙니다. 숙박시설은 일반임대사업자로 등록하고 숙박업을 신고하면 주거용으로도 사용할수 있습니다. 그러나 일반임대사업자 등록을 하지 않고 임대소득을 얻는 경우에는 세무당국의 조사 대상이될수 있습니다. 또한 임차인이 전입신고를 하면 주택수에 포함되어 세제 혜택이 사라집니다.전입신고를 불허하지 않는 이유는 숙박시설의 특성상 장기 투숙객이 생길수 있기 때문입니다. 장기 투숙객은 핸드폰개통, 은행대출, 우편물수취 등 여러 이유로 전입신고가 필요할수 있습니다. 따라서 숙박시설의 주인이나 위탁 운영사의 동의를 받으면 전입신고가 가능합니다.하지만 전입신고를 했다고 해서 주택으로 간주되는것은 아닙니다. 주택으로 간주되려면 숙박업을 신고하지 않고 일반임대사업자로 등록하지 않은 상태에서 임차인이 전입신고를 해야 합니다. 이 경우에는 세무당국이 주택으로 간주하여 양도소득세를 부과할수 있습니다.따라서 숙박시설 용도로만 사용해야 한다는 것은 정확한 표현이 아니며 숙박시설을 운영하는 방식에 따라 세무상의 문제가 발생할수 있습니다.
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Q. 전입신고를 월세 계약후 좀 있다 해도 될까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약후 전입신고를 하려면 실제로 거주지로 이사를 한 후에 해야 합니다. 계약서상의 입주일과 실제입주일이 다르더라도 실제 입주일을 기준으로 14일 이내 전입신고를 하셔야 합니다. 잔금일에 전입신고를 하시면 실제로 거주하지 않는 곳에 전입신고를 한것이 되므로 법적으로 문제가 될수 있습니다. 전입신고를 하지 않거나 늦게 하면 과태로를 부과할수도 있고 실제 입주하신후 빠르게 전입하는 편이 좋습니다.
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Q. 월세계약 만료전 이사하려고하는데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.몇가지 주의 사항이 있는데요.먼저 전세 계약이 끝나기 전에 이사를 하시려면 집주인과 합의가 필요합니다.임대차 계약은 계약이므로 구속력이 있기 때문에 특별한 이유 없이는 중도에 해지할수 없습니다.집주인과 합의가 되지 않으면 전세보증금 반환에 문제가 생길수 있습니다. 전세계약이 끝나지 않았다면 집주인 역시 전세보증금을 돌려줄 법적 의무가 없기 때문입니다.중개수수료를 부담하고 해지하는 방법이 있지만 이도 임대인과 합의가 필요합니다.