안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 작은공장을 매매하려합니다 부가세관련?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공장 매입시 부가세 처리방법은 매도인과 매수인의 사업자 유형에 따라 다르게 적용됩니다. 매도인이 간이과세자인 경우에는 세금계산서를 발행할수 없으므로 건물분 매매가액의 3%를 부가세로 신고하고 납부해야 합니다. 토지분에 대해서는 부가세가 발생하지 않습니다. 매수인이 일반과세자인 경우에는 매도인으로부터 세금계산서를 받을수 없으므로 건물분 매매가액의 10%를 부가세로 신고하고 납부해야 합니다. 그러나 다음분기에 매입세액공제를 받을수 있으므로 실질적으로 부가세를 부단하지 않게 됩니다. 매수인이 간이과세자나 비사업자인 경우에는 부가세를 신고하거나 납부할 의무가 없습니다.만약 매도인과 매수인이 모두 일반과세자이고 사업자의 동일성이 유지되면서 경영 주체를 교체하는 경우에는 사업포괄양도양수 계약을 체결할수 있습니다. 이경우에는 건물분에 대한 부가세를 거래징수하지 않고 양도인이 양수인에게 부가세를 환금해주어야 합니다.
부동산
Q. 신축빌라 매매해약시 계약조건이였던 계단설치와 내장고를 배상해야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저 계약서에는 계단 설치비와 냉장고비에 대한 언급이 없으셨다고 하셨습니다. 그렇다면 시행사측이 이러한 비용을 손해배상으로 청구할수 있는지 여부는 계약의 성격과 내용에 따라 달라질수 있습니다.일반적으로 부동산 매매계약은 쌍방간 합의로 이뤄지는 사적 계약이므로 한쪽의 일방적인 계약해지가 가능합니다.하지만 그 해지로 말미암아 상대방이 손해를 입는 일이 있어도 그 손해를 배상할 의무를 부담하지 않는것이 원칙입니다. 다만 상대방이 불리한 시기에 해지한 때는 그 해지가 부득이한 사유에 의한것이 아니라면 손해를 배상해야 합니다.
부동산
Q. 분양권 공동명의시 세금은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부부 공동명의로 진행하시려면 세금에 대해 알아두셔야 할것이 있습니다.1. 증여세 부부 공동명의로 주택을 취득하는 경우 배우자 일방이 상대방에게 증여한것으로 간주되어 증여세가 발생할수 있습니다.하지만 배우자에게 증여하는 경우 최근 10년 이내 6억까지는 과세하지 않습니다.2. 취득세 각자의 지분에 대해 취득세를 납부합니다.3. 보유세 각자의 지분에 대해 종합부동산세를 납부해야 합니다. 종합부동산세는 공시가격에 인당 6억원을 공제한 금액에 세율을 적용하여 계산합니다.
부동산
Q. 음식점을 준비 중인데 상가위치는 어디가 좋은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 상가의 용도가 음식점에 적합한지 확인하셔야 합니다. 건축물대장에서 근린생활시설로 등록되어 있는지 불법건축물로 인한 행정처분이 있는지 영업허가에 문제가 없는지 점검해야 합니다.2. 상가의 권리관계를 확인해야 합니다. 등기부등본에서 소유자와 실제소유자가 동일한지 근저당권이나 압류 등의 권리변동이 있는지 권리금 계약서를 작성했는지 등을 확인해야 합니다.3. 상가의 위치와 주변환경을 분석하여야 합니다. 상권의 특성과 통행인구, 경쟁업체, 주차장, 화장실, 관리비등을 고려하여 입지를 선정해야 합니다.4. 상가의 시설과 장비를 점검해야 합니다. 음식점 운영에 필요한 조리장, 급수시설, 냉장냉동시설, 소독시설, 환기시설, 소방시설등이 적절하게 설치되어 있는지 수리나 보수가 필요한 부분은 없는지 확인해야 합니다.5. 상가의 계약서를 작성해야 합니다. 계약서에는 임대로와 부가세, 보증금과 권리금, 계약기간과 갱신조건, 임대인과 임차인의 책임과 의무등을 명확히 기재하고 서명 날인해야 합니다.
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Q. 분양권을 전매하는 과정중 사기를당했을때는
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양권 전매 사기는 부동산 거래에서 자주 발생하는 범죄중 하나입니다.분양권은 등기된 권리가 아니기 떄문에 거래전 꼼꼼히 확인하고 조심하는것이 중요합니다. 분양권 전매 사기에 피해를 입은 경우 공인중개사의 책임여부는 사건의 세부사항에 따라 달라질수있습니다.일반적으로 공인중개사법에 따르면 공인중개사가 임대인이나 임차인에게 고의 또는 과실로 손해를 끼칠경우 손배책임을 부담할수 있습니다.예로 공인중개사가 분양권 매도인을 사칭한 자와 계약을 중개하거나 허위서류를 제시하거나 계약금을 착취하거나 명의 변경 절차를 소홀히 처리한 경우 등이 있습니다. 이런 경우에는 피해자는 공인중개사에게 손해배상을 청구할수 있으며 법원에서도 그 책임을 인정하는 판결을 내려진 사례도 있습니다.하지만 공인중개사의 고의나 과실을 입증하기란 여간 쉬운것이 아니므로 소송을 별도로 진행해야 할 경우도 생깁니다.
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Q. 부동산도 주기적인 사이클이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장의 사이클은 여러가지 요인에 영향을 받습니다. 예로 공급과 수요의 변화, 정부의 정책과 규제, 경제와 금리의 상황, 투자자들의 심리등이 부동산 시장의 상승과 하락을 결정합니다.부동산시장의 사이클은 다양한 방식으로 분석됩니다.1. 한센주기설은 17~18년을 주기로 부동산과 건설시장의 상승하락이 반복된다는 이론입니다.2. 호이트주기설은 18년은 주기로 부동산 시장이 20여단계로 움직인다는 이론입니다.3. 10년 주기설도 있습니다.
부동산
Q. 청약통장 관련 질문입니다(납입 못한 경우)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 청약 1순위를 넣으려면 납입기간과 예치금액이 모두 충족되어야 합니다.납입기간은 주택청약통장 가입후 2년이상이어야 하고 예치금액인 주택건설지역과 주택규모에 따라 다릅니다.자동이체가 끊겨서 6개월동안 납입이 안된 경우에는 납입기간에서 6개월이 빠지게 됩니다. 즉 가입후 2년이 되기전에는 청약을 할수 없습니다. 그리고 납입금액도 부족하게 되므로 추가로 입금을 해야 합니다.예전에 한번에 200만원을 넣었던 경우에는 그 금액이 예치금액으로 인정은 되지만 납입기간으로 인정이 되지는 않습니다. 즉 한달에 최대 10만원까지만 납입인정금액으로 계산되어 나머지는 예치금액으로만 계산됩니다.
부동산
Q. 아파트 세대수가 많으면 장점과 단점이 무엇인가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 세대수가 많으면 장점과 단점이 있습니다. 장점으로는 다음과 같은것이 있습니다.1. 낮은 관리비가 잇습니다. 세대수가 많을수록 세대당 관리비가 낮아집니다. 이는 경제학에서 말하는 규모의 경제 때문입니다.2. 높은 환금성이 있습니다. 세대가 많을수록 매매가 더 빈번해지고 따라서 아파트를 사거나 팔기가 더 쉬워집니다.3. 쉬운 시세확인이 가능합니다.단점으로는 1 동별 입지차이가 있습니다. 단지의 부지가 상당히 넓은 만큼 같은 단지내에서도 동별로 입지에 대한 평가가 다를수 잇습니다.2. 복잡한 인증절차가 있습니다. 1000세대 이상의 아파트들은 필수로 받아야하는 녹색건축인증이 존재합니다.
부동산
Q. 부동산 등기부등본은 아무나 조회가 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 계약하려는 사람이 아니어도 등기부등본을 확인할수 있습니다.등기부등본은 공적장부로서 등기사항을 기재하는 건물등기부와 토지등기부로 구분되며 주소지만 알면 누구나 열람하거나 발급받을수 있습니다. 인터넷 등기소에서 온라인으로 열람하거나 발급받으려면 공인인증서가 필요하며 수수료는 열람시 700원 발급시 1000원이 부과됩니다. 등기부등본을 통해 부동산의 소유자, 대출, 전세권등의 권리상황을 확인할수 있으므로 부동산 거래전 반드시 확인하셔야 합니다.
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Q. 이사를 가기 전에 집주인한테얼마 전에 통보하는게 바람직한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전셋집에 살고 계신다면 전세계약을 종료하고 새로운 집으로 이사를 가기전에 집주인에게 통보를 해야 합니다. 전세계약의 해지통보 시점과 방법은 주택임대차보호법에 따라 다릅니다. 일반적으로는 전세계약이 만료되기 6개월전부터 2개월전까지 집주인에게 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 표시해야 합니다. 만약 이 기간내에 통보를 하지 안흥면 전세계약은 자동으로 2년 연장되는것으로 간주됩니다.이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신이 된 경우에도 세입자는 언제든지 계약을 해지할수 있습니다.단 계약을 해지하겠다는 통보를 한날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.