안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 토지담보로서 2순위 우선수익권부 1순위 질권 라는 뜻이 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 토지담보란 토지를 담보로 제공하여 채무의 변제를 보장하는것을 말합니다. 토지담보에는 근저당과 신탁권이 있습니다. 근저당권은 토지의 소유권을 그대로 유지하면서 토지의 가액만큼 채권을 보호받는 권리입니다. 신탁권은 토지의 소유권을 신탁회사에 이전하면서 토지의 가액만큼 채권을 보호받는 권리입니다.2. 우선수익권이란 신탁계약에서 정한 수익자의 권리로 신탁재산으로부터 발생하는 이익을 우선적으로 받을수 있는 권리입니다. 우선수익권은 순위에 따라 1순위, 2순위등으로 구분됩니다. 순위가 높을수록 우선적으로 수익을 받을수 있습니다.3. 질권이란 채무의 담보로 채무자가 자신의 재산권을 채권자에게 제공하는것을 말합니다. 질권은 재산권의 소유권은 그대로 유지하면서 채무가 변제되면 재산권이 원상복귀되는것입니다.
부동산
Q. 주택관리사 자격증이 있으면 아파트 관리사무소등에 근무 할수 있다고 하던데 연령제한이나 경력제한이 있는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택관리사 자격증은 공동주택의 관리업무를 수행하기 위한 전문적인 자격증입니다.주택관리사 자격증을 취득하기 위해서는 주택관리사보 자격시험에 합격하고 주택 관련 실무경력을 갖춘후 주택관리사 자격증을 발급받아야 합니다.주택관리사 자격증을 취득한 후에는 아파트 관리사무소등에 근무할수 있습니다. 연령제한이나 경력제한은 없습니다. 단 공동주택의 규모나 세대수에 따라 주택관리사 자격증의 등급이 다르게 적용될수 있으므로 근무하고자 하는 공동주택의 조건을 확인해야 합니다.
부동산
Q. 개성건설은 건설사 중에 어느정도 수준인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.개성건설은 1988년에 설립된 건설업체로 주로 주택, 토목, 기타 사업을 수행하고 있습니다. 2023년 시공능력평가에서는 전국 84위, 전북지역 6년연속 1위를 차지한 건설사입니다. 잡코리아에 따르면 개성건설 영업이익율 5.9% 자기자본비율 36.4% 유동비율 178.6% 로 건설업계 평균보다 우수한 재무상태를 보입니다.따라서 개성건설은 건설사중에서도 꽤 높은 수준의 업체라고 볼수 있습니다.
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Q. 계약 당시 사전에 없던 관리비 내야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저 계약서상 관리비가 0원으로 되어 있는 경우에는 임대인이 관리비를 부담해야 하는것이 원칙입니다. 임대인은 계약 기간동안 세입자가 주택을 사용하는데 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있기 때문입니다. 따라서 수도, 주차장소청소비, 공동전기, 정화조등 관리비는 임대인이 납부해야 하며 세입자에게 청구할수 없습니다.그러나 임대인과 세입자가 사전에 합의하여 관리비를 세입자가 부담하도록 특약을 체결한 경우에는 세입자가 관리비를 납부해야 합니다. 이때는 관리비의 항목과 기준을 명확히 밝혀야 하며 임대인은 관리비의 부과 내역을 세입자에게 설명해야 합니다.만약 특약이 없거나 특약이 모호한 경우에는 임대인이 관리비를 부담하는것으로 간주됩니다.
부동산
Q. 공장을 하나사려고 하는데요 부가세관련 궁금한것이있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매도인이 일반사업자이고 매수인이 간이과세자인 경우에는 매수인은 부가세 매입세액공제를 받을수 없습니다. 따라서 매도인에게 별도의 부가가치세를 주지 않아도 됩니다. 하지만 매도인은 건말분에 대해 부가가치세를 신고 및 납부하여야 합니다.건물분에 대한 부가가치세는 건물분 양도가액의 10%입니다 건물분 양도가액은 매매가액이 건물분과 토지분으로 계약서상 확인되지 않는다면 건물분과 토지분의 기준시가로 배분한 금액을 기준으로 안분계산하여 산출합니다.
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Q. 경매로 묘지를 사는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묘지 경매는 묘지가 있는 토지를 경매로 낙찰받아 묘지주인이나 다른 임차인에게 시세대로 되파는 방식으로 수익을 얻는 투자방법입니다. 묘지 경매의 장점은1. 묘지는 살 사람이 정해져있어 거래가 빠르고 확실합니다.2. 묘지는 감정평가가 낮게 산정되어 경매가가 저렴합니다.3. 묘지는 지분 경매로 나오는경우가 많아 경쟁 자체가 적습니다.
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Q. 가게 월세 올린다고하는데 몇프로 얼마를 올려야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가게 임대료 인상 여부는 상가건물임대차보호법에 따라 달라집니다. 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 임대료 인상에 제한을 두고 있습니다.일반적으로 다음과 같은 원칙에 따릅니다.1. 임대인은 계약기간중에 임대료를 인상할수 없습니다.2. 임대인은 계약기간 만료되기전 6개월부터 1개월사이에 임차인에게 임대료 인상을 요구할수 있습니다.3. 임대인은 임대료 인상을 청구할때는 최대 5%한도내에서만 할수 있습니다.4. 환산보증금이란 보증금과 월세를 합산하여 계산하는 금액으로 대통령령으로 정하는 방법에 따라 산정됩니다.
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Q. 주임사로 등록되어 있는 부동산은 주택수에 산입되는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대사업자로 등록되어 있는 부동산이 주택수에 포함되는지 여부는 부동산의 종류와 보유형태, 임대형태등에 따라 다르게 적용됩니다.1. 부부가 각자 보유한 임대주택은 합산하여 주택수를 계산합니다.2. 다가구주택은 1개의 주택으로 계산합니다.3. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하며 지분이 가장 큰 자가 2인이상인 경우에는 합의하여 1명으로 정할수 있습니다.4. 전대나 전전세의 경우는 소유자와 임차인 또는 전세받은 사람 모두의 주택으로 계산합니다.5. 오피스텔은 업무용으로 사용하는 경우에는 주택수에 포함되지 않으며 주거용으로 사용하는 경우에는 주택수에 포함됩니다.따라서 삼촌이 임대중인 부동산이 아파트나 오피스텔이라면 그 부동산이 주거용인지 업무용인지 삼촌이 혼자 소유하고 있는지 공동소유하고 있는지 확인하셔야 합니다.
부동산
Q. 버팀목 대출에 개인소득 컷트라인 어떻게 봐야할까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.비정상거처 버팀목대출의 소득산정 기준은 다음과 같습니다.1. 소득 산정 기준일은 대출 신청일로부터 최근 1년간의 소득을 산정합니다.2. 소득 산정 방법은 근로소득, 사업소득, 재산소득, 기타소득등을 합산하여 산정합니다.3. 근로소득은 근로소득 원천징수영수증, 급여명세서, 4대보험 납부내역서등을 통해 산정합니다.4. 사업소득은 사업자등록증, 부가가치세 신고서, 세금계산서, 매출장부등을 통해 산정합니다.5. 재산소득은 주택임대차계약서, 임대수입 입금내역서, 이자소득 원천징수영수증등을 산정합니다.따라서 귀하의 경우 작년 9월까지 의 근로소득과 현재 다니는 직장의 근로소득을 합산하여 소득을 산정하게 됩니다. 만약 당신이 소득 5000만원을 초과하면 대출 신청이 거절될수도 있습니다.
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Q. 등기부 갑구,을구 관해서 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기부등본에서 갑구 등기명의인의 주소지가 해당 매물 주소지와 같은 경우는 일반적으로 문제가 없습니다. 그것은 단지 등기명의인이 주소변경등기를 하지 않았다는 것을 의미할뿐이고 실제 거주지는 다른곳일수 있습니다. 부동산 등기부등본에서 주소변경 등기를 하지 않으면 벌금이 부과되거나 다른 불이익이 발생할수 있으므로 등기명의인은 주소변경 등기를 하는것이 좋습니다.근저당 설정은 이력이 있는 경우에는 세입자가 사는동안에도 근저당 설정을 할수 있습니다. 근저당 설정은 부동산에 대한 채무보증을 위해 하는것이므로 세징자의 권리와는 관련이 없습니다. 다만 근저당 설정이 많으면 부동산의 가치가 하락하거나 경매 위험이 증가할수 있으므로 세입자는 근저당 설정 여부를 확인하고 전세계약을 체결하기전에 전세 보증금 반환 보험을 가입하는것이 안전합니다.