안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 기한이익 상실이 되었을 때 투자자는 어떻게 대처해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기한이익 상실이란 채무자가 채무를 변제하지 않거나 신용이 악화되는 등의 사유로 채권자가 채무의 전액을 즉시 청구할수 있는 권리를 의미합니다. 기한이익 상실이 되면 채무자는 원금과 이자를 모두 갚아야 하며 채권자는 강제집행이나 소송을 통해 채권을 회수할수 있습니다.투자자는 기한이익 상실이 되었다고 해서 자신의 투자금을 바로 회수할수 있는것은 아닙니다. 투자자는 채권자가 아니라 채권의 양도인이기 때문에 채권의 회수 여부와 관계없이 양도인과의 계약에 따라 투자금과 수익을 받게 됩니다. 따라서 투자자는 다음과 같은 방법으로 대처가능합니다.1. 투자한 채권의 종류와 상태를 확인합니다. 투자한 채권이 담보채권인지 무담보채권인지, 연체가 얼마나 되었는지, 기한이익 상실의 사유가 무엇인지 등을 파악합니다. 담보채권의 경우 담보재산의 가치와 경매 진행 여부도 확인합니다.2.양도인과의 계약 내용을 재검토합니다. 투자금의 상환 방식과 기간, 수익률, 위험부담, 중도상환 가능 여부 등을 확인합니다. 양도인이 채권의 회수에 실패하더라도 투자금과 수익을 보장해주는 조항이 있는지 확인합니다.3. 양도인에게 문의하거나 협의합니다. 양도인이 채권의 회수를 위해 어떤 조치를 취하고 있는지, 언제쯤 투자금과 수익을 받을 수 있는지, 중도상환이 가능한지 등을 문의하거나 협의합니다. 양도인이 계약을 위반하거나 소극적으로 대응하는 경우 법적 조치를 고려할 수 있습니다.
부동산
Q. 전세로 살고있는데 집주인이 매매를 원해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 금리가 너무 비싸 대환을 알아봤으나 현재 집 공시가격이 2억1천5백, 전세액이 3억1천으로 갭이 너무커 대환이 불가능하다고 들었는데 사실인가요?사실입니다. 일반적으로 전세대출은 주택의 공시가격이나 시세의 70~80% 정도를 대출받을수 있습니다. 따라서 공시가격이나 시세보다 전세액이 훨씬 높은 경우에는 전세대출을 받기 어렵습니다. 이런 경우에는 특례전세자금보증을 이용할수 있습니다. 특례전세자금보증은 일반전세자금보증 대비 취급요건을 대상자별로 완화한 상품으로 ,무주택청년, 다자녀가구, 정책서민금융 이용자, 신용회복지원자등이 해당됩니다.2. 집주인이 매매를 원하는 상황인데요 제가 계약갱신청구권을 사용할수 있고 해서 집갑에 영향이 있을것으로 생각되는데 맞나요?맞습니다. 계약갱신청구권이란 임차인이 임대차계약의 기간이 만료되어도 계속 임차하고 싶은 경우에 임대차계약의 갱신을 청구할수 있는 권리입니다. 계약갱신청구권은 임차인의 주거안정과 재산관보호를 위해 법적으로 보장하는 권리입니다. 따라서 집주인이 매매를 원하는 경우에도 임차인은 계약갱신청구권을 행사할수 있으며 이경우 집주인은 임차인의 동의없이 매매할수 없습니다. 이 경우 합의를 하여야 합니다.
부동산
Q. 만기후 3개월 월세 단기계약 질문드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인과 임차인 모두가 동의한 내용이어야 하며 수정한 부분에는 모두 도장이나 날인을 해야 합니다. 그리고 수정한 내용을 렌트홈에서 변경신고를 해야 합니다. 그렇지 않으면 법적 효력이 없을수 있습니다.임대차 계약서에 날짜를 수정하시려면 만기 날짜를 두줄로 취소선을 긋고 새로운 날짜를 적으시면 됩니다.변경한 부분에 임대인 임차인의 도장이나 날인을 하고 (취소, 변경, 삭제)등의 내용을 기재합니다.특약사항에 자필로 추가하실 필요는 없습니다. 단, 임대기간외에 다른 내용도 수정하실 경우에는 특약사항에 적어주시고 마찬가지로 도장이나 날인을 해주셔야 합니다.
부동산
Q. 다른 나라 전쟁이 부동산시장에 미치는 영향이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전쟁은 부동산시장에도 영향을 미칠수 있습니다. 전쟁이 발생하면 투자자들은 안전자산으로 자금을 이동시키는 경향이 있습니다. 이때 부동산은 안정적인 수익률과 장기적인 가치보존력을 가진 자산으로 인식될수 있습니다. 따라서 전쟁이 부동산 수요와 가격을 높이는 요인이 될수 있습니다. 반대로 전쟁이 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치는 경우도 있습니다. 전쟁이 국내에서 발생하거나 국내에 직접적인 영향을 미칠 경우 부동산 시장은 심각한 충격을 받을수 있습니다.따라서 전쟁과 부동산 시장의 관계는 복잡하고 다양한 요인에 의해 결정됩니다. 전쟁의 규모, 지역, 기간, 결과등에 따라 부동산 시장에 미치는 영향도 달라질수 있습니다.
부동산
Q. 전세자금 대출을 받으려고 하는데 신용점수 질문요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신용점수는 나이스와 kcb 두가지가 있고 전세자금대출은 둘다 체크하기 때문에 신용점수에 따라 대출가능 여부와 한도가 달라집니다. 나이스에서는 740점이상 kcb에서는 655점 이상이 최저점수로 대출이 겨우 가능합니다. 그러나 최대한도를 받으려면 나이스에서는 820점이상, kcb에서는 805점 이상이 필요합니다.신용점수가 차이가 나는것은 각 기관이 신용정보를 수집하고 평가하는 방식이 다르기 때문입니다.2억7천짜리 전세를 가시려면 보증금의 80%인 2억1천6백만원을 대출 받아야 합니다. 하지만 신용점수가 양호한 점수대에 들어오지 않으시기 때문에 최대한도까지 대출 받으실수 없습니다.
부동산
Q. 계약만료전 세입자가 나갈때 복비는 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약 만료 전에 세입자가 이사를 하려고 할때 복비는 누가 낼지에 대한 법적인 규정은 없습니다. 다만 통상적으로 세입자가 사정이 생겨 계약이 끝나기 전 이사를 가야 할 경우 중개수수료는 세입자가 부담합니다. 이는 계약해지에 대한 위약금 차원으로 볼수 있습니다. 그러나 계약서에 특약 사항으로 복비 부담에 대한 내용이 명시되어 있다면, 그 내용을 따라야 합니다. 계약서에 따르면 새로운 세입자를 구하면 복비는 이전 세입자가 내야 한다고 되어 있습니다. 이는 임대인이 새로운 세입자와 중개업자를 통해 계약을 맺을때 발생하는 중개보수를 이전 세입자가 대신 지불한다는 의미입니다.
부동산
Q. 전세계약 변경에 대해 문의드리고 싶습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약을 월세로 일부 전환하고 싶으시다면 임대인과 합의하셔야 합니다. 전세보증금의 일부를 환불받고 월세로 전환하는 경우에는 법정 전월세 전환율을 적용하여 월세를 계산해야 합니다. 법정 전월세 전환율은 현재 5.5%입니다. 예로 전세보증금 4억원이고 월세 보증금이 2억원으로 전환하고 싶다면 월세는 다음과 같습니다.4억(전세보증금) - 2억(월세보증금 ) * 5.5%(전월세 전환율) ÷ 12개월 = 458000원전세계약을 월세로 일부 전환하는 경우에는 임대차계약서를 변경하거나 새로 작성해야 합니다.
부동산
Q. 주택청약의 경우 동거인은 서울에서 청약을 넣을 수가 없나요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.동거인의 자격으로는 주택청약을 신청할수 없습니다. 동거인은 세대주나 세대원이 아니기 때문에 청약자격이 주어지지 않습니다. 동거인은 무주택기간이나 부양가족수에도 포함되지 않습니다. 동거인으로 구분되는 경우는 다음과 같습니다.1. 세대주의 직계존비속이나 직계비속이 아닌경우2. 세대주와 혼인관계가 아닌 경우3. 세대주와 혼인관계가 있었으나 현재는 이혼한 경우4. 세대주와 혼인관계가 있었으나 현재는 사별한 경우동거인 청약 신청을 하기 위해서는 주소이전이나 세대분리를 통해 세대주 또는 세대원이 되어야 합니다.
부동산
Q. 국세 및 지방세 완납증명서 출력하는데 연체나 미납이 있을시 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국세 및 지방세 완납 증명서 출력시 미납이나 연체가 있으면 출력 자체가 안되는것은 아닙니다. 출력이 되는데 미납금액이나 연체 금액이 표기가 되어 출력이 됩니다. 예로 국세완납증명서의 하단부에 미납처분유예의 명세에 해당 사항 없음이라고 표시되어 잇지 않고 미납처분유예된 세목, 세액, 기간등의 정보가 나타납니다. 지방세 납세증명서도 마찬가지로 미납처분유예의 명세에 해당사항 없음이라고 표시되어 있지 않고 , 미납처분유예된 세목, 세액, 기간등의 정보가 나타납니다.
부동산
Q. 전세 묵시적갱신으로 봐야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 묵시적갱신이란 임대인과 임차인이 계약 만기 6개월전부터 2개월전까지의 기간에 서로 아무런 통지를 하지 않으면 계약이 자동으로 2년 연장되는것을 말합니다.만약 전세계약 만기 2개월전이 지났다면 묵시적 갱신이 성립된것으로 볼수 있습니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 계약 해지나 조건 변경을 요구할수 없습니다. 임창인은 언제든지 계약해지를 통보할수 있으며 효력은 3개월후에 발생합니다.따라서 시점이 지난 후에 임대인이 연락을 해서 전세금을 올리거나 계약을 해지하고자 한다면 그것은 무효에 해당됩니다. 임차인은 법적으로 보호받을수 있고 서로 협의를 통해 갱신과 해지하는것이 좋습니다.