안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 임대차 계약 갱신청구 시 묵시적 연장 준하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 갱신된 2년 내에서 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할수 있습니다. 이 경우 임대인이 통지를 받은날부터 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다. 이는 (주택임대차보호법) 제 6조의 3 제 4항에 따른 규정입니다.묵시적 갱신과 마찬가지로 임차인은 계약해지 통지후 3개월 동안 임대료를 납부해야 하며 임대인은 보증금을 3개월 이내 돌려줘야 합니다.
부동산
Q. 만기 재계약시에 이런경우 거부가 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선 임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 다양한 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할수 없습니다.1. 임차인이 임대차계약의 내용을 위반하거나 임차인의 의무를 위반한 경우.2. 임차인이 임대주택을 사용하지 않거나 다른 사람에게 양도, 전대, 임대 또는 사용을 허락한 경우,3. 임차인이 임대주택을 훼손하거나 소모시킨경우4. 임차인이 임대주택의 용도를 변경하거나 공동주택의 경우 공동주택관리법상 공동주택의 용도를 변경하는 행위를 한 경우따라서 현재 세입자가 다른 가족 이름으로 계약을 원하는 것은 위의 사유에 해당하지 않으므로 단순히 그 이유만으로는 재계약을 거절할수 없습니다. 다만 세입자가 다른 가족 이름으로 계약을 하려는 목적이 위의 사유중 하나에 해당하는 것으로 판단되면 그 사실을 입증할수 있는 증거를 확보하고 법적 조치를 취할수 있습니다.예로 세입자가 다른 가족 이름으로 계약을 하려는 이유가 저신의 신용도가 낮아 대출이 어렵기 때문이라면 그것은 세입자로부터 전세금을 받은것으로 간주될수 있습니다. 이 경우 집주인은 세입자의 신용도와 대출여부등을 확인할수 있는 방법을 찾아야 합니다. 또한 세입자가 다른 가족 이름으로 계약을 하려는 이유가 자신이 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 양도, 전대, 임대 또는 사용을 하락하기 위함이라면 그것은 임대차 계약의 내용과 의무를 위반한 것으로 간주될수 있습니다.결론적으로 당사자간의 신뢰와 상호 존중이 바탕이 되어야 하는 임대차 관계에서 세입자가 다른 가족이름으로 계약을 원하는 것은 집주인의 입장에서 불편하고 불안할수 있습니다.하지만 임대사업자로서의 법적의무와 권리를 잘 숙지하고 세입자의 요구가 정당한지 판단하고 그 증거를 확보후 계약할지 결정하시는것이 좋습니다.
부동산
Q. 역세권의 정확한 정의가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.역세권이라는 용어는 부동산에서 많이 사용되는데 역세권의 정확한 정의는 없습니다.보통 역세권은 역(기차,지하철)을 중심으로 한 다양한 상업, 업무, 주거등의 활동이 이뤄지는 권역을 의미하는데 역세권의 범위에 대한 명확한 구분은 없으나 보통 도보로 5~10분 이내에 도달할수 있는 역사중심으로 반경 500m이내의 지역을 지칭한다고 합니다. 역세권의 개발 및 이용에 관한 법률에서는 철도역 및 주변지역을 역세권이라 정의하고 있습니다.
부동산
Q. 대출+전세금으로 주택을 구입하는것이 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 대출방법은 크게 두가지로 나눌수 있습니다.첫번째는 전세계약을 먼저 한후에 은행에서 대출을 신청하는 방법이고 두번째는 은행에서 대출한도를 확인후 전세계약을 하는 방법입니다.첫번째 방법은 마음에 드는집을 놓치지 않기 위해 전세계약을 미리 하는경우입니다. 하지만 이 방법은 대출이 승인되지 않거나 한도가 부족하면 계약금을 잃을수 있기 때문에 위험합니다. 따라서 이 방법을 선택한다면 반드시 전세 대출 불가시 계약금 반환 특약을 계약서에 명시해야 합니다.두번째방법은 현명하게 전세대출 받는 방법으로 전세계약 전에 은행에서 미리 한도를 확인하고 시작하는 것입니다. 이방법은 전세 대출이 확정된 후에 전셋집을 찾기 때문에 안전하고 편리합니다. 은행에서 전세 대출 한도를 확인하려면 근로소득 원천징수영수증과 신분증등의 서류가 필요합니다.
부동산
Q. 요즘 서울 부동산 매매가격이 상승하고 있는데 집을 사야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장은 많은 요인에 영향을 받기 때문에 정확한 전망을 내리기는 어렵습니다. 하지만 최근의 기사들을 살펴보면 23년 하반기 부동산 시장은 상승보다는 보합이나 하락할 가능성이 높다는 의견이 많습니다. 금리인상, 경기침체, 공급증가, 부동산 규제등이 주택가격에 부정적인 영향을 미칠것으로 예상되기 때문입니다.
부동산
Q. 요즘 전세보증보험 한도가 얼마일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약기간이 끝나고 전세금을 돌려받지 못할경우 보증공사에서 전세금을 대신 받아주는 보험입니다. 전세보증보험에 가입하려면 다음의 조건이 있습니다.1. 반드시 공인중개사를 통해 계약을 해야 합니다.2.주택의 인도, 전입신고, 확정일자를 갖춘 다음날부터 가입이 가능합니다.3. 전세보증금 가입한도는 수도권 7억이하, 그외 5억이하입니다.(허그기준)4. 건물과 토지 소유자가 같아야 합니다.5. 위반 건축물이 없어야 합니다.전세보증보험에 가입할수 있는 곳은 주택도시보증공사(허그) 한국주택금융공사(HF), 서울보증(SGI)등이 있습니다. 이중 한곳을 선택 가입하시면 됩니다.
부동산
Q. 투룸 원룸 건물 등 시세를 한 번에 알수 있는 방법은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선 국토부 실거래가 공개시스템을 이용하는 것입니다. 이 사이트에서는 전국의 아파트 , 빌라, 투룸, 원룸등의 실거래가를 조회할수 있습니다. 원하는 지역과 건물 유형을 선택하면 최근 거래된 매물의 가격과 면적, 층수, 건축년도 등의 정보를 볼수 있습니다.그리고 다음부동산이나 네이버부동산과 같은 부동산포털사이트를 이용하는것입니다. 이사이트에서는 전국의 아파트, 빌라, 투룸, 원룸등의 매매 및 전월세 매물을 검색하고 비교할수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 계약과 어긋나는 경우가 있다면은 파기를 해도 괜찮은 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약을 파기하고 싶으시다면 계약서에 특약사항이 있는지 상대방이 계약을 위반한 사실이 있는지 또는 계약에 문제가 있는지를 확인하셔야 합니다. 누수나 녹슨곳은 건물의 하자로 볼수 있으므로 계약서에 하자에 대한 책임을 명시한 조항이 있는지도 확인해보세요. 만약 계약서에 하자에 대한 책임을 상대방이 부담한다고 되어 있다면 계약을 해제할수 있습니다. 그러나 그렇지 않다면 상대방의 동의를 받아 합의해제를 하는것이 좋습니다.합의해제를 하려면 상대방에게 계약해지 통보를 보내야 하는데 이때는 문자 , 카톡, 공문, 내용증명등 방법을 사용하시면 됩니다.
부동산
Q. 공인중개사 형사고소가 가능한지 그리고 불기소시 민사로 따로가능한지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기 피해를 입은 경우에는 형사고소와 민사소송을 모두 진행할수 있습니다.형사고소는 사기죄로 가해자를 처벌하고 민사소송은 전세보증금과 손해배상을 청구하는 방법입니다.형사고소를 하려면 전세사기 고소장을 작성하여 경찰서에 접수하셔야 합니다.고소장 작성시에는 피해자의 인적사항, 전세계약 체결 경위, 전세계약의 구체적내용, 피해금액 및 입금한 계좌관련정보, 전세 사기 피해를 알게된 경위 등을 구체적으로 적어주셔야 합니다. 또한 전세계약서, 입금내역, 전화녹취록, 문자메시지등의 증거자료도 함께 첨부하셔야 합니다.
부동산
Q. 부동산 명의이전에 대한 궁금증입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매계약을 체결하셨다면 매도인은 매수인에게 소유권을 이전해야 하고 매수인은 매도인에게 매매대금을 지불해야 합니다. 이러한 쌍방의 의무는 동시이행관계에 있으므로 일방이 자신의 의무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 않은 채 상대방에게 채무의 이행을 청구하면 상대방은 그 이행을 거절할수 있습니다.질문하신분은 매매대금을 지급하셨으나 상대방이 소유권 이전등기를 하지 않고 있다고 하셨는데요. 이경우에는 상대방이 계약의무를 이행하지 않은 것으로 볼수 있으므로 계약해제 또는 손해배상을 청구할수 있습니다. 또한 소유권 이전등기를 청구하실수도 있습니다.