안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 부동산명도소송 어떻게 해야 되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산명도소송은 임대인이 임차인을 내보내고 부동산을 인도받기 위한 법적 절차입니다. 임차인이 임대차계약을 위반하거나 월세를 연체하거나 퇴거를 거부하는 경우에 임대인은 명도소송을 제기할수 있습니다.절차는 다음과 같습니다. 1. 임대인은 명도소송 소장을 관할 지방법원에 제출합니다. 소장에는 원과와 피고의 성명과 주소, 청구취지, 청구원인을 기재하고 임대차계약서, 사진, 녹취록 등의 증거를 첨부합니다.2. 피고(임차인)은 소장부본을 송달받은후 30일이내에 답변서를 제출합니다. 답변서에는 피고의 주장과 항변을 기재하고 필요한 경우 증거를 첨부합니다.3. 원고(임대인)은 피고의 답변서에 대해 반박하는 준비서면을 제출합니다. 준비서면에는 원고의 주장과 반론을 기재하고 필요한 경우 증거를 첨부합니다.4. 법원은 변론기일을 지정하여 원고와 피고의 증거와 증언을 심리합니다.승소할경우 판결문에 따라 강제집행을 진행할수 있습니다.
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Q. 주택구매시에 계좌이체할 때 궁금한게 있어요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동구매 주택의 경우, 구매자가 두명 이상인 경우에는 각 구매자의 명의와 지분을 매매계약서에 명시해야 합니다. 그리고 매매대금은 각 구매자의 지분에 비례하여 입금해야 합니다. 만약 한 구매자가 다른 구매자에게 매매대금을 미리 입금하고 다른 구매자가 판매자에게 전액을 입금하는 경우에는 증여로 간주될수 있습니다. 증여로 간주되면 증여세와 증여취득세가 발생할수 있습니다.증여세는 증여자가 증여받은 날로부터 3개월이내에 신고하고 납부해야 합니다. 증여세의 과세표준은 증여재산가액에서 채부부담엑과 증여재산공제액을 차감한 금액입니다. 증여세의 세율은 과세표준과 증여자와 수증자의 관계에 따라 다르게 적용됩니다. 부부간의 증여세 세율은 10~50%이며 10년동안 6억원까지 비과세입니다.따라서 공동구매주택의 매매대금을 미리 입금하는 것은 법적 문제는 없지만 세금상으로는 불리할수 있음을 명심하세요.
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Q. 임대사업자 부기등기를 5개월간 안 했는데 벌금은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부기등기를 하지 않은 상태에서 임대사업자로 활동하신것은 산업집적법에 위반되는 행위로 과태료 부과될수 있습니다.부기 등기를 하지 않는 경우 1차 위반시 200만원, 2차위반시 400만원, 3차위반시 500만원의 과태료가 부과됩니다. 과태료는 주택임대사업자 등록일로부터 2년 이내에 부기 등기를 하지 않은 경우에 적용되며 과태료의 부과 여부와 기준은 해당 지자체의 규정에 따라 다를수 있습니다.
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Q. 실주거 목적의 지식산업센터 기숙사 매매는 어떨까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지식산업센터 내 기숙사는 산업집적법에 따라 지식산업센터에 입주한 기업체들이 직원들의 복리후생을 위해 숙수로 제공하는 것으로 일반인을 세입자로 들여놓을수 없는 시설입니다. 그러나 실제로 입주 기업 직원들의 기숙사 입주 여부를 확인할 방법이 거의 없으며 분양이나 매매에 관해 별도로 자격요건이 정해져 있지 않아 일반 개인 투자자들이 분양 받은후 일반인들에게 임대를 줄수 있습니다.하지만 이런 행위는 산업집적법에 위반되는 것으로 적발될 경우 임대인과 임차인 모두 벌금등 행정불이익을 받을수 있습니다. 특히 공장주가 아닌 사람이 기숙사를 소유하는 경우 과태료 1500만원 가능성이 있다고 합니다. 또한 기숙사에 전입신고를 하면 주택수에 포함되어 다주택자로 분류될수도 있습니다. 이는 세금 부담과 재산세 증가등의 문제를 야기할수 있음을 명심하셔야 합니다.
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Q. 임대사업자 매물 전세계약 시 특약사항?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차계약서 작성시 특약사항은 임차인과 임대인의 권리와 의무를 명확히 하기 위해 필요한 부분입니다. 특약사항은 계약 당사자들의 합의에 따라 다양하게 작성할수 있지만 일반적으로 주의해야 할 몇가지 사항이 있습니다.1. 허그보증보험 가입 필수인 매물이라면 보증보험가입과 관련된 특약을 반드시 넣어야 합니다.2. 임대사업징인 경우 세금 체납 여부를 확인하고 고지하는 특약도 필요합니다.3. 전세계약 기간 만료일에 새로운 임대차 계약 여부와 관계없이 전세보증금을 즉시 반환하는 특약도 중요합니다.4. 전세계약 기간 동안 매매가 이루어질 경우 그 사실을 고지하고 대항력 유지를 위한 특약도 필요합니다.
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Q. 근저당 걸려있는 매물에 전세계약 할 경우 명시할 특약?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 근저당이 있는 집에 전세로 들어가는 경우 임대인이 부동산을 담보로 대출을 받았다는 의미입니다. 만약 임대인이 대출금을 갚지 못하거나 파산하게 되면 근저당권자인 은행이 부동산을 경매에 내놓을수 있습니다. 이때 전세계약은 선순위 권리자인 은행에 대항할수 없으므로 세입자는 전세금을 잃고 집을 떠나야 할수도 있습니다. 따라서 근저당이 있는 집에 전세로 들어가는것은 위험한 상태라고 할수 있습니다.2. 근저당 있는 매물을 전세 계약할때는 다음의 특약을 넣어야 합니다.1)근저당 말소조건 특약2) 전세보증보험 가입특약3) 확정일자 특약이상으로 근저당 있는 전세계약에 대한 정보입니다.
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Q. 어린이 주택청약 질문입니다. . .
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 미성년자 납입 인정기간은 최대 5년이고 납입금액은 600만원까지 인정된다고 합니다. 만 17세부터 가입해서 매월 10만원씩 5년동안 넣으면 최대 인정금에ㅐㄱ에 도달할수 있습니다. 따라서 아이 주택청약통장을 해지하고 만 17세에 다시 가입하는것이 효율적인 방법으로 보입니다.
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Q. 부동산마다 입주 가능일이 다르던데 왜 그런가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.인터넷상의 부동산 매물은 공인중개사가 표시,광고하는것이므로 허위나 과장된 정보를 제공하면 위법 행위로 매물을 확보하거나 거래를 유도하기 위해 즉시 입주나 세안등의 정보를 임의로 변경하거나 이미 팔린 매물을 계속 게시하는 경우도 있습니다. 이런 행위는 소비자의 혼란과 피해를 야기할수 있습니다.부동산 면적 불일치도 비슷한 문제입니다. 지적도상의 면적이 실제와 다른 경우가 있는데 이를 지적불부합지라고 합니다. 이런 지적불부합지가 발생하는 가장 큰 이유는 일제 강점기에 만들어진 지적도 때문입니다. 실제 면적과 다른 지적도상의 면적을 기준으로 부동산 거래가 이루어지면 매입자는 면적 증감에 따른 손실을 입을수 있습니다.따라서 부동산 매입전에는 인터넷상의 정보만 믿지 말고 신뢰할수 있는 중개업자를 통해 정확한 정보를 확인하고 필요하다면 측량을 의뢰하는것이 좋습니다.
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Q. 공공임대 분양전환 당첨 후 서류 제출
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서류 제출 준비를 잘 하셨다면 전입신고를 하고 LH에 통보한느것에 문제는 없습니다.다만, 전입신고는 임대차 계약 체결후 14일 이내에 해야 하며 LH에 통보는 전입신고 후 7일이내 해야 합니다.
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Q. 역전세 깡통전세 용어의 뜻 차이점이 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.역전세와 깡통전세는 부동산 시장에서 자주 사용되는 용어입니다. 역전세는 전세계약시점보다 전세가격이 떨어져서 집주인이 전세 입자를 구하기 어려운 상황을 말합니다. 깡통전세는 전세 보증금과 집주인이 받은 대출금을 합한 금액이 매매가를 웃도는 상황을 말합니다.즉 역전세는 전세가격의 하락으로 인한 문제이고, 깡통전세는 매매가격의 하락으로 인한 문제입니다.