안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 계약 시 잔금은 언제 주는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 구매의 경우 계약금, 중도금, 잔금 순으로 납부를 하게 됩니다.잔금은 입주전에 지불하는데요.매매계약서에 기재된 날짜에 잔금을 지불하게 됩니다.잔금 지급전에는 입주가 불가능하며 등기 또한 잔금 지급후 진행하게 됩니다.
부동산
Q. 전세권 설정 확정일자 두가지 가능여부 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권 설정과 관련하여 확정일자를 받는게 필수는 아니지만 별개의 안전장치이므로 둘다 받으실수 있습니다. 다만, 전세권 설정이 확정일자보다 훨씬 강력한 구속력을 가지므로 전세권 설정만으로도 충분한 보호를 받을수 있습니다.
부동산
Q. 월세 계좌 변경이유가 뭘까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인으로써는 찜찜한 마음이 들수도 있습니다.임대차 계약서에는 월세 입금 계좌와 계좌주 이름을 명시해야 하므로해당 내용을 임대인에게 어필하는것이 좋습니다. 계좌를 바꿀때 마다 계약서를 다시 쓰는것도 임대인 입장에서는 번거러울수 있기에 더이상 계좌를 변경하지는 않을것입니다.계좌 변경자체가 문제가 되지 않으나 향후 권리에 대한 의무 이행(월세납입)과 관련 임대인에 착각을 하거나 발뺌을 할 우려도 있습니다. 물론 계좌에 다 기록이 남아있지만 번거러운 일을 반복해야 합니다.
부동산
Q. 건물주의 허락 없이 당사자간 구두계약, 어떤 불이익이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약의 종류는 서면계약과 구두계약입니다.서면계약은 계약서를 문서로 작성하여 서명 날인하는 방식입니다.구두계약은 임대체 계약의 내용을 문서로 작성하지 않고 구두로만 합의하는것이죠.모두 법적으로는 유효합니다.이때는 녹음을 하는것이 좋습니다. 증빙자료가 없으면 안되기 때문이죠.해지를 원한다면 임차인에게 통보를 하면되고 기간을 3개월이상 주어야 합니다.
부동산
Q. 전원주택은 대출이 어렵다고 하던데 방법은 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전원주택은 단독주택으로 관리비,수선비,재산세등의 부담이 크고 재건축이나 분양권 거래등의 이익이 없습니다. 따라서 전원주택은 대출 상환 능력이 낮다고 평가되어 LTV와 DSR의 한도가 낮게 적용됩니다.애석하게도 이는 은행에서 평가를 이렇게 하기 때문에 달리 방법이 없습니다.
부동산
Q. 아파트 중도금을 꼭 넣어야 하나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중도금 없이 아파트 매매하는것은 가능합니다.법적으로 중도금이 정해진것이 아닌 당사자간에 합의가 더욱 중요합니다.하지만 계약서상에 중도금을 기재하였다면 반드시 당사자가 합의를 해줘야 합니다.하지만 중도금이 없다면 잔금일까지 매수인은 부동산의 소유권을 확보할수 없습니다.이점은 유의하시고 매도인과 잘 상의해보시는것이 중요해보입니다.
부동산
Q. 주택으로갈까 생각중인데 비용이너무많이들까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.저의 경험을 빌어서 말씀드리면 주택이 나쁜 선택이 아닙니다.저는 아파트 생활을 하다 4년전부터 마당이 있는 주택에 생활중인데 삶의 질이 완전 다릅니다. 제가 아파트가 안맞는것일수도 있는데 저는 마당있고 강아지, 고양이 키우며 여름에는 마당에 아이들 물놀이장 차려주고 밭에서 상추뜯고 나물해먹고 이런 삶이 너무 행복합니다.시골에 집을 구하신다면 아파트를 처분하고도 충분히 가능하다고 보여집니다.하지만 도심에 전원주택은 요즘 수요가 너무 많이 가격이 비쌉니다.
부동산
Q. 과거 20년전 매매한 땅 ,다운계약서 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 신고가액 정정이란 부동산 거래시 신고한 가액이 실제보다 낮거나 높은경우 그 차이를 정정하는 절차를 의미하고 쌍방이 합의하거나 그렇지 못할경우 법적 분쟁을 피할수는 없습니다.이렇게 되어서 정정이 될 경우 당시에 덜 낸 취득세를 납부하셔야 합니다.하지만 양도시 훨씬 더 큰 이득을 얻을수 있기 때문에 정정신청을 하시는게 맞다고 보여집니다.소를 제기후 판결을 받고 승소하게 되면 해당 서류를 관할 세무서에 제출하게 되면 정정이 가능합니다.
부동산
Q. 전세 연장시 계약서 관련 질문입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약이란 임대인과 임차인의 쌍방 합의하에 기존의 전세계약을 연장하는것을 의미합니다. 재계약서를 작성하지 않아도 법적갱신(묵시적갱신)이 되는경우도 있지만 재계약서를 작성하는것이 좋을수도 있습니다. 추후 분쟁문제가 생기지 않기 때문이죠.계약서의 경우 기존의 양식을 사용하셔도 됩니다.이는 필수 요건은 아닙니다. 법적으로는 자동갱신이 되기 때문이죠.
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Q. 주거용오피스텔 대출과 아파트 대출 차이점
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주거용오피스텔과 아파트의 대출에는 차이점이 있습니다.주거용 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되어 아파트와 달리 주택법의 적용을 받지 않습니다. 따라서 주거용 오피스텔은 주택담보대출이 아닌 일반담보대출로 취급됩니다.주거용오피스텔의 경우 실제상환기간과 상관없이 만기를 8년으로 고정하요 DSR을 계산합니다. 만기가 줄어들면 DSR비율이 높아져 대출 한도가 줄어듭니다.