안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세 -> 전세 이사 공백기간 동안 전입신고를 하지 않으면 어떤 불이익 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고 불이익:새로운 집으로 이사한 날로부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다.만약 전입신고를 하지 않으면 과태료를 내야 합니다.더 큰 문제는 보증금을 돌려받을 수 없게 될 수 있다는 점입니다. 왜냐하면 보증금을 돌려받기 위해서는 대항력이 필요한데, 대항력은 전입신고를 통해 얻을 수 있습니다.대항력은 제 3자로부터 대항할 수 있는 권리를 의미합니다. 이를 통해 보증금을 지키기 위해 반드시 전입신고를 해야 합니다.이전 전셋집에서 전출할 때 행정적 절차:이전 전셋집에서 전출할 때에는 주택임대차보호법상 대항력을 얻기 위해 전입신고를 해야 합니다.전입신고는 본인이 주소지를 변경했고 여기서 살고 있다는 것을 증명하는 절차입니다.이를 통해 새 집주인이 바뀌어도 "나 여기 사는 임차인이에요!"라고 주장할 수 있습니다.확정일자도 받으면 더욱 좋습니다. 확정일자는 계약서 사실을 증명하기 위해 공신력 있는 기관에서 확인 후 번호를 부여하는 것입니다.이를 통해 주택임대차보호법상 우선변제권이 생깁니다.요약하자면, 이사 후 전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요하며, 보증금을 지키기 위해 필수적입니다.
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Q. 일시적 2주택 비과세 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 2주택 비과세 특례는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 다른 주택을 취득하고 기존 주택을 일정 기간 내에 처분하면 양도소득세를 면제해주는 제도입니다. 최근에는 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건이 완화되었습니다.여러분이 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 다음 사항들을 모두 충족해야 합니다:종전 주택을 취득한 후 1년 이상 경과한 후에 신규 주택을 매입해야 합니다.종전 주택을 2년 이상 보유하고 거주해야 합니다 (조정 지역의 경우).신규 주택을 취득한 후 3년 내에 종전 주택을 팔아야 합니다.만약 수지구의 집을 낙찰받아 매도하게 된다면, 양도소득세 부과 여부는 매도 시점과 상관없이 양도소득세 대상이 됩니다. 일시적 2주택 비과세 요건은 먼저 구입한 주택을 매도하는 경우에만 해당하는 것이 맞습니다.
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Q. 임대차 보호법상 갱신청구권 기간 내에 최대 몇 %까지 상향할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 계약갱신청구권을 전체 계약기간 중 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년으로 간주됩니다. 이로 인해 갱신된 임대차계약은 이전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권)의 범위 즉 5% 이내에서 조정할 수 있습니다.따라서, 임대인은 최대 5% 범위 내에서 상향할 수 있으며, 이는 임대차계약 갱신 시에 적용됩니다. 이러한 규정으로 인해 임차인 입장에서는 보다 합리적인 조건으로 임대차를 이어갈 수 있게 되었습니다. 다행히도 이제는 임대인이 터무니 없는 보증금 인상을 할 수 없으므로, 임차인들에게는 큰 도움이 되고 있습니다.
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Q. 오피스텔 입주지연금 계산방법 알고 싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.입주지연금은 주택을 구매한 후 입주일을 맞추지 못하는 상황에서 발생하는 금액입니다. 입주지연금 계산 방법:보증금 * 보증료율 * 전세계약기간 / 365으로 산정합니다.선순위 융자가 없는 경우에 해당하며, 선순위 융자가 있는 경우 중개사에게 문의하시거나 궁금하신 점이 있으면 상세히 확인하시는 것이 좋습니다.입주지연금 지급 방법:입주지연금은 입주일을 맞추지 못한 경우에 발생하며, 입주일이 지연될 때마다 지불됩니다.일반적으로 입주일이 지연되면 입주지연금을 지불하게 됩니다.소송 여부:입주지연금을 받기 위해 소송을 제기할 수 있습니다.그러나 소송은 시간과 비용이 많이 소요되므로, 미리 잘 계획하고 상황을 판단하는 것이 중요합니다.소송을 통해 입주지연금을 받을 수 있는지 여부는 변호사와 상담하시는 것이 좋습니다.입주지연금은 주택 구매자와 입주자 모두에게 중요한 사항이므로, 상세한 계약 내용을 확인하시고 필요한 조치를 취하시기 바랍니다.
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Q. 자가거주와 전세 거주의 장단점이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주식과 채권으로 모아놓은 자금으로 아파트를 사는 것과 전세로 거주하는 것 간의 장단점을 비교해보겠습니다. 각각의 방식에는 고려해야 할 요소들이 있으며, 여러 가지 상황에 따라 선택이 달라질 수 있습니다.자가거주 (매수)의 장단점장점:장기적인 투자: 주택은 장기적으로 가치가 오를 수 있습니다. 시세 상승에 따라 부동산 자산 가치가 증가할 수 있습니다.안정적인 거주 공간: 자가 주택은 안정적인 거주 환경을 제공하며, 이사 걱정이 줄어듭니다.자유로운 공간 활용: 자가 주택에서는 공간을 자유롭게 꾸밀 수 있고, 개인적인 취향에 맞게 사용할 수 있습니다.단점:고정적인 비용: 매달 이자와 관리비, 세금 등 고정적인 비용이 발생합니다.시세 변동에 노출: 부동산 시장의 변동성에 따라 주택 가치가 변동될 수 있습니다.자금 투자: 주택 구매를 위해 큰 금액을 투자해야 합니다.전세 거주의 장단점장점:낮은 초기 비용: 전세는 매매보다 상대적으로 적은 보증금이 필요합니다.하락 리스크 회피: 주택 가격 하락에 대한 고민을 덜 수 있습니다.거주 기간 걱정 없음: 전세는 일정 기간 동안 거주할 수 있으며, 이후 갱신 가능합니다.단점:거주 기간 제한: 전세는 일정 기간만 거주할 수 있으며, 갱신이 필요합니다.시세 상승에 민감: 주택 시세 상승에 따라 전세값도 상승하게 됩니다.자금 투자 기회 소실: 주택 매수에 대한 혜택을 놓치게 될 수 있습니다.주식 수익률이 높다면 주식에 투자하고, 안정적인 거주 환경을 원한다면 자가 주택을 고려해보시는 것이 좋습니다.