안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 현재2주택자입니다. 주택한개를 팔고 다른곳으로 이사가려고 하는 취득세 기준이 3주택으로 적용되는지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 2주택자로서 주택을 판매하고 다른 곳으로 이사를 가려는 상황에서 새로운 아파트를 구입하게 될 때 취득세에 대한 규정을 알아보겠습니다.다주택자 취득세 세율:현재 규제지역 내 2주택자는 주택 취득 시 8%의 중과세율을 지불해야 합니다.그러나 앞으로는 주택 가액에 따라 1%~3%의 일반세율로 세금을 내게 됩니다.비규제지역에서도 3주택 이상자의 취득세율은 현재 8%에서 4%로, 법인 및 4주택 이상자의 취득세율은 12%에서 6%로 각각 내려갑니다.신고 시 체크해야 할 사항:새로운 아파트를 구입할 때, 다음 사항을 확인해야 합니다:지역: 주택을 산 지역이 조정 대상 지역인지 비지정 대상 지역인지 확인합니다.조정 대상 지역: 부동산 시장이 과열되어 정부가 규제를 강화한 지역 (서울, 경기, 부산 등의 대도시와 그 인근 지역).비지정 대상 지역: 규제가 덜 강화된 지역.세율:조정 대상 지역에서 1가구 3주택을 산다면, 세율은 6%입니다.비지정 대상 지역에서 1가구 3주택을 산다면, 세율은 4%입니다.완화 방안:2022년 12월 21일부터 시행된 정부의 경제정책방향에 따라, 다주택자의 취득세 중과가 완화되었습니다.조정 대상 지역에서 10억 원짜리 주택을 사면 기존에는 1억 2천만 원의 세금을 내야 했지만, 이제는 6000만 원으로 절반으로 줄어들게 됩니다.비지정 대상 지역에서도 기존에는 8000만 원의 취득세를 내야 했지만, 이제는 4000만 원으로 줄어들게 됩니다.이사를 가시는데 유용한 정보가 되길 바랍니다.
부동산
Q. 재계약을 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 합니다 그런데 월세 금액이 너무 적게
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 전세를 월세로 바꾸는 것은 현재 많은 사람들이 고민하고 있는 문제입니다. 이에 대한 대처법과 임대인에게 유리한 점을 살펴보겠습니다.임대차계약서 재작성:집주인이 바뀌었다고 해서 임대차 계약서를 다시 써야하는 건 아닙니다.새로운 집주인이 기존 세입자에게 나가 달라고 할 수 없으며, 세입자는 계약 만기 시까지 그대로 거주할 수 있습니다.주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 세입자가 전입신고와 확정일자를 받아 거주하고 있었다면 대항력이 발생합니다. 새로운 집주인에게 기존 임대차 계약이 그대로 승계되는 것이죠.전세보증금은 누구에게?:전세금 반환 문제로 임대인과 임차인이 갈등을 겪는 사례를 많이 볼 수 있습니다.주택임대차보호법 제3조 제4항은 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다’고 규정하고 있습니다. 여기서 양수인은 새로운 집주인을 의미하는데요. 새 집주인은 임대인의 지위를 받아 보증금을 돌려줄 의무가 생깁니다.보증금 우선변제:세입자는 전세권을 가지고 있기 때문에 보증금에 대해 별로 걱정하지 않으셔도 됩니다.새로운 집주인이 근저당을 설정했더라도 임차인이 근저당보다 선순위를 확보 (우선변제권)하고 있기 때문에 혹시 경매가 진행된다고 해도 가장 먼저 보호받을 수 있습니다.이런 상황에서 임대인이 전세를 월세로 바꾸는 이유는 다양합니다. 몇 가지 가능한 이유는 다음과 같습니다:부동산 투자: 임대인이 전세금을 투자로 활용하고자 할 수 있습니다.월세 수익: 월세로 바꾸면 매달 일정 금액을 지불받을 수 있으므로 임대인에게 월세 수익이 발생합니다.임대차 계약 기간 조정: 임대인이 임대차 계약 기간을 유연하게 조정하고자 할 수 있습니다.이러한 이유로 임대인이 전세를 월세로 바꾸는 것이 유리할 수 있습니다.
부동산
Q. 이제부터 신축대란에 대비해야겠죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축대란에 대비하는 것은 중요한 일이죠. 부동산 관련 대책이 발표될 예정이라는 점도 염두에 두시는 것이 좋습니다.로또 줍줍과 청약 관련 정보를 공유해드리겠습니다. 로또 줍줍은 많은 분들이 관심을 가지고 있는 주제입니다. 정보력이 없다면 로또 줍줍 현장에서 무엇을 놓치게 될 수 있으니 주의하셔야 합니다.로또 줍줍 청약지를 받고 싶으시다면 아래의 모임을 참고하시면 좋습니다. 부동산 시장에 관심이 있으시거나 투자에 대해 고민하시는 분들도 환영합니다. 눈팅만 하셔도 괜찮으니 부담 없이 참석하시면 됩니다.청약 정보부터 부동산 정보의 모든 것: 한국부동산원 청약홈 홈페이지에서 손쉽게 확인할 수 있습니다.로또 청약지 안내 받는 곳: 로또 줍줍과 관련된 최신 정보를 얻고 싶으시면 해당 사이트를 방문해보세요.부동산 관련하여 더 많은 정보를 얻고 싶으시다면, 이 모임을 통해 다양한 고견을 나누시는 것도 좋은 방법입니다.
부동산
Q. 부동산 집주인여자친구에게 월세내기
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 관련 분쟁에서 자주 일어나는 문제 중 하나는 전, 월세 보증금 분쟁입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 행위는 엄연한 위법 행위이며, 갑질에 해당합니다. 다음 세입자가 들어오지 않는다며 월세나 전세 보증금을 돌려주지 않을 때 어떻게 해결해야 할까요? 합법적으로 보증금을 돌려받는 방법에 대해 소개해드리겠습니다.보증금 반환의무: 임대인은 새로운 세입자와 상관없이 직접 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 임대차 종료 후 임차인이 임차목적물 (이 경우 사무실)을 돌려주면 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다. 이 두 가지는 동시 이행관계에 있습니다. 이를 보증금 반환의무라고 합니다.임대인의 주장: 실제로 많은 집주인이 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 반환할 수 있다며 보증금 지급을 미루는 경우가 있습니다. 하지만 이러한 주장은 법적 근거가 없습니다. 새 입주자가 들어오지 않았다는 것은 임대인의 사정일뿐 정당한 항변에 해당하지 않습니다. 따라서 임대인은 사무실을 돌려주겠다는 뜻을 표시했다면 보증금을 당연히 돌려줘야 합니다.법적 대응 방법:내용증명 & 지급명령: 보증금을 안 돌려주게 된다면 먼저 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명은 묵시적 갱신을 방지하고 계약만료일 이전 계약해지 의사를 통보하는 것입니다. 이후 지급명령 절차를 통해 빠르게 반환할 수 있습니다.임차보증금반환소송: 임대차기간이 만료됐음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임대주택에 대해 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다. 확정판결을 받으면 경매를 신청해서 보증금을 회수할 수 있습니다.법적 대응을 통해 보증금을 합법적으로 돌려받을 수 있으니, 상황에 따라 적절한 조치를 취하시기 바랍니다.
부동산
Q. 사무용 오피스텔, 세입자가 주택 임대차 계약시 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔의 법적 용도 확인:오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분됩니다.주거용으로 사용되는 오피스텔은 전입신고와 확정일자를 받을 수 있어 전세보증금을 확실히 보호받을 수 있습니다.업무용으로 사용되는 오피스텔은 전입신고와 확정일자를 받을 수 없으므로 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.주거목적으로 오피스텔을 임차한다면 오피스텔의 용도를 확인해야 합니다. 업무용이라도 집주인의 동의없이 전입신고와 확정일자는 받을 수 있지만 용도도 확인하고, 전입신고에 대해서도 임대인 (집주인)과 협의하는 것이 좋습니다.주택임대사업자 등록여부 체크:임대인이 주택임대사업자로 등록되었는지 확인해야 합니다.주택임대사업자로 등록되었다면 의무사항을 확인하시어 권리를 찾으시면 좋겠습니다.등기사항증명서 확인:등기사항증명서에는 부동산에 대한 표시 (표제부), 소유권에 관한 사항 (갑구), 소유권 이외의 권리에 관한 사항 (을구)이 나와 있습니다.갑구와 을구를 확인하여 소유자와 관련된 정보를 파악하시길 권장합니다.깡통전세 주의:깡통전세는 전세보증금이 매매금액에 육박하는 경우입니다.깡통전세 가능성이 있으면 소액의 월세를 포함한 반전세로 임차하는 것이 좋습니다.대리인과의 계약:부동산 계약은 소유권자와 직접 대면하여 계약서를 체결하는 것이 원칙입니다.대리인과의 계약 시에는 대리인계약에 해당하는 서류를 받아야 합니다.이상의 내용을 참고하여 오피스텔 임대차 계약 시 주의사항을 고려하시기 바랍니다.