안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세 세입자가 살고 있는 도중 하자처리를 계약서에 넣어야하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 세입자로 계약하신 경우, 하자처리에 관한 사항은 임대차계약서에 명시되어야 합니다. 하자보수 분쟁을 피하기 위해 계약서에 어떤 내용을 넣어야 하는지 알아보겠습니다.임대인의 의무:민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.원칙적으로 임대인에게 수선의무가 있으며, 구체적인 수선의무 범위는 규정되어 있지 않습니다.법원은 일정한 기준을 제시하고 있으며, 하자보수의 책임은 하자의 성격과 크기에 따라 결정됩니다.하자보수의 범위:임대인은 주택의 상태를 유지하게 할 의무를 부담하며, 세입자가 직접 고칠 수 없는 중대한 하자는 임대인이 해야 합니다.예를 들어 보일러 고장, 누수, 균열 등의 대규모 수선은 임대인이 비용을 부담해야 합니다.반면, 전등, 건전지, 샤워헤드, 변기커버, 수도꼭지 교체와 같은 소규모 수선은 세입자가 비용을 부담합니다.계약서 작성 시 고려사항:하자보수에 대한 특약사항을 계약서에 작성하면 더 명확하게 책임을 정할 수 있습니다.특약사항에 따라 이행하거나, 협의 결과를 계약서에 반영할 수 있습니다.만약 특약사항이 없다면, 법원 판례를 참고하여 임대인과 세입자의 책임을 판단하게 됩니다.요약하자면, 세입자가 건물을 사용하는데 방해가 될 정도의 하자는 임대인이 고쳐주어야 합니다. 하지만 소규모 수선은 세입자가 직접 처리하게 됩니다.
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Q. 단독 명의와 공동 명의시 대출 dsr적용 차이가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택을 담보로 대출을 받을 때, 단독 명의와 공동 명의의 차이점에 대해 알려드리겠습니다.단독 명의:단독명의로 주택을 취득하는 경우, 공시지가 12억원까지만 공제됩니다.즉, 주택 구입 가격이 12억원 이하인 경우에 해당합니다.공동 명의:부부가 공동으로 주택을 취득한 경우, 부부 합산 연봉으로 공제를 받을 수 있습니다.예를 들어, 부부가 공동명의로 1주택을 취득한 경우, 부부 합산 연봉을 기준으로 공제가 이루어집니다.공동명의로 취득한 주택의 공제 한도는 단독명의의 경우보다 더 높습니다.DSR(Debt Service Ratio)은 대출 신청자의 총 부채 상환 능력을 평가하는 지표입니다. 주택 담보대출의 경우 DSR을 산정할 때 부부 합산 소득을 고려합니다. 따라서 공동명의로 대출을 받을 때는 부부의 합산 연봉을 기준으로 대출 한도와 금리가 결정됩니다.또한, 지역별로 LTV(Loan-to-Value) 비율도 다르게 적용됩니다. 이에 따라 주택 시세 대비 대출 가능한 금액이 달라집니다. 현재 금리 상황과 정부 정책 변화를 고려하여 신중하게 대출을 고려하시기 바랍니다.
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Q. 신혼부부디딤돌대출 은행 심사중에 주소지 변경
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.은행 심사 중에 주소지가 바뀌면 처음부터 다시 심사를 해야한다는 은행 측의 얘기를 들었습니다. 여러분의 상황에 대해 몇 가지 고려해보겠습니다.주소 변경과 대출 심사:은행은 대출 심사를 진행할 때 주소지를 중요하게 고려합니다. 주소지가 변경되면 이를 반영하여 심사를 다시 진행해야 합니다.주소 변경 후에도 은행 심사가 완료되면 상관 없을까요? 이 부분은 은행 정책과 상황에 따라 다를 수 있습니다.시기적인 측면:현재 집의 전세 만기 날짜가 4월 25일이며, 새로운 집의 잔금일은 5월 7일이라고 하셨습니다.은행 심사가 현재 집 만기 날짜 이전에 완료될 것으로 예상되는 상황이라면, 주소 변경이 발생하더라도 은행 심사에 큰 영향을 미치지 않을 수 있습니다.은행과 상의:은행에 직접 문의하여 현재 상황을 상세히 설명하고, 주소 변경에 따른 대출 심사에 어떤 영향이 있는지 확인하는 것이 좋습니다.은행은 각각의 상황을 고려하여 최선의 조치를 취해줄 것입니다.마지막으로, 은행의 정책과 상황에 따라 달라질 수 있으므로 은행과 직접 상의하시는 것이 가장 확실한 방법입니다.
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Q. 부동산 관련해서 나라에서 지원해 주는 제도는 어떤 제도가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입:신생아 출산 가구에게 주택 구입 및 전세자금 융자를 지원합니다.주택 구입자금 대출은 자산 5.06억원 이하, 연 소득 1.3억원 이하, 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지 가능하며, 전세자금 대출은 자산 3.61억원 이하, 연 소득 1.3억원 이하, 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지 가능합니다.추가 출산 시 1명당 0.2%P의 추가 금리 인하 혜택도 제공됩니다.혼인 증여재산 공제 도입:신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있게 됩니다.2024년 1월 1일 증여분부터 적용되며, 총 4년간 재산을 증여 받는 경우 기본 공제 5,000만원에 1억원을 추가로 공제받을 수 있습니다1.주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대:주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만원에서 300만원까지 상향합니다.장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대:주택담보대출 이자부담 경감을 위해 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향합니다.전/월세 계약 시 공인중개사 인적정보 기재 의무화:전/월세 계약 신고 때 공인중개사의 인적 정보 기재가 의무화됩니다.역세권 “뉴:홈” 공급 활성화:역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택인 "뉴:홈"으로 활용할 수 있도록 개정된 "도시 및 주거환경정비법"이 시행됩니다.재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화:재건축 후 집값이 일정 수준 이상 오르면 초과이익 부담금 면제 기준이 상향되고 부과 구간이 완화됩니다.신생아 특별공급 제도 신설:신생아 출산 가구를 대상으로 주택 공급을 실시합니다.신혼부부 특별공급 개별 신청 허용:신혼부부의 주택 청약 횟수가 부부 각각 1회로 늘어납니다.
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Q. 이 상황에 복비를 내야하는지 궁금합니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약기간 끝나기 전 중도해지 후 이사를 고려할 때, 복비 부담 여부는 다음과 같이 결정됩니다묵시적 갱신과 계약 갱신청구권을 사용한 경우:새로운 세입자를 구하거나 복비를 부담할 필요가 없습니다.다만, 계약서 특약사항에 중도 계약기간 전 퇴거 시 중개 수수료에 대한 특약이 작성되어 있다면 기존 임차인은 새로운 임차인을 구하는데 필요한 중개 수수료를 지불해야 합니다. 따라서 임대인과 사전에 협의하는 것이 좋습니다.묵시적 갱신이 없는 경우:중도해지를 통해 이사를 가는 경우, 세입자는 복비를 부담해야 합니다.보증금은 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가면 임대 보증금에 대한 대항력이 사라지므로 주의해야 합니다.이에 따라, 임대인과 상의하여 복비 부담 여부를 확인하시고, 계약서에 관련 내용이 명시되어 있는지 확인하시기 바랍니다. 또한, 보증금 반환 소송 등의 상황을 고려하여 적절한 조치를 취하시기를 권장드립니다.