안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 전세대출 금액을 많이 받을 수록 신용도가 하락하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출은 부동산을 구매하지 않고 전세금을 지불하는 경우에 사용되는 대출 상품입니다. 이에 따라 신용도와 전세대출 금액 사이에는 상호작용이 있습니다.신용점수와 전세대출 금액:신용점수는 NICE (National Information & Credit Evaluation) 또는 KCB (Korea Credit Bureau)에서 산정됩니다.높은 신용점수를 가진 분들은 최대한도까지 전세대출을 이용할 수 있습니다.그러나 소득과 부채에 비례하여 다시 산정되기 때문에 소득이 적거나 부채가 많은 경우 원하는 금액을 받을 수 없을 수 있습니다.보증기관별 전세자금대출 한도:한국주택금융공사 (HF), 주택도시보증공사 (HUG), 서울보증보험 (SGI) 등 세 가지 보증기관이 있습니다.각 보증기관은 신용점수에 따라 가능 금액을 달리 산정합니다.예를 들어, HF의 경우 NICE 740점, KCB 655점 이내에서 누구나 최대한도까지 이용할 수 있습니다.계산 방법:전세자금대출 금액은 증빙소득의 3.5~4배에서 부채를 고려하여 산정됩니다.임대인 미동의 시 3.5배, 동의 시 4배로 계산됩니다.서울보증보험 (SGI):서울 지역이 아니어도 이용 가능하며, 무주택자는 최대 5억까지 보증금의 80% 이내에서 받을 수 있습니다.신용점수에 따라 최대 5억까지 이용 가능합니다.요약하자면, 전세대출은 무조건 80% 한도가 가능한 것이 아니며, 신용점수에 따라 받을 수 있는 금액이 달라집니다.
부동산
Q. 부모 자식 간에 집을 바꿔살면, 1가구 2주택 인가요???
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모와 자식 간에 집을 바꿔서 살게 되면, 1가구 2주택으로 간주될 수 있습니다. 이 경우, 법적인 측면에서 몇 가지 주의사항이 있습니다.전입신고:먼저, 동사무소에 가서 전입신고를 해야 합니다. 이 과정에서 집을 바꾼 사실을 기록하게 됩니다.전입신고 시에는 계약서가 필요하지 않습니다. 단순히 주소를 변경하는 절차입니다.전세계약:전세계약을 따로 하지 않아도 됩니다. 전입신고만으로 충분합니다.법적인 문제:부동산 거래와 관련된 법적 문제를 피하기 위해 몇 가지 사항을 고려해야 합니다.양도소득세는 중요한 문제입니다. 만약 나중에 집을 판매하게 된다면, 1가구 2주택으로 간주되어 양도소득세가 발생할 수 있습니다.양도소득세는 양도한 부동산의 가치에 따라 결정되며, 세금을 지불해야 할 수도 있습니다. 따라서 이 부분은 전문적인 법률 자문을 받는 것이 좋습니다.등기부등본 기준:등기부등본은 집의 소유자를 확인하는 중요한 문서입니다.가족 간의 집 교환은 등기부등본 상에서 가족 구성원 간의 소유권 이전으로 간주될 수 있습니다.하지만 이후에 집을 팔게 된다면, 양도소득세 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.요약하자면, 전입신고를 통해 주소를 변경하고, 양도소득세와 같은 법적 문제를 고려하여 적절한 조치를 취하시기 바랍니다.
부동산
Q. 이혼한 부모 공동명의로 집 매입 할 때의 필요서류
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님과 함께 공동명의로 집을 매매하려는 경우, 필요한 서류와 대출에 관한 내용을 안내해드리겠습니다.매매 서류:매도인 필요서류:신분증등기권리증인감도장부동산 매도용 인감증명서 1통 (매도인 인적사항 필수)주민등록초본 1통 (주소변경이력 포함 중요)공동명의인 경우, 각각의 인적사항이 적힌 2통의 인감증명서가 필요합니다.다른 공동명의자가 참석하지 않을 경우, 해당 공동명의자의 신분증, 인감증명서, 매매계약 위임장 (인감도장 날이), 가족관계증명서도 준비해야 합니다.매수인 필요서류:신분증도장 (인감이 아니어도 됨)주민등록등본 1통가족관계증명서 1통공동명의 매수라면 상세버전의 가족관계증명서도 발급해야 합니다.대출:주택담보대출은 한 사람 명의로 받아도 가능합니다. 하지만 부모님과 함께 공동명의로 집을 매매하는 경우, 대출을 공동으로 받는 것이 더 효율적일 수 있습니다.대출이 원하는 만큼 나오지 않을 경우, 2금융권에서 소액 추가대출도 가능합니다. 추가대출은 개별 상황에 따라 다르므로 은행이나 금융기관과 상담하여 자세한 내용을 확인하시는 것이 좋습니다.주의사항:위임장 작성 시, 매매 물건에 대한 정확한 주소와 매매계약 일체에 대한 내용이 정확하게 기재되어 있어야 합니다.공동명의 물건을 매수할 경우, 공유자 모두가 매매계약에 동의하는지를 꼭 확인하고 매수를 진행해야 합니다.
부동산
Q. 오피스텔 전세 계약 1년 연장 계약 관련 궁금증
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔의 계약 연장은 상황에 따라 다르게 처리될 수 있습니다. 하지만 일반적으로 다음 사항을 고려하시면 좋습니다계약서 작성 여부:집주인과 이미 카카오톡으로 연장 의사를 확인했다면, 별도의 새로운 계약서를 작성하지 않아도 될 수 있습니다.그러나, 계약 만료일이 다가오는 상황에서는 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 이는 미래에 발생할 가능한 분쟁을 예방하고, 양측의 권리와 의무를 명확히 하기 위함입니다.법적 측면:주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 계약 당시 임대차 기간을 1년으로 계약했다면 기본적으로 1년을 주장할 수 있습니다. 필요에 따라 2년까지 주장할 수도 있습니다.최근에 개정된 주택임대차보호법에 따르면, 1년을 계약했어도 임차인이 원한다면 최소 4년을 거주할 수 있습니다.주의사항:계약 갱신 요구 시, 주택임대차보호법은 딱 한 번만 쓸 수 있기 때문에 임차인이 원하는 기간을 신중히 결정해야 합니다.임대인이 특약으로 계약 갱신을 해줄 수 없다고 계약서에 명시한다고 할지라도 법 규정은 강행규정이기 때문에 임차인의 권리가 보장됩니다.요약하자면, 이미 집주인과 연장 의사를 확인했다면 새로운 계약서를 작성하지 않아도 될 수 있으나, 계약 만료일이 다가오는 상황에서는 계약서 작성을 권장합니다.
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Q. 기존에 살고 있는 집 계약기간이 1년 남았지만, 다시 계약서를 작성할 시 대출 갈아타기 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택담보대출을 갈아타는 것은 현재 대출 상환 중인 집의 담보를 이용하여 더 낮은 금리로 대출을 받는 것을 의미합니다. 기존 집 계약이 1년 남았고 대출 금리가 높다면, 대환대출을 고려해보는 것은 좋은 아이디어입니다.주택담보대출을 갈아타기 위해 몇 가지 사항을 고려해보시겠어요?대환대출 가능한 상품: K뱅크의 아파트 담보대출을 이용하신다면 최대 10억원까지 대환대출이 가능합니다. 1금융권 대환대출이기 때문에 금리도 저렴합니다.금리 비교: 현재 이용하고 있는 주택담보대출보다 낮은 금리의 상품을 찾으셔야 합니다. 만약 낮은 금리의 대출을 찾으셨다면 은행에 문의하여 대출금리를 확인하시기 바랍니다.주의사항:중도상환수수료: 주택담보대출을 받은지 3년 이상이 되지 않은 경우 중도상환수수료를 확인해보세요.주택담보대출비율 (LTV): 주택담보대출을 받으신 분들 중 70% 이상 대출을 받으신 경우, 대환대출 한도가 줄어들 수 있습니다.금리할인 항목: 금리할인 항목을 활용하여 주택담보대출 금리를 낮추실 수 있습니다.대환대출을 고려하시기 전에 이러한 사항들을 꼭 확인하시고, 현재 대출 상환 중인 집의 담보를 활용하여 더 나은 조건으로 대출을 받으시길 바랍니다.