안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 기존주택전세임대 당첨됐다고 등기가 왔습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기존주택 전세임대란? 기존주택 전세임대주택은 저소득층의 주거안정을 위해 공급하는 임대주택입니다. 지원한도 내에서 선정된 입주대상자가 전세주택을 결정하면 해당 주택 소유자와 전세계약을 체결하고 이를 입주대상자에게 재임대(전대)하는 주택입니다.당첨 여부와 중도 퇴실: 연락이 오면 당첨, 오지 않으면 탈락이라고 하셨는데, 이미 이사를 하고 한 달이 지난 상태이며 비정상거처지원자금대출을 받아 이사를 하셨다면, 중도 퇴실한 상태에서도 당첨되었다는 연락을 받으셨다면 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다.중도 퇴실 후 당첨된 경우:기존주택 전세임대 당첨이 확인되었다면, 당첨된 주택에 대한 전세계약을 체결해야 합니다.이미 이사를 하셨고 비정상거처지원자금대출을 받아 이사를 한 상태이므로, 이를 고려하여 전세계약을 진행하셔야 합니다.전세계약 시 계약금 등의 조건과 임대기간 등을 확인하시고, 필요한 서류를 준비해야 합니다.권리분석과 상담:전세계약을 진행하기 전에 해당 주택이 전세임대주택으로 가능한지 권리분석을 받아보시는 것이 좋습니다.LH(한국토지주택공사)에 문의하여 상세한 상담을 받아보시는 것도 도움이 될 수 있습니다.문의처:전세임대통합 콜센터 연락처: 1670-0002 (상담 가능시간: 오전 9시부터 오후 6시까지)이러한 상황에서는 권리분석과 상담을 통해 정확한 절차를 따르시는 것이 좋습니다.
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Q. 연립주택 1호 매매 직거래 및 기타사항 문의드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 직거래 절차와 필요한 서류:매매계약 체결: 매매계약서를 작성합니다. 직거래이므로 중개사의 도움이 없으니 계약서와 특약사항을 꼼꼼하게 작성해야 합니다.부동산 거래신고: 국토교통부에 거래를 신고합니다.취득세 신고 및 납부: 시청 또는 위택스(세무서)에서 취득세를 신고하고 납부합니다.소유권 이전 등기 신청: 등기소에서 소유권 이전을 신청합니다.연로한 분들이 직접 매매하실 경우, 위임장을 가져가서 매매 매도에 대해 같이 진행할 수 있습니다. 절차는 동사무소에 가서 어떤 서류를 제출해야 하는지 확인하고, 받아야 할 서류를 준비하시면 됩니다.다주택자의 경우 취득세:현재 매매 물건의 공시가가 1억원 미만이라면 취득세는 다음과 같이 계산됩니다:1억원 미만: 취득세율은 0.6%입니다.따라서 매매 금액이 1억원 미만이면 해당 세율로 취득세를 납부하시면 됩니다. 부동산 직거래는 중개 수수료를 아낄 수 있고, 저렴한 가격에 매수할 수 있으며 거래 기간을 단축할 수 있는 장점이 있습니다.
부동산
Q. 초기 치매인 임차인이 아파트 매매계약을 체결했다면 계약 무효를 주장할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.치매환자와 부동산 매매계약에 대해 알아보겠습니다. 치매환자가 부동산 매매계약을 체결했을 때, 나중에 가족이 의사무능력자라고 주장하여 계약의 성립을 무효로 주장할 수 있을까요?치매환자의 경우, 의사무능력자로 간주되며 법률행위는 모두 무효로 간주됩니다. 서울중앙지법 판결에 따르면 치매로 의사능력이 없는 상태에서 작성한 위임장 등은 무효이며, 이로 인해 체결된 부동산 매매계약도 무효로 판결되기도 합니다.하지만 치매환자가 법률행위를 할 수 있는 정신능력이 있다면 의사로부터 법률행위를 할 수 있다는 소견서를 받아 놓고서 그 치매환자의 명의로 처분행위를 할 수 있습니다. 일단 치매 약을 복용한다는 사실은 행위능력을 의심할 수 있는 사유에 해당합니다. 치매환자라 하더라도 언행 등에 의하여 충분히 자신의 의사를 표현하는데 장애가 없으면 이를 행위무능력자라고 해석할 수 없습니다. 따라서 치매 환자 본인인 명의자와 의사소통을 한 후 의사소통에 문제가 있다고 하면 이는 행위능력에 문제가 있다고 생각해야 합니다. 행위능력에 문제가 생기면 법원에 후견인 지정을 신청해서 그 후견인 사이에 거래계약을 체결해야 합니다.치매환자 등의 가족들이 장애인의 재산문제를 앞으로 처리해줄 수 있는 후견인을 확실하게 정해 놓는 것이 좋습니다. 후견인 결정은 일반적으로 6개월 이상 걸릴 수 있습니다. 금치산자나 한정치산자로 선고를 받으면 후견인이 되어 거래하는 것이 법에 규정되어 있는 원칙입니다.따라서 초기 치매 진단을 받은 사람이 부동산 매매계약을 체결했다면, 가족이 의사무능력자라고 주장하여 계약의 성립을 무효로 주장할 수 있습니다.
부동산
Q. 임대인이 바뀌면 계약해지 사유가 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인이 바뀌는 경우에도 임차인이 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 임대인의 동의 없이 권리를 양도하는 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 마찬가지로 임대인이 임차인의 동의 없이 지위를 양도하는 경우, 임차인도 공평의 원칙과 신의성실의 원칙에 따라 이의를 제기할 수 있습니다. 따라서 새로운 임대인은 임차인이 원하지 않으면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수 없으며, 임차인은 임대인에게 임대차계약의 해지를 요청할 수 있습니다. 다만, 임대인이 임차인의 계약해지 요구를 거부한다면, 임차인은 '소유권 이전으로 인해 임대인과 임차인 간의 신뢰 관계가 파괴되었다’라는 등의 해지 사유를 입증해야 합니다. 상황에 따라 전문적인 법률 자문을 받는 것이 좋을 수 있습니다.
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Q. 세입자 부동산 매입시 주의할점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자가 있는 아파트를 매수할 때 다음 사항을 고려하시면 좋습니다자금 출처 확인: 매수자는 부동산 구입 자금의 출처를 자세히 조사해야 합니다. 세입자가 있는 경우, 세무서에 출처를 제출해야 합니다. 출처를 명확하게 소명하지 못하면 증여로 간주되어 증여세를 부과받을 수 있습니다.세입자와의 약정: 매도인은 세입자에게 계약 종료 시기에 나갈 것인지 물어보고 세입자가 나간다고 약속하도록 합니다. 그러나 계약 종료 시 세입자가 안 나가는 경우를 대비하여 매수인과 구체적으로 약정을 해두는 것이 중요합니다.매매 대금 조정: 세입자가 있는 경우, 매매 대상 아파트의 매도 금액에서 전세금을 제외한 금액을 맞추는 것이 일반적입니다. 매수인은 세입자의 보증금은 나중에 지불하게 됩니다.세입자와의 소통: 세입자가 아파트를 보는 것이 어려울 수 있으므로, 세입자에게 친절하게 접근하여 현황을 확인하고 집을 잘 보여달라고 부탁하는 것도 좋은 방법입니다.요약하자면, 매수인은 세입자가 나갈 것이라고 가정하지 말고, 세입자가 안 나가는 경우를 대비하여 매매 계약 시 구체적인 약정을 해두시는 것이 좋습니다. 이를 통해 불측의 손해를 최소화할 수 있습니다.