안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 민간임대아파트 법인 임대사업자가 인감을 못준다는데 법적으로 문제가 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법인이 임대인인 경우, 임대차계약서가 작성되며 임차인의 구비서류는 일반적인 계약과 동일합니다. 법인의 인감은 해당 지역의 관할 기관에 등록되며, 통상적으로 개인의 인감은 지역 주민센터에 1개가 등록되고 법인의 인감은 대표이사의 수만큼 해당 지역의 등기소에 등록됩니다.법인인감이 날인되지 않은 사용인감계는 나중에 문제가 될 수 있습니다. 따라서 사용인감계에는 반드시 법인인감증명서가 첨부되어야 하며, 사용인감계에 찍힌 법인인감과 동일한지 확인해야 합니다. 법인인감증명서를 첨부하는 이유는 날인한 도장이 법인인감도장이 진위를 확인하기 위함입니다.법인과의 임대차 계약 시 필요한 서류는 다음과 같습니다:법인 등기부등본법인 사업자 등록증법인 인감증명서법인 인감도장 또는 사용인감대표이사 신분증또한, 법인 대표자와 직접 계약체결하는 경우에는 대리인의 신분증도 필요합니다. 계약금이나 중도금, 잔금 등은 법인 통장계좌로 송금해야 합니다. 법인 등기부등본을 열람할 때는 대표이사의 신분을 확인하고 법인 대표가 맞는지 당사자의 진위를 확인해야 합니다.법인 소유의 물건인 경우, 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 될 수 있으니 주의하셔야 합니다. 상가건물임대차보호법 대상이 되는 임대차 물건이라면 계약을 하고 사업자등록과 확정일자를 세무서에서 받으시는 것이 필수입니다. 이렇게 하면 우선변제권을 가질 수 있습니다.법인과의 임대차 계약은 법적으로 유효하며, 임대인은 임차인에게 필요한 정보를 제공할 의무가 있습니다.
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Q. 월세이사갈때 근저당설정되있는경 우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 이사를 할 때 근저당이 설정된 집으로 가는 경우 보증금 반환에 대한 위험 부담을 고려해야 합니다. 아래는 월세 이사 시 근저당 설정된 집에서 보증금 반환을 위한 주의사항과 방법입니다근저당 설정 확인:이사를 하기 전에 반드시 해당 집이 근저당으로 설정되어 있는지 확인하세요.근저당이 설정된 집은 보증금 반환에 영향을 미칠 수 있습니다.보증금 반환 방법:이미 근저당이 설정된 집으로 월세 이사를 가는 경우, 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.보증금 반환을 위해 다음과 같은 방법을 고려해보세요:최우선변제금 설정: 집주인과 협의하여 보증금을 최우선변제금 이하로 설정할 수 있습니다. 이 경우 최우선변제권만으로 보증금을 반환받을 수 있습니다.보증금 규모 조정: 집주인이 보증금을 너무 작게 받는 것을 원치 않아서 보증금을 최우선변제금은 초과하되 소액보증금 이하로 정할 수 있습니다. 이 경우 최우선변제권 및 우선변제권을 함께 행사하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.우선변제권 행사: 보증금이 소액보증금을 초과하는 경우, 우선변제권을 행사하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.대항력 확인:근저당이 설정된 집에 월세로 이사를 간 경우, 대항력 여부를 확인해야 합니다.대항력이 있는 경우, 보증금 반환에 영향을 미칠 수 있으니 주의하세요.이사를 하기 전에 근저당 설정 여부와 보증금 반환 방법을 신중히 고려하여 결정하시기 바랍니다.
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Q. 전세 사기를 안당하려면 계약서를 잘 보면 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 사기를 예방하기 위해 전세 계약서를 잘 확인하는 것이 중요합니다. 아래는 전세 사기를 예방하기 위한 몇 가지 방법입니다등기부등본 확인:직접 등기부등본을 발급받아 소유자와 일치하는지 확인해야 합니다.신분증 진위도 확인하고, 실제 소유자와 직접 만나 계약하는 것이 좋습니다.전입신고와 확정일자 확인:전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이는 전세금 반환 보증보험 가입에 필요한 절차입니다.전세금 반환 보증보험 가입:전세금 반환 보증보험은 전세금을 보호하는데 필수적입니다.공인중개사 신분 조회:공인중개사에게 표준 계약서를 사용하도록 요청하세요.근저당권과 전세권 등 선순위 채권을 확인하여 보증금 피해를 예방하세요.또한, 집을 보기 전에 결로, 곰팡이, 벌레 등을 확인하고 주민등록초본도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 이사 후 전입신고관련 문의합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이사 후 전입신고는 중요한 절차입니다. 집주인의 개인사정과 상관없이 전입신고를 할 수 있습니다. 임대차계약서가 필요한 경우도 있지만, 제이름으로 계약된 곳이 아니더라도 전입신고를 진행할 수 있습니다.전입신고 절차는 다음과 같습니다:가스 전입 신청:이사 오기 2~3일 전에 가스 전입신청을 해야 합니다.가스 전입신고는 전입 여부와 무관하게 가능합니다.해당 지역의 가스 회사를 확인하고, 지역관리소에 연락하여 신청하거나 웹사이트/카카오 고객센터를 통해 온라인으로 신청할 수 있습니다.가스 전입신청이 되어 있지 않으면 난방용 가스(온수)를 사용할 수 없으니 주의해주세요.전기 명의 변경:전기는 이사 당일에 전입신고를 하지 않아도 사용이 가능합니다.전입신고가 완료되어 있어야 전기 전입신고가 가능하며, 한국전력공사 사이트에 회원가입이 되어 있어야 합니다.회원가입이 필요하다면 먼저 회원가입을 하시고, 고객번호를 확인하여 전입신고를 진행하시면 됩니다.수도 명의 변경:수도도 이사 당일에 전입신고를 하지 않아도 사용이 가능합니다.아리수 홈페이지에서 명의변경을 신청하거나 120다산콜센터에 전화하여 신청할 수 있습니다.이사 후에는 가능한 빠른 시일 내에 가스, 수도, 전기 전입 신고를 진행하는 것이 좋습니다. 각 공급사마다 절차와 요구되는 서류가 조금씩 다를 수 있으므로, 해당 공급사의 공식 웹사이트나 고객센터를 참고하여 신청 방법을 확인하시기 바랍니다.
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Q. 부동산 계약할 때 가계약과 구두 계약은 어떤 차이가 있나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약을 할 때 구두 계약과 가계약은 비슷한 점이 있지만 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다.구두 계약 (구두 약정):말로 합의한 계약을 의미합니다.계약서를 작성하지 않아도 서로 중요한 부분에 대해 의사가 합치면 계약이 성립합니다.정식 계약에 해당합니다.낙성 계약이라고도 합니다. 이는 말로 합의했다는 사실에 중점을 둔 것입니다.계약금 계약과 같이 일부 요물계약도 구두로 체결될 수 있습니다.가계약:말로 합의하든 가계약서를 작성하든 임시적인 계약에 해당합니다.정식 계약이 아니며, 임시 계약으로 볼 수 있습니다.중요한 사항에 대해 의사가 합치면 성립합니다.문자 계약도 가계약으로 볼 수 있습니다.부동산 구두계약도 중요한 사항에 대해 의사가 합치면 성립됩니다. 따라서 부동산 계약에서 당사자, 목적물, 대금 액수, 지급 방법, 목적물 인도 시기 등 중요한 부분에 대해 쌍방 의사가 일치한다면 부동산 구두계약은 유효하게 계약자 쌍방을 구속하게 됩니다. 또한 문자 계약도 중요한 사항에 대해 의사가 합치되면 계약으로 성립됩니다.구두계약과 가계약은 보통 계약서를 작성하지 않는다는 점에서는 비슷하지만, 구두계약은 정식계약에 해당하고 가계약은 임시계약에 해당한다는 차이점이 있습니다.