안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 오피스텔은 주택에 분류되지 않는다고 하던데 이유가 뭔지 알 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 주택에 포함되지 않는 이유는 건축법과 주택법의 관점에서 설명됩니다. 아래는 오피스텔이 주택에 포함되지 않는 이유에 대한 주요 내용입니다건축법상 분류: 오피스텔은 기본적으로 건축법을 따릅니다. 그러나 주택법 상에서는 오피스텔의 주거 기능을 일부 인정하여 준주택으로 간주합니다. 주택법과 건축법의 관점이 다르기 때문에 이러한 분류가 발생합니다.주거 기능 확인: 주택법상으로 오피스텔이 주거용으로 분류되려면 세대원이 독립된 주거 생활을 할 수 있는 구조여야 합니다. 이는 독립된 출입구, 취사시설, 욕실 등이 포함된 경우를 의미합니다. 만약 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되지 않는 경우에는 주택으로 분류되지 않습니다.업무용 오피스텔: 오피스텔은 주거용과 업무용으로 용도가 나뉩니다. 업무용으로 사용되는 경우 주택으로 분류되지 않습니다. 따라서 주택 기준에 부합하지 않는 이유 중 하나는 오피스텔이 업무용 시설로 분류되기 때문입니다.세금과 관련: 주택 수에 따라 세금이 책정되는 경우도 있습니다. 주택법상 준주택으로 분류되는 오피스텔은 일반 아파트와 비교하여 세금 혜택이 다를 수 있습니다.요약하자면, 오피스텔은 주택법과 건축법의 관점에서 주거용과 업무용으로 나뉘며, 주택 기준에 부합하지 않는 이유 중 하나는 업무용 시설로 분류되기 때문입니다.
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Q. 버팀목 대출이 가능한 집인지 어떻게 알수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 대출 가능 여부를 판단하기 위해서는 몇 가지 조건을 확인해야 합니다. 아래는 버팀목 대출에 관한 주요 사항입니다전세계약 체결과 세대주 여부 확인: 버팀목 대출을 신청하려면 전세계약을 체결했는지와 세대주 여부를 확인해야 합니다. 세대주는 주민등록등본 상에 등록되어 있어야 합니다.임대사업자 여부 확인: 임대인이 임대사업자인 경우 보증보험 가입이 필요합니다. 또한, 전세 보증금을 올리는 데 제한이 있기 때문에 임차인 입장에서도 이점이 있습니다.청년 버팀목 HUG 80% 대출 가능 여부: 청년 버팀목 대출은 HUG와 HF 두 가지 유형으로 가입이 가능한데, HUG는 집 매물이 안전한지 확인 후 돈을 빌려주는 반면, HF는 대출 받는 나의 연봉을 보고 돈을 빌려줍니다. 1년 미만 재직자 또는 연봉이 낮을 경우에는 HUG로 해야 최대로 보장받을 확률이 높아집니다.융자금 여부 확인: 융자금이 있는 경우에도 버팀목 대출이 가능합니다. 하지만 근저당권 등 선순위채권이 있는지도 확인해야 합니다.아파트와 오피스텔 모두 해당: 버팀목 대출은 아파트와 오피스텔 모두 해당됩니다.보증보험 필요 여부: 버팀목 대출은 보증보험을 꼭 들어야 한다는 것은 맞습니다. 보증보험은 대출금액을 보장해주는 중요한 요소입니다.이상의 사항을 고려하여 버팀목 대출 가능 여부를 확인하시면 됩니다.
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Q. 집이 경매가 끝나기 전에 이사할 집을 구한 경우에는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매에서 낙찰받은 경우, 집은 즉시 낙찰자에게 소유권이 이전됩니다. 이사를 갈 때의 기간은 법적으로 보장되지 않지만, 일반적으로 다음과 같은 절차를 따릅니다이사비 결정: 낙찰자는 이사비를 결정해야 합니다. 이사비는 경매에서 적법한 방법으로 돈을 내고 새로운 소유자가 된 후에 지급됩니다. 이사비는 법적으로 낙찰자에게 지불할 의무는 없지만, 원만한 해결을 위해 협상하는 것이 좋습니다.점유자와 협의: 현재 집주인(점유자)과 연락하여 이사비를 협의해야 합니다. 이사비는 배당받는 세입자, 배당받지 못하는 세입자, 채무자에 따라 다르게 지급됩니다. 일반적으로 배당을 모두 받는 경우에는 손해를 본 것이 없으므로 50만 원 이하를 지급하고, 배당을 못 받는 경우나 일부만 배당받는 경우에는 100만 원 정도를 지급합니다.이사 준비: 이사를 빨리 하는 경우에는 추가적인 이사비를 지급해줍니다. 또한 낙찰받은 부동산에 새로 설치한 시설이 있거나 내부 시설이 좋은 경우에는 추가 지급을 고려할 수 있습니다.짐 챙기고 청소: 이사를 갈 집이 정해져 있다면 짐을 챙기고 청소를 해두는 것이 좋습니다. 그러나 상대방과 원만한 마무리를 위해 협의를 하고 나가는 것이 좋습니다.법적 처리: 이사비를 지급하고 이사를 완료한 후에는 법적으로 내용증명, 인도명령신청을 병행하며 타협하는 것이 중요합니다. 협상이 결렬되었을 경우 뒤늦게 법적으로 처리하려면 추가시간이 소요될 수 있습니다.요약하자면, 이사비를 결정하고 현재 집주인과 협의한 후에 짐을 챙기고 청소한 뒤 나가시면 됩니다.
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Q. 이미 올린 건물 월세는 내리지 않는다는 것이 건물 부동산 시장의 불문율 혹은 관행인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장에서 월세를 내리지 않는 관행은 일반적으로 불문율이 아니며, 다양한 요인에 따라 상황에 따라 다를 수 있습니다. 그러나 몇 가지 이유로 인해 월세를 내리지 않는 경우가 많습니다. 이러한 이유는 다음과 같습니다계약 갱신청구권: 세입자는 전세계약갱신청구권을 행사하여 계약기간을 연장할 수 있습니다. 이 권리를 행사하면 임대인은 정당한 사유가 없다면 갱신요구를 거절할 수 없으며, 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다.부동산 시장 상황: 부동산 시장의 상황에 따라 월세를 조정하는 경우가 있습니다. 만약 시장이 호황이거나 임대인이 다른 재산 투자를 고려한다면 월세를 인상할 수 있습니다.임대인의 입장: 임대인은 부동산 투자로 수익을 창출하고 유지하기 위해 월세를 유지하려는 경향이 있습니다.그러나 이러한 관행이 절대적인 불문율은 아니며, 상황에 따라 다를 수 있습니다.
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Q. 전세계약갱신청구권 관련해서 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약갱신청구권은 세입자가 한 번에 한하여 사용할 수 있는 권리로, 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 임대인은 정당한 사유가 없다면 갱신요구를 거절할 수 없으며, 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다.따라서 내년에 갱신청구권이 없는 경우, 임대인은 계약을 연장하지 않고 임대료를 인상할 수 없습니다. 하지만 전세가가 내년 중반에 어떻게 변동될지는 정확히 예측하기 어렵습니다. 시장 상황, 경제 상황, 지역적 요인 등이 전세가에 영향을 미칠 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.만약 전세가가 상승한다면, 세입자는 현재 계약을 연장하거나 다른 주택으로 이동하는 선택을 고려해야 할 것입니다. 또한, 임대인과 상의하여 임대료 조정 여부를 결정하시는 것이 좋습니다. 상황에 따라 변동할 수 있는 전세가를 고려하여 적절한 결정을 내리시기 바랍니다.