안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 묵시적갱신에대해서 궁금해서요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신에 대해 궁금하시군요. 묵시적 갱신은 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 사이에 임차인과 임대인 모두 계약 갱신 요구나 거절, 계약 변경을 통보하지 않은 경우에 해당합니다. 이 경우, 계약은 종전의 임대차와 동일한 조건으로 2년이 자동으로 연장됩니다. 임대인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으나, 계약 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 이후에 효력이 발생합니다.이제 여러분의 상황을 살펴보겠습니다. 2018년 5월 19일부터 2020년 5월 19일까지 월세로 계약하셨고, 2022년에 새로운 계약서를 작성하면서 계약갱신청구권 사용이라는 특약을 추가하셨습니다. 이후 2022년 5월 19일부터 2024년 5월 18일까지 계약이 연장되었습니다.그런데 최근 등기를 확인해보니 임대인이 사망하셨고 상속으로 집주인이 바뀌었습니다. 이 날짜는 2022년 5월 18일입니다. 여전히 아무 연락이 없으셔서 더 연장하고 싶으시다고 합니다. 그러나 문제는 계약서가 달라졌고, 이 2개월이 어떤 날짜를 포함하는지 궁금하십니다.묵시적 갱신 주장을 하려면 계약 종료일인 5월 18일 이후로 2개월이 지나야 합니다. 따라서 묵시적 갱신 주장을 하려면 3월 19일까지 기다리셔야 합니다. 이 날짜 이후에도 아무 연락이 없다면 묵시적 갱신 주장을 할 수 있습니다.
부동산
Q. 기존 세입자가 있는 전세집 잔금 지급 시기 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집 잔금 지급 시기와 기존 세입자 퇴거에 관한 문의에 대해 알려드리겠습니다.기존 세입자 퇴거와 잔금 지급:실무적으로, 기존 세입자도 대항력을 유지해야 합니다. 따라서 신규 세입자가 잔금을 먼저 임대인에게 지급하고, 임대인이 기존 세입자에게 보증금을 반환한 후 기존 세입자가 퇴거하는 절차가 일반적입니다.이로써 기존 세입자의 권리를 보호하면서도 신규 세입자가 원활하게 이사할 수 있도록 합니다.공인중개사를 대리인으로 위임한 경우:만약 기존 임차인이 먼저 퇴거한 상태라면, 임대인이 현장에 없어도 신규 세입자가 잔금을 지급할 수 있습니다.그러나 신규 임차인이 먼저 잔금을 지급하는 경우, 잔금일에는 임대인이 반드시 현장에 참석해야 합니다.공인중개사를 대리인으로 위임했다 하더라도, 잔금 지급 시 임대인의 참석이 필요한 상황입니다.요약하자면, 기존 세입자의 권리를 존중하면서도 신규 세입자가 원활하게 이사할 수 있도록 상황에 맞게 절차를 진행하시면 됩니다.
부동산
Q. 경매 낙찰 관련 질문하려구요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매 낙찰 후의 과정은 중요하고 복잡한 단계입니다. 여러분이 낙찰을 받았다면, 다음과 같은 절차를 따라야 합니다낙찰 영수증 수령: 낙찰을 받으면 낙찰 영수증을 받게 됩니다. 이는 입찰이 마감되었음을 의미합니다.점유자 연락처 확인: 낙찰 영수증을 받은 후, 물건지에 직접 가서 점유자와 연락을 시도해야 합니다. 점유자가 연락을 받지 않는 경우, 관리소에 문의하여 점유자의 연락처를 확인할 수 있습니다.명도 협상: 점유자와의 명도 협상을 진행해야 합니다. 이 단계에서 점유자와 합의를 이루어 빠른 이사를 할 수 있도록 합니다.매각허가 확인 및 잔금 납부: 낙찰 후 매각허가가 떨어지고 잔금 일정이 나오게 됩니다. 잔금일정을 확인하고 기한에 맞춰 잔금을 납부하고 등기 이전을 진행합니다.대출받기: 낙찰 이후 대출이 필요한 경우, 대출 상담사에게 물건지 정보를 전달하여 대출 가능 금액을 확인하고 서류 접수를 진행합니다.명도 완료: 명도는 대면 협상이나 문자 협상을 통해 이루어질 수 있습니다. 이사비를 피하기 위해 명도를 완료해야 합니다.부동산 임대 또는 매매: 명도가 완료된 후, 매물을 확인하고 필요한 수리를 진행한 뒤 부동산에 매물을 내놓습니다. 매수자가 있을 경우 실거래가 이루어집니다.
부동산
Q. 준공업지역 재건축 질문드려요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울시의 최근 도시계획 조례 개정으로 준공업지역에서 아파트를 지을 때 용적률이 최대 400%까지 허용되도록 변경되었습니다. 이는 김종길 의원이 발의한 서울시 도시계획조례 일부개정조례안이 서울시의회에서 통과되었다는 내용입니다.따라서, 준공업지역에서 아파트 등 공동주택을 건설할 경우, 공공기여 등에 따라 최대 400%의 용적률을 적용할 수 있게 되었습니다. 이 조례는 오는 28일에 공포되며, 3개월 후인 6월 말부터 시행될 예정입니다. 다른 법적인 부분을 처리할 필요 없이, 이제 준공업지역에서 재건축이 가능하게 되었습니다.
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Q. 부동산 소유권이전등기 소송에서 승소 후 가처분 없애는 방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.소유권 이전등기 소송에서 승소한 후 가처분을 없애는 방법에 대해 알려드리겠습니다. 상대방이 가처분을 풀지 않는 경우, 다음 절차를 따라 진행하시면 됩니다부동산처분금지가처분 신청: 가처분권자의 본안사건 승소판결에 의한 소유권 이전등기의 경료에 따라 가처분등기를 말소할 수 있습니다. 이를 위해 이익을 갖는 자는 집행법원에 가처분의 목적달성을 이유로 하여 말소촉탁신청을 할 수 있습니다.부동산처분금지가처분 신청서 작성: 말소촉탁신청을 위해 신청서를 작성해야 합니다. 이 신청서는 집행법원에 제출됩니다.말소촉탁 신청 제출: 작성한 신청서를 집행법원에 제출하면, 집행법원은 별도의 취소결정 없이 가처분등기를 말소촉탁합니다.