안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 토지를 기부하라는 종이가 날라왔어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지 기부채납은 행정상 개념으로 사유재산의 소유권을 무상으로 지방자치단체에 이전하고, 지방자치단체가 행정재산 또는 일반재산으로 취득하는 것입니다. 즉, 사인(개인, 단체, 법인)이 지방자치단체에 재산을 주는 의사표시를 하고 지방자치단체가 이를 받아들여 지방자치단체 이름으로 등기함으로써 효력이 생깁니다.이러한 기부채납은 종종 발생하며, 특히 길이나 다른 공공시설을 건설하거나 개선할 때 주변 땅 소유자의 동의를 구하는 경우가 많습니다. 그러나 종이를 읽어도 납득이 가지 않는 상황이라면, 다음과 같은 점을 고려해 보실 수 있습니다:법적 근거 확인: 기부서, 등기촉탁승락서, 증여계약서 등을 자세히 확인하여 해당 기부채납이 법적으로 유효한지 확인하세요. 지방자치단체와의 기부채납 절차가 정확히 이루어졌는지 확인해야 합니다.지방자치단체와 상담: 지방자치단체에 문의하여 해당 기부채납에 대한 상세한 설명을 듣고, 의문점을 해소해 보세요. 종종 이러한 상황에서는 지방자치단체가 주민들과 원활한 소통을 위해 동의를 구하는 경우가 있습니다.전문가와 상담: 변호사나 부동산 전문가와 상담하여 상황을 평가하고, 법적 측면과 권리를 보호하는 방법을 알아보세요.마지막으로, 기부채납은 지방자치단체와 주민들 간의 협력을 강화하고 지역 발전에 기여하는 중요한 방법입니다.
부동산
Q. 수도권 과밀문제는 어떻게 해결될 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.수도권 과밀문제는 국내외에서 중요한 과제로 간주되고 있습니다. 수도권의 과밀화는 주거, 교통, 환경, 인프라 등 다양한 측면에서 문제를 야기하고 있습니다. 여러 가지 해결 방안이 제시되고 있으며, 아래에 몇 가지 관련 정보를 제공드리겠습니다.분권과 분산: 삼분정책이라고도 불리는 이 방법은 권력을 비수도권으로 이전하는 분권, 돈, 기능, 사람을 옮기는 분산, 그리고 수도권과 비수도권이 각자의 기능을 분담해서 수행하는 분업을 실현하는 것입니다. 이를 통해 수도권과 비수도권 간의 격차를 줄이고 균형발전을 이룰 수 있을 것으로 기대됩니다.지역간 산업 배분: 지역 간 산업 배분을 재조정하여 수도권과 비수도권 모두 발전할 수 있도록 하는 방안입니다. 특히 지방에서 제조업 중심 일자리를 더욱 활성화시키고 연구개발, 서비스 분야에서도 해당 지역에서 발전할 수 있도록 지원하는 것이 중요합니다.공공일자리 강화: 지역의 공공일자리를 더욱 과감하게 추진하여 지역 경제를 활성화시키는 방안입니다. 부족한 공공일자리를 늘리고 비정규직의 정규직화에 집중하여 지역의 일자리 창출을 촉진할 필요가 있습니다.정책 협의 강화: 관련 부처들 간의 의견 조율을 강화하여 과감한 정책 추진을 가능하게 하는 것이 중요합니다. 프랑스의 파리나 일본의 도쿄와 같이 균형발전을 위한 전담 조직을 구축하여 수도권 과밀화 문제를 해결할 수 있을 것으로 기대됩니다.수도권 과밀화 문제는 국가 차원에서 지속적인 노력이 필요한 과제입니다.
부동산
Q. 보증금반환채권이 소멸되면 임대보증금을 돌려받을 수 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대보증금반환채권은 일반적으로 10년의 소멸시효 기간을 갖습니다. 이 기간 동안 권리를 행사할 수 있습니다. 그러나 주택임대차보호법이 적용되는 주택임대차계약의 경우, 임차인이 임대차계약 종료 후라도 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유할 수 있습니다.주택임대차보호법 제3조 제3항에 따르면 "임대차기간이 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 이는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권을 취득하도록 하며, 만일 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 함으로써 임차권등기의 효력을 강화하고 임차인이 자유롭게 주거를 이전할 수 있도록 함에 그 취지가 있습니다.그러나 임차권등기에 시효중단의 효력이 인정되는지에 대한 논란이 있었습니다. 최근 대법원은 임차권등기에 시효중단의 효력을 인정하지 않아 비록 임차인이 임차권등기를 경료했다고 하더라도 10년 동안 임대차보증금반환청구를 하지 않는 경우에는 임차인은 보증금에 대한 권리를 상실한다고 판결했습니다.실제 사례를 살펴보면, 임차인 A가 B에게 2002년 8월에 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급했습니다. 이후 임차권등기를 마친 A는 10년이 지난 후에도 보증금 반환을 요구했으나 B가 거절했습니다. 이에 대법원은 임차권등기에 시효중단의 효력이 없다고 판단하여 A의 청구를 기각했습니다.따라서 임대보증금반환채권의 소멸시한이 10년이 지난 경우에는 임차인은 보증금을 돌려받을 수 없습니다.
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Q. 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 소송말고는 방법이 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 상황에서 소송 이외에도 몇 가지 대응 방법이 있습니다.임차권 등기 명령 신청: 임대차 기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 법원에 임차권 등기 명령을 신청할 수 있습니다. 이를 통해 보증금 반환을 요청할 수 있습니다.전입신고 및 확정일자: 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이를 통해 우선변제권과 최우선변제권을 유지하며 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다.내용증명 보내기: 집주인에게 내용증명을 보내는 것은 강력한 경고장입니다. 내 보증금을 즉시 돌려주지 않으면 소송을 제기할 것이라는 경고를 보내는 것입니다. 이를 통해 심리적 압박을 가하고 소송 없이도 보증금을 반환받을 수 있습니다.임차권 등기명령 신청: 이사를 가기 전에 임차권 등기명령을 신청해야 합니다. 이를 통해 우선순위를 유지하며 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다.이러한 방법들을 고려하여 집주인과 협의하시고, 보증금을 돌려받을 수 있기를 바랍니다.
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Q. 공유물분할소송 형식적경매승소후 진행과정
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공유물분할 소송에서 형식적 경매로 전체 지분을 매각한 경우, 경매 절차를 따라 진행해야 합니다. 아래는 공유물분할을 위한 형식적 경매 신청 절차입니다:서류 준비:확정증명원: 법원 전자소송 홈페이지에서 확정증명을 신청합니다.송달증명원: 법원 전자소송 홈페이지에서 송달증명을 신청합니다.경매신청 집행권원 (판결문 정본): 서류제출 - 민사집행서류로 접속하여 형식적경매신청서를 클릭합니다.등록면허세 납부:위택스 등록면허세 신고를 통해 납부합니다.등기촉탁 (신청)수수료 납부:등기소에 말소등기 수수료를 납부합니다.서류 제출:전자소송 홈페이지에서 서류제출 - 민사집행서류로 접속합니다.형식적경매신청서를 클릭하고 당사자 작성 버튼을 클릭합니다.경매비용 계산 (법원보관금):시가표준액을 입력하고 예상비용계산을 눌러 예납금을 계산합니다.문서 제출:경매를 마친 후 경매결과를 법원에 제출합니다.이로써 공유물분할을 위한 형식적 경매 신청 방법을 자세히 알아보았습니다.